Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2013 г. N 20АП-5957/12

Тула

22 февраля 2013 г.

Дело N А62-4676/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15.02.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.02.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Капустиной Л.А., Рыжовой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Патрикеевой Е.В., в отсутствие (до перерыва 14.02.2013) истца - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, от ответчика (до перерыва 14.02.2013) - общества с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "Гарант-Жилье" (ОГРН 1026701426553, ИНН 6731038586) Щуркова Е.В. (доверенность от 05.04.2012), в отсутствие (после перерыва 15.02.2013) лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "Гарант-Жилье" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.10.2012 по делу N А62-4676/2012 (судья Алмаев Р.Н.), установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - Департамент) обратился в суд с иском к ООО АН "Гарант-Жилье" (далее - Общество) о взыскании 302 636 руб. 92 коп., в том числе: задолженности по арендной плате в размере 297 688 руб. 04 коп. и пени за период с 20.03.2011 по 20.03.2012, в сумме 4 948 руб. 88 коп. за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка N 1221/з от 01.12.2010, заключенного между Департаментом и Обществом.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.10.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С общества с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "Гарант-жилье" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области взыскано 302 636 рублей 92 копейки, в том числе: задолженность по арендной плате в размере 297 688 рублей 04 копейки и пеня, начисленная за период с 20.03.2011 по 20.03.2012, в сумме 4948 рублей 88 копеек.

В апелляционной жалобе ООО АН "Гарант-Жилье" просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает, что договор аренды земельного участка площадью 10 895 кв.м. N 619/з от 27.11.2008 расторгнут и прекратил свое действие. Договор аренды земельного участка площадью 2225 кв.м. N 1221/з заключен 01.12.2010 и в заявленный ко взысканию период по 31.03.2012, находится в пользовании общества 16 месяцев, то есть менее 2-х лет. В связи с изложенным считает, что департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области при расчете арендной платы необоснованно применена ставка 2,5 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, поскольку в отношении образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:121, площадью 2225 кв.м., являющегося предметом аренды N 1221/з от 01.12.2010, не могут применяться нормы пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и нормы пункта 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующего.

В силу абзаца 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона Смоленской области от 08.02.2007 N 1-З "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске", вступившего в силу 1 апреля 2007 года, опубликованного в "Смоленской газете" 16.02.2007, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Администрации Смоленской области. Таким органом, в соответствии с пунктом 1 постановления Администрации Смоленской области от 19.03.2007 N 92, на территории Смоленской области является Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Согласно подпункту 1 пункта 1 Положения об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске, утвержденному постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 (далее - Положение), в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства установлена ставка арендной платы в размере 0,3 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр).

Как видно из материалов дела, между Главным земельным управлением Смоленской области (арендодатель) и ООО АН "Гарант-Жилье" (арендатор) 27.11.2008 г. был заключен договор N 619/з аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:86 площадью 10895 кв.м., расположенного в г. Смоленске, в микрорайоне Королевка, для жилищного строительства. Договор заключен сроком на 3 года.

Впоследствии на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 20.11.2010 N 2511, произведен раздел данного земельного участка в результате которого образованы земельные участки площадью 4723 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0013306:120; 2225 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0013306:121, 3947 кв.м. с кадастровым номером 67:27:0013306:122. Договор аренды земельного участка N 619/з от 27.11.2008 расторгнут.

01.12.2010 между Департаментом и Обществом заключен договор аренды N 1221/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:121 площадью 2225 кв.м.; участок предоставлен под жилищное строительство сроком до 01.12.2013, государственная регистрация договора осуществлена 10.12.2010.

Разделом 3 Договора определены размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Пунктом 3.2 договора, размер арендной платы за период с 01.12.2010 по 31.12.2010 установлен в размере 5953,76 руб.

В дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

Размер арендной платы рассчитывается по формуле:

Ап = С кадастр x Sуч x Сап x К х m / 12, где:

Ап - размер арендной платы (рублей);

С кадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр);

Sуч - площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. метров);

Сап - ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192;

m - количество месяцев аренды.

К - понижающий коэффициент.

Как следует из обстоятельств дела и не оспаривается сторонами, договор аренды земельного участка N 619/з от 27.11.2008 заключен в порядке пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно абзацу 4 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

На основании абзацев 8-10 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичное правовое регулирование закреплено в пункте 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением Администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118 (далее - Положение) (опубликован в издании "Вестник Смоленской областной Думы и Администрации Смоленской области", 13.03.2009, N 2 (часть II), с. 218).

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013306:86 площадью 10895 кв.м. первоначально образовывал единое целое с предоставленным Обществу в аренду по договору N 619/з от 27.11.2008 земельным участком с кадастровым номером 67:27:0013306:121 площадью 2225 кв.м.

Договор аренды N 1221/з от 01.12.2010, задолженность по которому взыскивается Департаментом по настоящему делу, заключен в порядке пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку земельный участок площадью 2225 кв. м был предварительно согласован в составе единого земельного участка общей площадью 10 895 кв.м., то отношения по правовому режиму предоставления арендуемого земельного участка 2225 кв. м возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2008 году.

Таким образом, ответчик, как лицо ранее использовавшее земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013306:86 площадью 10895 кв.м, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды на земельный участок большей площадью, заключил договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях. Следовательно, земельный участок площадью 2 225 кв. м является предоставленным в аренду без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

В ином порядке вновь сформированный земельный участок в 2010 году без проведения торгов не мог быть предоставлен ответчику.

В связи с изложенным, в отношении указанного земельного участка, после превышения трехлетнего срока строительства размер арендной платы следует исчислять в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации и постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.

При этом период сроков строительства следует исчислять от даты предоставления земельного участка площадью 10 895 кв.м., то есть с 27.11.2008. Истец производит расчет периода двухлетнего срока с 4 квартала 2011 года, что является его правом как заявителя исковых требований.

Суд апелляционной инстанции считает правильным производить расчет двухлетнего срока после истечения которого у арендатора возникнет обязанность по оплате аренды исходя из ставок арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости, с даты заключения арендатором договора аренды N 619/з от 27.11.2008, площадью 10895 кв.м. При этом суд апелляционной инстанции исходит из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в Постановлении Президиума от 17.04.2012 N 15837/11, согласно которой арендная ставка в размере 2,5 % по существу является санкцией за затягивание сроков жилищного строительства. В данном случае, сроки жилищного строительства следует исчислять с даты предоставления земельного участка, площадью 10895 кв.м., составной частью которого являлся земельный участок площадью 2225 кв.м. и строительство на котором должно было производиться с даты предоставления основного участка. Иной правовой подход к данному обстоятельству приведет к возможности для арендатора путем периодического раздела земельного участка отодвигать сроки строительства при каждом новом разделе земельного участка на последующие два года.

Таким образом, размер арендной платы за пользование земельным участком за период 4-й квартал 2011 года - 1-й квартал 2012 года исчисленный Департаментом из расчета ставки арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 297 688 руб. 04 коп. является правильным.

Предъявленная ко взысканию Департаментом неустойка, начисленная согласно пункту 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 20.03.2011 по 20.03.2012 из расчета процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ 8% годовых в сумме 4948,88 рублей обоснованно взыскана с ответчика в пользу истца.

В связи с изложенным оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с изложенным, расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относятся на заявителя жалобы - ООО АН "Гарант-жилье".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 16 октября 2012 года по делу N А62-4676/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Каструба

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова