Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2013 г. N 17АП-7061/12

г. Пермь

22 февраля 2013 г.

Дело N А50-6842/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Снегура А.А.,

судей Романова В.А., Булкиной А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Погореловой Д.М.,

при участии:

от истца, открытого акционерного общества "Порт Пермь", Заривчацкого А.М., доверенность N 280/2012 от 15.10.2012 года; Мальцева А.Е., доверенность N 29/2012 от 15.01.2013 года;

от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания", Вахрушева А.Л., доверенность от 07.12.2012 года, Касьянова О.А., доверенность от 30.07.2012 года;

от третьего лица, общества с ограниченной ответственностью "Камир", Иглиной О.А., доверенность от 26.12.2012 года;

от третьего лица, общества с ограниченной ответственностью "Технологии строительства и продвижения", Касьянова О.А., доверенность от 05.12.2012 года;

от третьего лица, открытого акционерного общества Коммерческий банк "СДМ-БАНК", Кичевой Г.М., доверенность N 10381 от 11.02.2013 года;

от третьего лица, Прокаева Сергея Ивановича, Белова А.К., доверенность 77 АА N 7292573 от 24.09.2012 года;

от третьего лица, открытого акционерного общества "Сбербанк России", не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в открытом судебном заседании

дело N А50-6842/2012

по иску открытого акционерного общества "Порт Пермь" (ОГРН 1025900757904, ИНН 5903004012)

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания" (ОГРН 1035900354566, ИНН 5903035797),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Технологии строительства и продвижения", общество с ограниченной ответственностью "Камир", открытое акционерное общество "Сбербанк России", открытое акционерное общество Коммерческий банк "СДМ-БАНК", Прокаев Сергей Иванович,

о понуждении к заключению договора купли-продажи имущества,

установил:

Открытое акционерное общество "Порт Пермь" (далее - ОАО "Порт Пермь", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания" (далее - ООО "Инвестиционно-строительная компания", ответчик) в лице конкурсного управляющего Кирток О.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи имущества ООО "Инвестиционно-строительная компания" на следующих условиях: предмет договора - лот N 2: железнодорожные пути протяженностью 1 518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы N 21, 29 (лит. Г5, Г6), расположенные по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С. Есенина, д. 1, цена - 4 246 200 руб., в том числе НДС, срок оплаты - в течение 30 дней с момента подписания договора, передача имущества - в течение 7 календарных дней с момента оплаты, на основании статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.05.2012 года исковые требования были удовлетворены, суд обязал ООО "Инвестиционно-строительная компания" в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с ОАО "Порт Пермь" договор купли-продажи имущества ООО "Инвестиционно-строительная компания" на следующих условиях: предмет договора - лот N 2: железнодорожные пути протяженностью 1 518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы N 21, 29 (лит. Г5, Г6), расположенные по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С. Есенина, д. 1, цена - 4 246 200 руб., в том числе НДС, срок оплаты - в течение 30 дней с момента подписания договора, передача имущества - в течение 7 календарных дней с момента оплаты.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на отсутствие в заявке N 10-273-и от 01.03.2012 года каких-либо указаний на предлагаемую цену имущества, продаваемого на торгах.

По мнению апеллянта, предложение о цене имущества могло быть сделано только в ходе проведения торгов, но не в заявке.

Указывает, что торги с одним участником не могли начаться, а предложения в ходе них не могли подаваться их единственным участником.

Обращает внимание, что размещение итогового протокола заседания комиссии по проведению аукциона, согласно которому истец был признан победителем торгов, являлось ошибкой электронной площадки, которая затем была устранена.

Истцом был представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 31.07.2012 года Семнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Камир" (далее - ООО "Камир"), судебное заседание было назначено на 27.08.2012 года.

Истцом было представлено письменное дополнение к исковому заявлению, в котором он указывает на отсутствие законных оснований для возникновения у ООО "Камир" правомочий относительно предмета спора ввиду наличия запрета на проведение аукционов, конкурсов, иных процедур, связанных с отчуждением предмета спора, введенного определением Арбитражного суда Пермского края от 11.04.2012 года.

Также представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела письма истца N 10663-и от 18.04.2012 года, копии почтового уведомления о его получении конкурсным управляющим ответчика, копии итогового протокола заседания комиссии по проведению торговой процедуры "Аукцион продавца N 1020838" от 03.05.2012 года. Указанное ходатайство было рассмотрено судом апелляционной инстанции и удовлетворено.

В судебном заседании от 27.08.2012 года представителем ответчика было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела договора N 00/289 от 21.06.2012 года, заключенного между ООО "Инвестиционно-строительная компания" и ГУП "Центр технической инвентаризации Пермского края"; акта выполненных работ от 06.07.2012 года к договору N 00/289 от 21.06.2012 года; кадастрового паспорта на железнодорожные пути протяженностью 1 518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы N 21, 29 (лит. Г5, Г6), расположенные по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С. Есенина, 1; распечаток с официального сайта газеты "Коммерсантъ", содержащие сведения о публикации извещений о продаже имущества ООО "Инвестиционно-строительная компания" от 29.10.2011 года, от 14.04.2012 года, от 30.06.2012 года; автоматизированной копии определения Арбитражного суда Пермского края от 12.08.2011 года по делу N А50-17578/2009 об утверждении порядка продажи имущества ООО "Инвестиционно-строительная компания", а также дополнения к апелляционной жалобе. Данное ходатайство было рассмотрено апелляционным судом и удовлетворено.

В указанном ходатайстве ответчик также ссылался на то, что спорные железнодорожные пути располагаются на принадлежащих ответчику земельных участках, а отчуждение сооружений отдельно от земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 года решение Арбитражного суда Пермского края от 16.05.2012 года по делу N А50-6842/2012 было отменено, исковые требования удовлетворены, ООО "Инвестиционно-строительная компания" было обязано в пятидневный срок с момента принятия настоящего судебного акта заключить с ОАО "Порт Пермь" договор купли-продажи имущества ООО "Инвестиционно-строительная компания" на следующих условиях: предмет договора: лот N 2 - железнодорожные пути протяженностью 1 518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы N 21, 29 (лит. Г5, Г6), расположенные по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С. Есенина, 1; цена: 4 246 200 руб. в т.ч. НДС; срок оплаты в течение 30 дней с момента подписания договора; передача имущества в течение 7 календарных дней с момента оплаты. С ООО "Инвестиционно-строительная компания" в пользу ОАО "Порт Пермь" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления было взыскано 4 000 руб.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.12.2012 года постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 по делу N А50-6842/2012 было отменено, дело передано в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд на новое рассмотрение.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012 года дело к судебному разбирательству в судебном заседании суда апелляционной инстанции было назначено на 24.01.2013 года.

Истцом были представлены письменные пояснения по делу, в которых он, указывая, что оформление прав на земельные участки под спорными объектами недвижимости возможно в порядке статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит исковые требования удовлетворить.

Третьим лицом, ООО "Камир, был представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором оно просит в удовлетворении иска отказать.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 года судебное разбирательство по делу было отложено на 21.02.2013 года, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были по ходатайству истца привлечены открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России"), открытое акционерное общество Коммерческий банк "СДМ-БАНК" (далее - ОАО КБ "СДМ-БАНК"), Прокаев Сергей Иванович (далее - Прокаев С.И.).

В судебном заседании от 21.02.2013 года в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была произведена замена судьи Мармазовой С.И., находящейся в отпуске, на судью Романова В.А. Рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании от 21.02.2013 года представителем истца были представлены дополнительные письменные пояснения, а также заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела договора ипотеки (залога недвижимости) N ПМ-08-01301-2 от 19.09.2008 года, заключенного между ОАО КБ "СДМ-БАНК" (Залогодержатель) и ООО "Инвестиционно-строительная компания" (Залогодатель); договора ипотеки N 194-З от 27.06.2008 года, заключенного между ОАО "Сбербанк России" (Залогодержатель) и ООО "Инвестиционно-строительная компания" (Залогодатель), которое удовлетворено судом апелляционной инстанции на основании статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле.

Третьи лицом, Прокаевым С.И., был представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором он просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца на доводах искового заявления настаивал, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчика, а также третьих лиц, ООО "Технологии строительства и продвижения", ООО "Камир", Прокаева С.И., возражали против удовлетворения иска.

Представитель ОАО "СДМ-БАНК" оставил вопрос на усмотрение суда, указав, что у его доверителя правопритязания на предмет торгов отсутствуют, в качестве залогового имущества он его не рассматривает.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 12.02.2010 года по делу N А50-17578/2009 ООО "Инвестиционно-строительная компания" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Кирток О.А.

ООО "Инвестиционно-строительная компания" принадлежат на праве собственности железнодорожные пути протяженностью 1 518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы N 21, N 29 (лит. Г5, Г6), расположенные по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С. Есенина, 1.

28.01.2012 года в газете "Коммерсант" N 15 ООО "Технологии строительства и продвижения", являющимся организатором торгов по продаже принадлежащего ООО "Инвестиционно-строительная компания" имущества, было размещено объявление о проведении открытого по форме подачи предложений о цене аукциона в электронной форме по продаже имущества ООО "Инвестиционно-строительная компания".

Предметом торгов являлся, в том числе, следующий объект недвижимости: лот N 2: железнодорожные пути протяженностью 1 518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы N21, 29 (лит. Г5, Г6), расположенные по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С. Есенина, 1.

Торговые процедуры производились на электронной площадке www.fabrikant.ru.

Начальная цена продажи имущества была установлена в размере 4 044 000 руб., в том числе НДС.

Реализуя свое право на участие в торгах, истец 02.03.2012 года направил организатору торгов заявку на участие в открытых торгах в форме аукциона по продаже имущества ООО "Инвестиционно-строительная компания".

К данной заявке были приложены следующие документы: выписка из единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) от 01.03.2012 года; свидетельство о внесении сведений в ЕГРЮЛ о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002 года; свидетельство о постановке на налоговый учет; протокол заседания совета директоров ОАО "Порт Пермь" N 07/2011 от 31.08.2011 года; платежное поручение об оплате задатка.

Из итогового протокола от 06.03.2012 года следует, что участие в торгах по продаже лота N 2 принял единственный участник - ООО "Порт Пермь", который был признан победителем торгов с ценой предложения 4 246 200 руб.

11.03.2012 года ОАО "Порт Пермь" направило в адрес ООО "Технологии строительства и продвижения", ООО "Инвестиционно-строительная компания" предложение о заключении договора купли-продажи, предметом которого является спорное имущество.

15.03.2012 года ответчиком было отказано в заключении договора купли-продажи со ссылкой на то, что заявка истца для участия в торговой процедуре "Аукцион продавца N 1004403" не содержала предложений о цене имущества.

Поскольку договор купли-продажи не был заключен в добровольном порядке, ОАО "Порт Пермь" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.12.2012 года, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно части 11 статьи 110 Закона о банкротстве, заявка на участие в торгах должна соответствовать требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов, и оформляется в форме электронного документа.

Частью 12 данной статьи определено, что решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в торгах принимается по результатам рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов. К участию в торгах допускаются заявители, представившие заявки на участие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требованиям, установленным настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов.

Решение об отказе в допуске заявителя к участию в торгах принимается в случае, если: заявка на участие в торгах не соответствует требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов; представленные заявителем документы не соответствуют установленным к ним требованиям или недостоверны; поступление задатка на счета, указанные в сообщении о проведении торгов, не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов.

Организатор торгов уведомляет всех заявителей о результатах рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и признании или непризнании заявителей участниками торгов посредством направления заявителям в письменной форме или в форме электронного документа копий протокола об определении участников торгов в течение пяти дней со дня подписания указанного протокола.

В силу части 17 той же статьи в случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися. Если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого на участие в торгах соответствует условиям торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или содержит предложение о цене не ниже установленной начальной цены продажи предприятия, договор купли-продажи предприятия заключается внешним управляющим с этим участником торгов в соответствии с условиями торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или представленным им предложением о цене предприятия.

Из материалов дела усматривается, что заявка на участие в аукционе была подана истцом в установленные сроки, содержала в себе все необходимые сведения, предусмотренные извещением о проведении торгов.

Ссылка истца в тексте заявки на начальную цену предмета аукциона свидетельствует о его готовности приобрести предмет аукциона, в том числе, по начальной цене 4 044 000 руб. с НДС.

Протоколом заседания комиссии по определению участников торговой процедуры "Аукцион продавца N 1004403", опубликованным на сайте www.fabrikant.ru 05.03.2012 года в 13 час. 59 мин., истец был признан участником аукциона и допущен к дальнейшему участию в нем.

В ходе торговой процедуры истец выдвинул предложение о приобретении предмета аукциона по более высокой цене, которая составила 4 246 200 руб., в том числе НДС.

Решение о заключении договора с единственным участником торгов - ОАО "Порт Пермь" по цене 4 246 200 руб. было принято 06.03.2012 года и оформлено итоговым протоколом N 1004403-1 заседания комиссии по проведению торговой процедуры "Аукцион продавца N 1004403".

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что заявка истца на участие в аукционе по форме и содержанию соответствовала предъявляемым законом и сообщением о торгах требованиям, основания для отказа в допуске к участию в аукционе отсутствовали, имеются правовые основания для заключения с истцом как с единственным участником, заявка которого содержит предложение о цене имущества не ниже начальной цены продажи имущества, договора купли-продажи имущества ответчика, являвшегося предметом торгов.

Судом апелляционной инстанции отклоняется ссылка ООО "Инвестиционно-строительная компания" на несоответствие заявки истца предъявляемым к ней законом требованиям, в частности по причине отсутствия в ней указания на обязательство истца соблюдать требования, указанные в сообщении о проведении торгов, а также сведений о саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом которой является Кирток О.А.

Имеющееся в заявке указание на изучение данных информационного сообщения, принятие после этого решения об участии в данных торгах, а также принятия на себя обязательств, перечисленных в пунктах 2 и 3 заявки, само по себе свидетельствует о том, что истец обязался соблюдать требования, указанные в сообщении о проведении торгов. Отсутствие в заявке указания на наличие (отсутствие) заинтересованности между заявителем и саморегулируемой организацией арбитражных управляющих, членом которой является Кирток О.А., при наличии ссылки на отсутствие заинтересованности между заявителем и арбитражным управляющим и отсутствии доказательств наличия такой заинтересованности, не может быть признано основанием для отказа в допуске истца к участию в торгах.

Не было установлено нарушение указанных требований к заявке и организатором торгов.

Довод ООО "Инвестиционно-строительная компания" о том, что проведение торгов с единственным участником противоречит сущности аукциона и аукцион должен был быть признан несостоявшимся является обоснованным, однако данное обстоятельство не означает, что истец утрачивает право на заключение договора купли-продажи имущества, являвшегося предметом торгов, поскольку такой договор с ним должен быть заключен как с единственным участником, заявка которого содержит предложение о цене имущества не ниже начальной цены продажи имущества. При этом начало процедуры торгов произведено не по вине истца, а заключение договора по цене, превышающей на один "шаг" начальную цену продажи имущества, не нарушает прав и законных интересов должника и его кредиторов.

Доводы ООО "Инвестиционно-строительная компания" и третьего лица, ООО "Камир", относительно нарушения прав и законных интересов ООО "Камир", которое признано победителем аукциона по продаже того же имущества с ценой предложения 12 132 000 руб. (итоговый протокол N 1020838-1 от 03.05.2012 года), не могут быть признаны обоснованными в силу следующего.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 11.04.2012 года было удовлетворено требование истца о принятии обеспечительных мер в отношении спорного имущества, ответчику было запрещено проводить аукционы, конкурсы, иные процедуры, продавать либо отчуждать иным способом следующее имущество: железнодорожные пути протяженностью 1 518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы N 21, N 29 (лит. Г5, Г6), расположенные по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С. Есенина, 1, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю было запрещено совершать регистрационные действия с указанными объектами недвижимости.

Конкурсный управляющий ответчика был извещен о наложении арбитражным судом соответствующего запрета, что подтверждается почтовым уведомлением от 24.04.2012 года, однако не предпринял мер для прекращения повторных торгов, объявление о проведении которых было опубликовано в газете "Коммерсант" N 52 от 24.03.2012 года.

ООО "Камир", подавшее заявку на участие в повторных торгах, при той степени разумности и осмотрительности, какая от него требовалась, должно было узнать о введении арбитражным судом запрета на проведение торгов по продаже спорного имущества и в соответствии с этой информацией принимать решение об участии в торгах.

При этом, заключение договора с истцом по настоящему делу не может повлечь за собой причинение имущественного вреда ООО "Камир", поскольку перечисленный задаток подлежит возврату данному лицу.

Суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционного суда и направляя дело на новое рассмотрение, указал на то, что судом апелляционной инстанции не учтены положения части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком; отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Также кассационным судом отмечено, что судом апелляционной инстанции не дана надлежащая правовая оценка доводам ответчика о ничтожности договора купли-продажи, о понуждении к заключению которого заявлено истцом, не исследованы документы, представленные в его обоснование, не установлено, являлось ли данное общество на момент проведения аукциона по продаже железнодорожных путей собственником земельных участков, на которых расположены эти пути, имело ли место нарушение норм части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации; не установлено, на каких земельных участках расположены железнодорожные пути, переданы или нет данные земельные участки в залог, распространяется ли право залога на спорные железнодорожные пути, правомерно ли данный объект недвижимости был выставлен на продажу в качестве отдельного объекта без земельных участков, на которых он расположен.

При новом рассмотрении дела апелляционным судом в целях исполнения указаний, содержащихся в постановлении суда кассационной инстанции, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ОАО "Сбербанк России", ОАО КБ "СДМ-БАНК", а также Прокаев Сергей Иванович, обратившийся в суд общей юрисдикции с иском о признании недействительными тех же торгов.

При этом, апелляционным судом на основании кадастрового паспорта сооружения от 04.07 2012 года было установлено, что спорные объекты недвижимости - железнодорожные пути протяженностью 1 518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы N 21, 29 (лит. Г5, Г6) располагаются на принадлежавших ответчику земельных участках с кадастровыми номерами 59:01:4510602:13, 59:01:4510444:31, 59:01:4510466:5.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 12.08.2011 года по делу N А50-17578/2009 (дело о банкротстве ООО "Инвестиционно-строительная компания") был утвержден представленный конкурсным управляющим ООО "Инвестиционно-строительная компания" Кирток О.А. порядок организации и проведения продажи заложенного в ОАО "Сбербанк России", ОАО КБ "СДМ-БАНК" имущества.

Из данного определения суда, а также из приобщенных апелляционным судом к материалам дела договора ипотеки (залога недвижимости) N ПМ-08-01301-2 от 19.09.2008 года, заключенного между ОАО КБ "СДМ-БАНК" (Залогодержатель) и ООО "Инвестиционно-строительная компания" (Залогодатель), договора ипотеки N 194-З от 27.06.2008 года, заключенного между ОАО "Сбербанк России" (Залогодержатель) и ООО "Инвестиционно-строительная компания" (Залогодатель), следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4510602:13, 59:01:4510444:31, 59:01:4510466:5 являются предметом залога со стороны ОАО "Сбербанк России" и ОАО КБ "СДМ-БАНК". При этом, спорные объекты недвижимости - железнодорожные пути протяженностью 1 518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы N 21, 29 (лит. Г5, Г6) залогом не обременены.

В соответствии с сообщением о результатах торгов от 28.09.2012 года в отношении заложенного имущества (в состав которого входили и земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4510602:13, 59:01:4510444:31, 59:01:4510466:5), порядок продажи которого был утвержден определением Арбитражного суда Пермского края от 12.08.2011 года по делу N А50-17578/2009, победителем торгов было признано ООО "Петралона", с которым ответчиком по настоящему делу был заключен договор купли-продажи.

В дальнейшем право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4510602:13, 59:01:4510444:31, 59:01:4510466:5 перешло к ООО "Камир", что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 22/005/2013-3, N 22/005/2013-4, N 22/005/2013-5 от 21.01.2013 года. Данный факт не отрицается и самим ООО "Камир".

Вместе с тем, установленные апелляционным судом обстоятельства, указывающие на то, что объекты недвижимости продавались отдельно от земельных участков, на которых они расположены, не свидетельствуют о ничтожности договора купли-продажи, о понуждении к заключению которого просит истец.

Утвержденный определением Арбитражного суда Пермского края от 12.08.2011 года по делу N А50-17578/2009 порядок организации и проведения продажи заложенного в ОАО "Сбербанк России", ОАО КБ "СДМ-БАНК" имущества, предусматривающий реализацию земельных участков отдельно от расположенных на них объектов недвижимости, не являвшихся предметом залога, был разработан конкурсным управляющим ООО "Инвестиционно-строительная компания" Кирток О.А. Этим же конкурсным управляющим был разработан и впоследствии утвержден порядок продажи спорного недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 12.08.2011 года по делу N А50-17578/2009 вступило в законную силу, а, следовательно, является обязательным для исполнения, в том числе, и для конкурсного управляющего ответчика.

В связи с этим, ссылки ответчика в лице конкурсного управляющего Кирток О.А. на недействительность торгов, в результате которых производится продажа земельных участков отдельно от расположенных на них сооружений, являются неправомерными.

Кроме того, в соответствующих действиях конкурсного управляющего ответчика, заявляющего о недействительности торгов после их проведения в соответствии с предложенным им же и утвержденным арбитражным судом порядком, усматриваются признаки злоупотребления правом, недопустимость которого закреплена в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, в соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Между тем, на момент рассмотрения настоящего спора спорные объекты недвижимости и земельные участки, на которых они расположены, принадлежат разным лицам (ООО "Инвестиционно-строительная компания" и ООО "Камир" соответственно), в связи с чем вышеприведенные нормы Земельного кодекса Российской Федерации применению к рассматриваемым отношениям не подлежат.

В рассматриваемом случае отчуждения спорных сооружений без земельного участка, на которых они расположены, в момент, когда они принадлежали одному лицу, не произошло.

Исходя из этого обстоятельства не подлежит в данном случае учету и правовая позиция, содержащаяся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", тем более, что направленность воли (умысел) ответчика в лице конкурсного управляющего на реализацию спорных сооружений без земельного участка, на котором они расположены, не представляется очевидной, учитывая данные представителем конкурсного управляющего в судебном заседании апелляционной инстанции пояснения, согласно которым конкурсный управляющий полагал, что спорные сооружения расположены на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 552 названного кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть 3 той же статьи).

В соответствии с частью 2 статьи 555 того же кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 58 совместного постановления от 29.04.2010 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Таким образом, приобретатель объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) имеет право требовать оформления прав на земельный участок, занятый этим объектом недвижимости и необходимый для его использования, на тех же условиях, в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта недвижимости.

Также суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии нарушений имущественных прав ОАО "Сбербанк России" и ОАО "Коммерческий Банк "СДМ-Банк" при заключении договора купли-продажи спорных сооружений.

Согласно абзацу первому части 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Аналогичная норма предусмотрена частью 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее - Закон об ипотеке).

В силу абзаца второго части 4 статьи 340 Гражданского кодекса при наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

Из анализа условий представленных в материалы дела договоров ипотеки усматривается, что в них сторонами предусмотрена одновременная передача в залог земельного участка, функционально обеспечивающего объекты недвижимости, расположенные на нем, в частности, двухэтажное панельное здание производственно-лабораторного корпуса, одноэтажное кирпично-панельное здание профилактория для гаражей, одноэтажное кирпичное здание земленасосной станции, одноэтажное кирпичное здание ремонтно-механических мастерских, одноэтажное кирпичное здание трансформаторной подстанции, дренажно-осушительная система, здание цеха сортировки, склад гравия, эстакада пульпопровода, которые, в свою очередь составляют единый имущественный комплекс.

В соответствии с частью 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, в результате системного толкования вышеприведенных норм и условий договоров ипотеки по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что объекты недвижимости (здания, сооружения), составляющие комплекс, связанный единым производственным назначением, являлись самостоятельным предметом залога, а земельный участок в силу части 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации был обременен залогом дополнительно. При этом, спорные объекты недвижимости - железнодорожные пути и стрелочные переводы, не входящие в этот единый производственный комплекс, не были обременены залогом. Указанные обстоятельства подтверждены в судебном заседании и представителем ОАО КБ "СДМ-БАНК".

При названных обстоятельствах, положения об ипотеке земельных участков применяются в тех случаях, когда земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки, передача такого участка в залог не связана с ипотекой зданий, расположенных на данном земельном участке.

Исходя из изложенного, основания для применения к рассматриваемым отношениям норм части 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 64 Закона об ипотеке отсутствуют, поскольку ни ОАО "Сбербанк России", ни ОАО КБ "СДМ-БАНК" не обладают правами залога на спорные объекты недвижимости.

При этом, следует отметить, что ни ОАО "Сбербанк России", ни ОАО КБ "СДМ-БАНК" в рамках дела N А50-17578/2009 о банкротстве ООО "Инвестиционно-строительная компания" с заявлениями о включении в реестр требований кредиторов их требований, которые обеспечены залогом спорного недвижимого имущества, а также с жалобами на действия конкурсного управляющего по реализации этого спорного недвижимого имущества не обращались.

Согласно разъяснением высшей судебной инстанции, содержащимся в абзаце седьмом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

При этом, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО КБ "СДМ-БАНК" заявил об отсутствии правопритязаний на спорные объекты недвижимости, пояснил, что не считает их находящимися в залоге ОАО КБ "СДМ-БАНК". ОАО "Сбербанк России" также не заявлено о наличии правопритязаний на объекты, являющиеся предметом спорных торгов.

Таким образом, заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества с единственным участником, заявка которого содержит предложение о цене имущества не ниже начальной цены продажи имущества, не противоречит закону.

С учетом вышеизложенного, у ответчика возникло обязательство заключить с ОАО "Порт Пермь" договор купли-продажи спорного недвижимого имущества на условиях, предусмотренных сообщением о проведении торгов, в связи с этим исковые требования подлежат удовлетворению.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании части 6.1 статьи 268, пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 110 названного кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

Исходя из этого, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины на подачу искового заявления в размере 4 000 руб., понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб следует отнести на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, частью 6.1. статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 мая 2012 года по делу N А50-6842/2012 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания" (ОГРН 1035900354566, ИНН 5903035797) в пятидневный срок с момента принятия настоящего судебного акта заключить с открытым акционерным обществом "Порт Пермь" (ОГРН 1025900757904, ИНН 5903004012) договор купли-продажи имущества ООО "Инвестиционно-строительная компания" на следующих условиях:

Предмет договора: лот N 2 - железнодорожные пути протяженностью 1 518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы N 21, 29 (лит. Г5, Г6), расположенные по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С. Есенина, 1. Цена: 4 246 200 руб. в т.ч. НДС. Срок оплаты в течение 30 дней с момента подписания договора. Передача имущества в течение 7 календарных дней с момента оплаты.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания" в пользу открытого акционерного общества "Порт Пермь" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления 4 000 (четыре тысячи) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

А.А. Снегур

Судьи

В.А. Романов А.Н. Булкина