Вопрос: Супруги, приобретая квартиру по договору долевого участия, подразумевали ее приобретение в совместную собственность на средства семейного бюджета. Но договор был оформлен на одного из них. Дом сдан в эксплуатацию, акт приема-передачи подписан супругом, поименованным в договоре. Регистрация права не осуществлена. Возможно ли в этих условиях зарегистрировать право совместной собственности? Могут ли имущественный вычет получить оба супруга? Если могут, то как это сделать? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 12, декабрь 2007 г.)

Супруги, приобретая квартиру по договору долевого участия, подразумевали ее приобретение в совместную собственность на средства семейного бюджета. Но договор был оформлен на одного из них. Дом сдан в эксплуатацию, акт приема-передачи подписан супругом, поименованным в договоре. Регистрация права не осуществлена.

1. Возможно ли в этих условиях зарегистрировать право совместной собственности?

2. Могут ли имущественный вычет получить оба супруга?

3. Если могут, то как это сделать?

Согласно ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона N 122-ФЗ). Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (п. 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ):

- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства;

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - органы регистрации), не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения (п. 3 ст. 16 Закона N 214-ФЗ).

После подписания застройщиком и дольщиком передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства дольщик вправе обратиться в органы регистрации с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства (п. 4 ст. 16 Закона N 214-ФЗ).

Как видим, нормы Закона N 214-ФЗ позволяют зарегистрировать право собственности только на имя участника договора долевого строительства - на основании представленных застройщиком документов.

Между тем согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ и подпунктам 1, 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности, результатов интеллектуальной деятельности и др. (ст. 34 СК РФ). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи и другое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Таким образом, квартира, приобретенная по договору долевого участия в период брака одним из супругов, не переходит в его личную собственность. На такую квартиру распространяется положение СК РФ о совместно нажитом общем имуществе супругов. Это, в частности, отмечено в Определении Верховного Суда РФ от 17.01.2006 N 4-В05-49.

Совместная собственность возникает у каждого из супругов на имущество, приобретенное во время брака за счет общих доходов супругов, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Об этом говорится и в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70 (далее - Методические рекомендации).

Следовательно, при строительстве супругами в период брака квартиры в многоквартирном доме в отношении нее также должно возникать право общей совместной собственности.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество по общему правилу осуществляется на основании заявления одного из правообладателей (п. 3 ст. 24 Закона N 122-ФЗ).

Методическими рекомендациями (ч. 4 п. 10) разъяснено, что при государственной регистрации права общей совместной собственности рекомендуется истребовать от заявителей представления (предъявления) документов, свидетельствующих о наличии условий, с которыми закон связывает возможность нахождения имущества на праве общей совместной собственности, например при государственной регистрации права совместной собственности супругов - свидетельства о заключении брака.

Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации, по нашему мнению, супругами должно быть подано заявление в регистрирующий орган о регистрации права общей совместной собственности на квартиру с приложением свидетельства о заключении брака.

Причем супруги могут как составить одно (общее) заявление, так и подать заявления самостоятельно (п. 3 ст. 24 Закона N 122-ФЗ). При этом в книге учета входящих документов представленные на государственную регистрацию права совместной собственности документы регистрируются под одним номером (ч. 3 п. 11 Методических рекомендаций).

В силу п. 14 Методических рекомендаций, п. 41 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), при регистрации права на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, все собственники указываются в графе "Правообладатель" на одном листе подраздела II-1 ЕГРП. В графу "Вид права" вносятся слова "Общая совместная собственность".

Свидетельство о государственной регистрации права общей совместной собственности выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей (п. 16 Методических рекомендаций и п. 74 Правил ведения ЕГРП).

Плательщик НДФЛ, в частности, имеет право на предоставление ему имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации квартиры в размере фактически произведенных расходов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Указанным вычетом налогоплательщик вправе воспользоваться только один раз. При этом общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 руб.

По общему правилу при приобретении имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением (см. письма Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01-03/69, ФНС России от 22.03.2005 N 04-2-03/35, УФНС России по г. Москве от 28.11.2006 N 28-10/104735).

Если платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств, оформлены на одного сособственника, то право на получение вычета будет иметь только тот сособственник, который производил оплату стоимости квартиры, в пределах принадлежащей ему доли квартиры (см. письмо УФНС России по г. Москве от 28.11.2006 N 28-10/104735). Право передать имущественный налоговый вычет в этом случае одним из совладельцев другому Налоговым кодексом не предусмотрено (см. письмо ФНС России от 24.05.2006 N 04-2-03/114).

Тем не менее если оплата расходов по строительству квартиры была произведена за счет общей собственности супругов, оба супруга в целях предоставления вычета могут считаться участвующими в расходах по строительству квартиры (п. 1 письма Минфина России от 13.10.2006 N 03-05-01-03/136).

При этом нужно учитывать, что в целях налогообложения собственником имущества признается тот супруг, на чье имя оформлено право собственности. Об этом неоднократно говорили налоговики в частных консультациях.

Следовательно, если в соответствии с заявлением супругов, в чьей общей совместной собственности находится построенная квартира, имущественный налоговый вычет распределен целиком в пользу одного из супругов, этому супругу может быть предоставлен такой вычет в размере 1000 000 руб. независимо от того, кто из супругов является стороной договора на приобретение квартиры или указан в акте приема-передачи квартиры, а также на имя кого из супругов оформлены платежные документы на оплату квартиры.

По общему правилу п. 2 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации по окончании соответствующего налогового периода. Согласно п. 3 ст. 220 НК РФ указанный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику и до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (являющемуся налоговым агентом) и при условии подтверждения права налогоплательщика на вычет налоговым органом.

Для подтверждения права на вычет налогоплательщик помимо других установленных документов обязан представить в налоговый орган в том числе документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней (абз. 3 ч. 6 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Поэтому подать документы в налоговый орган вы сможете только после оформления в установленном порядке права собственности на построенную квартиру.

Подробно порядок предоставления имущественных налоговых вычетов в части расходов на приобретение жилого объекта разъяснен в одноименном информационном сообщении ФНС России от 18.03.2005.

Имущественный налоговый вычет в связи с новым строительством либо приобретением на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту). Для этого ему нужно представить работодателю письменное заявление, а также выданное налоговым органом уведомление о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет.

Приказом ФНС России от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147 утверждена форма уведомления о подтверждении налоговым органом права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет, установленный подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (далее - Уведомление).

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в течение налогового периода только у одного налогового агента (работодателя), которому он представляет заявление и Уведомление.

Для получения Уведомления при приобретении квартиры, прав или доли (долей) в ней налогоплательщиком представляются в налоговый орган следующие документы:

- письменное заявление, в котором указываются паспортные данные, адрес постоянного места жительства, ИНН (при наличии), данные о работодателе (наименование, ИНН, КПП организации либо фамилия, имя, отчество и ИНН индивидуального предпринимателя), а также размер данного вычета по суммам, направленным на новое строительство (приобретение) жилого дома, квартиры или доли (долей) в них и отдельно размер вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевым (займам) кредитам;

- договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;

- платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы).

Налоговый орган в течение месяца рассматривает заявление налогоплательщика и в случае подтверждения права налогоплательщика на вычет выдает налогоплательщику Уведомление, которое он представляет в бухгалтерию по месту работы.

Л. Зуйкова,

эксперт АКДИ "ЭЖ"

1 декабря 2007 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 12, декабрь 2007 г.