Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 г. N 20АП-97/13

Тула

21 февраля 2013 г.

Дело N А54-4066/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14.02.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.02.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2012 по делу N А54-4066/2011 (судья Сельдемирова В.А.), установил следующее.

Товарищество собственников жилья "ОЛИМП" (ОГРН 1106230000161) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Зубковой" (ОГРН 1036208017526) и обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" (ОГРН 1076234008047) о признании недействительным договора долевого участия в долевом строительстве нежилого помещения от 10.10.2007, заключенного между ООО "Управляющая компания "Жилсервис" и ТСЖ "Зубковой", в части, послужившей основанием для передачи помещения общедомовой котельной Н30, площадью 101,1 кв. м, назначение - нежилое, расположенной по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, а именно пункта 1 дополнительного соглашения от 26.11.2009, заключенного между ООО "Управляющая компания "Жилсервис" и ТСЖ "Зубковой", к договору от 10.10.2007, согласно которому в связи с уточнением адресного ориентира и технической характеристики помещения пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "Организация финансирует строительство в части нежилого помещения Н30 общей площадью 101,1 (сто одна целая одна десятая) кв. м, лит. А, назначение - нежилое, расположенное на 1 этаже по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1"; о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, на нежилое помещение Н30 в многоквартирном доме лит. А, площадью 101,1 кв. м, назначение - нежилое, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, как на общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме и необходимое для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1 (с учетом уточнения от 23.11.2012).

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 15.09.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Муниципальный коммерческий банк им. Сергия Живаго", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Решением суда от 27.11.2012 исковые требования удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилсервис" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Указывает, что нежилое помещение Н30 строилось ООО Управляющая компания "Жилсервис", при этом собственниками помещений в многоквартирном жилом доме N 16 корп. 1 по улице Зубковой г. Рязани строительство указанного нежилого помещения не финансировалось. Полагает, что требование о признании общей долевой собственности не может быть удовлетворено, так как требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявлялось.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, между товариществом собственников жилья "Зубковой" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" (организация) подписан договор долевого участия в долевом строительстве нежилого помещения от 10.10.2007 (т. 2, л. д. 4-5), предметом которого является участие сторон в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 18 (строительный адрес) (далее - объект). Согласно пункту 1.2 договора организация финансирует строительство объекта в части нежилого помещения, общей площадью 72 кв. м. В соответствии с пунктом 1.3 договора застройщик организует строительство объекта и сдачу его во 2 квартале 2009 года, после принятия его в эксплуатацию помещение, строительство которого в полном объеме профинансировано организацией, переходит в собственность последней после государственной регистрации права собственности организации на помещение в регистрирующем органе. Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что объем финансирования составляет 8 428 070 рублей.

Между ТСЖ "Зубковой" и ООО "Управляющая компания "Жилсервис" 26.11.2009 было подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия в долевом строительстве нежилого помещения от 10.10.2007 (т. 2, л. д. 6).

В пункте 1 дополнительного соглашения от 26.11.2009 в связи с уточнением адресного ориентира и технической характеристики помещения стороны пункт 1.2 договора от 10.10.2007 изложили в следующей редакции: "Организация финансирует строительство в части нежилого помещения Н30, общей площадью 101,1 кв. м, лит. А, назначение - нежилое, расположенное на первом этаже по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1".

Сторонами подписан акт от 26.11.2009 о реализации договора долевого участия от 10.10.2007 и дополнительного соглашения от 26.11.2009, согласно которому застройщик передал, а организация приняла нежилое помещение Н30, общей площадью 101,1 кв. м, лит. А, назначение - нежилое, расположенное на первом этаже дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1. Согласно данному акту расчет между сторонами произведен полностью (т. 2, л. д. 8).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 31.12.2009 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Управляющая компания "Жилсервис" на нежилое помещение, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л. д. 17).

Общим собранием собственников помещений строящегося многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1 (строительный адрес ул. Зубковой, д. 18 А) выбран способ управления многоквартирным домом путем создания товарищества собственников жилья "ОЛИМП" согласно протоколу от 03.11.2009 N 1 (т. 1, л. д. 14).

Сведения о создании ТСЖ "ОЛИМП" внесены в единый государственный реестр юридических лиц 28.01.2010, выдано свидетельство о государственной регистрации юридического лица сер. 62 N 002026788 (т. 1, л. д. 22).

ТСЖ "ОЛИМП" согласно уставу является некоммерческой организацией, созданной в целях реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных пределах распоряжению общим имуществом.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1, от 14 июля 2011 года принято решение об оформлении в установленном порядке права собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на помещение общедомовой котельной с установленным в ней оборудованием. Общее собрание уполномочило ТСЖ "ОЛИМП" представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома по вопросу оформления права собственности собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на помещение общедомовой котельной с установленным в ней оборудованием, с правом обращения с исковым заявлением о признании права собственности на общее имущество (т. 3, л. д. 50).

Полагая, что нежилое помещение Н30, общей площадью 101,1 кв. м, лит. А, относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку в нем располагается автономная котельная, которая приготавливает и подает горячую воду в систему отопления и горячего водоснабжения многоквартирного жилого дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1, ТСЖ "ОЛИМП" обратилось в суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определен состав общего имущества в многоквартирном доме, в который согласно подпункту "а" пункта 2 указанных Правил включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Следовательно, право общей долевой собственности домовладельцев возникает на помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Определением арбитражного суда от 13.12.2011 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой суд поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Триумф" Морозовой С.А.

Согласно экспертному заключению от 27.12.2011 N 10-02/СТ-12 (т. 2, л. д. 63-81) инженерное оборудование и инженерные сети системы центрального отопления, водоснабжения, канализации, расположенные в нежилом помещении Н30, являются транзитными и предназначены для обслуживания собственно нежилого помещения Н30; функциональным назначением нежилого помещения Н30 в многоквартирном доме, лит. А площадью 101,1 кв. м является котельная с размещенной в ней котельной установкой, служащей для приготовления и подачи горячей воды в систему отопления и горячего водоснабжения данного многоквартирного дома. При самостоятельном использовании нежилого помещения Н30 нормальная эксплуатация и жизнедеятельность многоквартирного жилого дома N 16, корп. 1 по ул. Зубковой г. Рязани невозможна.

Таким образом, нежилое помещение Н30 площадью 101,1 кв. м, лит. А, расположенное на первом этаже указанного многоквартирного жилого дома, обслуживает более одного помещения в многоквартирном доме и относится к общему имуществу многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1, возможность его самостоятельного использования без нарушения прав иных собственников многоквартирного дома материалами дела не подтверждена.

Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 1457/11, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2011 N ВАС-14802/11, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.10.2010 по делу N А68-1073/09).

Как следует из материалов дела, право собственности на нежилое помещение Н30 площадью 101,1 кв. м, лит. А, расположенное на первом этаже дома N 16, корп. 1, по ул. Зубковой г. Рязани, зарегистрировано за ООО "Управляющая компания "Жилсервис".

Государственная регистрация права собственности была осуществлена на основании договора долевого участия в долевом финансировании нежилого помещения от 10.10.2007, заключенного между ТСЖ "Зубковой" и ООО "Управляющая компания "Жилсервис", дополнительного соглашения к нему от 26.11.2009 и акта от 26.11.2009 о реализации договора.

Заявляя требование о признании недействительным договора долевого участия в долевом финансировании нежилого помещения от 10.10.2007 в части, послужившей основанием для передачи помещения общедомовой котельной Н30 площадью 101,1 кв. м, назначение - нежилое, расположенной по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, кв. 1, а именно пункта 1 дополнительного соглашения от 26.11.2009, заключенного между ООО "Управляющая компания "Жилсервис" и ТСЖ "Зубковой" к договору от 10.10.2007, ТСЖ "ОЛИМП" фактически заявлено требование о признании недействительным пункта 1 дополнительного соглашения от 26.11.2009 к договору долевого участия в долевом финансировании нежилого помещения от 10.10.2007.

Согласно статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В пунктах 1, 2 статьи 27 Закона N 214-ФЗ указано, что данный Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Действие Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство первой очереди многоквартирного жилого дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, выдано 27.12.2004 (т. 3, л. д. 88), т.е. до вступления в силу Закона N 214-ФЗ, поэтому договор долевого участия в долевом финансировании нежилого помещения от 10.10.2007 не подлежал государственной регистрации.

Как установлено подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора долевого участия в долевом строительстве нежилого помещения от 10.10.2007 предметом финансирования является строительство нежилого помещения общей площадью 72 кв. м в доме 18, по ул. Зубковой г. Рязани (адрес строительный). Вместе с тем из содержания данного пункта не следует, что обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис" финансировалось строительство общедомовой котельной.

На основании изложенного апелляционным судом не принимается во внимание довод жалобы о том, что нежилое помещение Н30 строилось ООО Управляющая компания "Жилсервис", а собственниками помещений в многоквартирном жилом доме N 16, корп. 1, по улице Зубковой г. Рязани строительство указанного нежилого помещения не финансировалось. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО Управляющая компания "Жилсервис" не представило документов, подтверждающих осуществление им финансирования строительства спорной котельной.

В пункте 1 дополнительного соглашения от 26.11.2009, заключенного между ТСЖ "Зубковой" и ООО "Управляющая компания "Жилсервис", в связи с уточнением адресного ориентира и технической характеристики помещения пункт 1.2 договора от 10.10.2007 изложен в следующей редакции: "Организация финансирует строительство в части нежилого помещения Н30 общей площадью 101,1 кв. м лит. А, назначение - нежилое, расположенное на первом этаже по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1".

Руководствуясь тем, что указанное нежилое помещение является общим имуществом и не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность в силу действующего законодательства, учитывая, что ТСЖ "Зубковой", являясь застройщиком многоквартирного жилого дома, не могло не знать о том, что спорное нежилое помещение относится к категории общего имущества многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 1 дополнительного соглашения от 26.11.2009 к договору долевого участия от 10.10.2007, в соответствии с которым было отчуждено в индивидуальную собственность ООО "Управляющая компания "Жилсервис" общее имущество собственников многоквартирного дома, которое не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность в силу прямого указания закона, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи от 05.09.2011 (т. 1, л. д. 51) ООО "Управляющая компания "Жилсервис" передало, а ТСЖ "ОЛИМП" приняло как общее имущество многоквартирного дома, необходимое для обеспечения эксплуатации и благоприятных условий проживания в многоквартирном доме по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, следующее имущество: комплекную котельную, смонтированную в нежилом помещении Н30 в многоквартирном доме, лит. А, площадью 101,1 кв. м по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1; документацию к комплектной котельной; ключи от нежилого помещения Н30 по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.

Следовательно, фактически спорным нежилым помещением Н30 владеют собственники помещений многоквартирного дома, доказательств обратного ответчиками не представлено.

Согласно выписке из протокола общего собрания собственников многоквартирного дома от 14.07.2011 N 2 ТСЖ "ОЛИМП" имеет право на обращение в суд с иском в интересах собственников помещений многоквартирного дома (т. 3, л. д. 50).

Довод апелляционной жалобы о финансировании ООО "Управляющая компания "Жилсервис" спорной котельной на сумму 8 428 070 рублей судом во внимание не принимается, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ не подтвержден документально.

На основании изложенного, принимая во внимание, что нежилое помещение Н30 в многоквартирном доме, лит. А, площадью 101,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, является общим имуществом многоквартирного дома, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ТСЖ "ОЛИМП" о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, на указанное нежилое помещение.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм материального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2012 по делу N А54-4066/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова