Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2013 г. N 17АП-1334/13

г. Пермь

12 марта 2013 г.

Дело N А60-35558/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Усцова Л.А.,

судей Виноградовой Л.Ф., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Решановой Д.М.,

при участии:

от истца - ООО "Свердлстройинвест": Белов директор, паспорт, Толочко Л.Г. по доверенности от 13.11.2012, удостоверение; после перерыва - те же представители,

от ответчика - Администрации города Екатеринбурга: до перерыва - Барабанова Н.И. по доверенности N 1/05/50.2-03 от 09.09.2013, удостоверение; после перерыва - представитель не явился,

от третьего лица - Барабанова Н.И. по доверенности N 164/05/02.06.1-03 от 29.12.2012, удостоверение; после перерыва - представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу:

1. ответчика - Администрации города Екатеринбурга,

2. третьего лица - Департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 декабря 2012 года

по делу N А60-35558/2012,

принятое судьей Микушиной Н.В.

по иску ООО "Свердлстройинвест" (ОГРН 1036604814432, ИНН 6673103314)

к Администрации города Екатеринбурга

третье лицо: Департамент по управлению муниципальным имуществом

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, установил:

ООО "Свердлстройинвест" обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 836 от 15.05.2012 на условиях пунктов 2.1 (подп. 2.1.1, 2.1.2), 2.2, 6.1 договора в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по управлению муниципальным имуществом (определение от 30.08.2012).

Решением арбитражного суда от 24.12.2012 исковые требования удовлетворены: на Администрацию города Екатеринбурга возложена обязанность заключить договор N 836 от 15.05.2012 в следующей редакции:

Пункт 2.1. договора: "Цена Объекта составляет 8150000 руб. без НДС.

При этом: пункт 2.1.1 стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 969 016 руб. 95 коп. без учета НДС, засчитывается в счет оплаты части цены приобретаемого объекта в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности..." с момента подписания сторонами настоящего Договора;

п. 2.1.2 оплата оставшейся части цены объекта в размере 5 180 983 руб. 05 коп. без учета НДС (далее по тексту - "Основной долг"), производится покупателем в порядке, определенном п.п. 2.2.-2.8. Договора".

Пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: "Оплата основного долга, указанного в п.2.1.2. Договора, производится покупателем в рассрочку: ежемесячными платежами в соответствии с прилагаемым к настоящему Договору графиком платежей, путем внесения денежных средств на единый счет Управления Федерального казначейства по Свердловской области (ДУМИ) в ГРКЦ ГУ Банка России по Свердловской области ИНН 6608004472, КПП 667101001, БИК 046577001, счет 40101810500000010010, код бюджетной классификации 90211402033040001410, ОКАТО территории 65401000000".

Пункт 6.1. договора: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

Ответчик и третье лицо с решением суда не согласны, в апелляционной жалобе просят решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявители полагают, что истец не представил суду доказательств согласования арендодателем работ по созданию всех неотделимых улучшений, указанных ООО "Консалтинг Групп" в отчете от 04.12.2012 N 1462-12/И об оценке. Письма истца от 03.07.2008 N 16, от 25.08.2008 N 19 с просьбой согласовать проведение конкретных ремонтных работ, приняты (согласованы) ЕКУГИ (п. 6.2 договора аренды). В тоже время, полагают, что письмо истца от 03.07.2008, подлежало оценке судом в соотнесении с п. 3.2.7 договора, которым предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем производство капитального ремонта в помещении. Обращают внимание суда на п. 3.2.6 договора аренды, предусматривающего проведение капитального ремонта за счет средств арендатора. Указывают на не тождественность понятий "неотделимые улучшения" и "капитальный ремонт". Напоминают о предоставленной истцу льготе в виде освобождения от арендной платы в период проведения ремонта с 01.08.2004 по 01.08.2005 в сумме 529 487 руб.

Считают необоснованным отклонение судом представленного ответчиком расчета, составленного на основании заключения Контрольно-ревизионного управления (КРУ) администрации г. Екатеринбурга (п. 25 Положения N 13/72 от 17.02.2009). Ссылаясь на акт приема-передачи помещения от 01.08.2004 к договору аренды, указывают на необоснованность ссылок истца на судебную практику, в соответствии с которой судами принимались отчеты об оценке неотделимых улучшений. Поясняют, что письмо ЕКУГИ от 18.07.2012 не является отказом в зачете неотделимых улучшений. Данный документ подлежит оценке в совокупности с письмом от 20.06.2012, которым ответчик запрашивал у истца документы по ремонту для их проверки КРУ с целью определение стоимости неотделимых улучшений.

Истец, в свою очередь, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором подчеркнул, что ремонтные работы были согласованы ответчиком в письме от 16.09.2008. Соглашается с выводами, сделанными судом в отношении представленного Администрацией расчета КРУ.

Принявшие участие в судебном заседании 28.02.2013 представители истца, ответчика и третьего лица на своих доводах настаивали.

Представитель ответчика и третьего лица заявил ходатайство о проведении по делу строительно-технической экспертизы на предмет определения и оценки неотделимых улучшений.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 28.02.2013 объявлялся перерыв до 15 час. 00 мин. 06.03.2013, о чем стороны извещены под роспись в протоколе и публично (абз. 6 Информационного письма от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").

05.03.2013 от Администрации в апелляционный суд поступили пояснения к апелляционной жалобе (ст. 81 АПК РФ).

В пояснениях ответчик еще раз дает краткий анализ исследуемых в отчете от 04.12.2012 N 1462-12/И документов истца. Указывает на произведенные истцом работы, которые не относятся к числу неотделимых улучшений. Обращает внимание суда на виды работ учтенных (принятых) ответчиком; на документы, при исследовании которых не следует вывод о приобретении материалов для ремонта спорного помещения по ул. 8 марта, д.18. Особо подчеркивает, что стоимость неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с методикой, примененной в отчете, представленном истцом, и документах одобренных КРУ, составляет 406 937 руб. с НДС.

С учетом указанных выше документов и приведенных юридических фактов, просит апелляционный суд обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

После перерыва 06.03.2013 судебное заседание продолжено в том же составе судей и при участии представителей истца - ООО "Свердлстройинвест".

В дополнении к отзыву, представленном истцом в судебном заседании 06.03.2012, ООО "Свердлстройинвест" указывает, что возражения ответчика, по сути, представляют собой несогласие с выводами эксперта, сделанными в отчете от 04.12.2012 N 1462-12/И.

Рассмотрев заявленное в судебном заседании 28.02.2012 ходатайство о проведении судебной экспертизы, апелляционный суд его отклоняет, по мотиву отсутствия доказательств невозможности подачи такого ходатайства в суде первой инстанции (п.3 ст. 268 АПК РФ).

Спор рассмотрен апелляционным судом по имеющимся в деле документам с учетом пояснений сторон (ст.ст. 65, 71, 162 АПК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ в пределах апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 158 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 18 (лит. А), по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 40281462 от 01.08.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2011).

Согласно акту приема-передачи от 01.08.2004 нежилое помещение передано арендатору в удовлетворительном состоянии.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Свердловской области от 08.11.2011 по делу N А60-29537/2011 признано незаконным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (в настоящее время ДУМИ), выраженное в письме от 15.07.2011 N 02.12-19/1/7588 об отказе ООО "Свердлстройинвест" в приватизации арендуемого объекта недвижимого имущества. Суд обязал ДУМИ устранить допущенные нарушения путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ).

18.05.2012 ДУМИ направил истцу проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 836 от 15.05.2012 по цене 8 150 000 руб. без учета НДС, определенной на основании отчета ООО "Трансэнергоресурс" об определении рыночной стоимости помещений от 12.03.2012 N 107.

Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий от 18.07.2012. В протоколе истец просил зачесть в счет оплаты договора купли-продажи стоимость неотделимых улучшений (3 251 000 руб. без учета НДС) арендованного имущества и уменьшить размер подлежащей уплате пени в случае нарушения обязательств до 0,05%. Кроме этого, истец просил изменить п.п. 2.1.2 и п. 2.2 договора, касающиеся рассрочки платежа.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда в порядке ст. 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом изложенных правовых норм судом первой инстанции правомерно рассмотрены требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.

Из договора купли-продажи N 836 от 15.05.2012 следует, что он составлен с учетом требований Закона N 159-ФЗ, решения Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 13/72, во исполнение Постановления Администрации города Екатеринбурга от 05.05.2012 N 1892 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: ул. 8 Марта, 18".

Частью 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

По смыслу ч. 2 ст. 623 ГК РФ в предмет доказывания при выяснении вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений входят обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества и стоимость улучшений.

Оценив представленные в деле документы, суд первой инстанции посчитал требования истца доказанными и принял к зачету в счет выкупной цены арендуемых помещений стоимость неотделимых улучшений (2 969 016 руб. 95 коп. без учета НДС от суммы 3 251 000 руб.) определенную по заказу истца ООО "Консалтинг Групп" в отчете об оценке от 04.12.2012 N 1462-12/И.

Представленный ответчиком расчет неотделимых улучшений, подлежащих зачету в размере 406 937 руб. (с НДС) в счет выкупной цены арендуемого помещения, выполненный на основании представленных истцом и проверенных Контрольно-ревизионным управлением Администрации документов, суд первой инстанции отклонил. Свое решение суд мотивировал отсутствием на момент обращения истца за согласием на проведение ремонта Положения N 13/72 от 17.02.2009, регламентирующего порядок его согласования и проведения.

С последним выводом суд апелляционной инстанции согласиться не может, приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого решения.

Подпункт 3.2.7 договора аренды N 40281462 от 01.08.2004 предусматривает обязанность арендатора производить перепланировки, переоборудование, капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения объекта с получения предварительного письменного согласия арендодателя в порядке, предусмотренном п. 6.2 договора.

Согласно п. 6.2 договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, проводятся арендатором только с предварительного письменного согласия арендодателя, при наличии согласования с обслуживающей объект организацией. В случае, если арендодатель принимает решение о возмещении арендатору стоимости расходов за произведенный капитальный ремонт, то размер возмещения стоимости таких работ определяется арендодателем по предъявлению ему акта сдачи-приемки выполненных работ и сметы, подписанных заказчиком, подрядчиком и заверенных обслуживающей объект организацией.

По окончании договора аренды стоимость неотделимых улучшений объекта арендатору не возмещается (п. 6.3 договора).

В письме от 03.07.2008 N 16 ООО "Свердлстройинвест" просило ЕКУГИ разрешить проведение капитального ремонта в арендуемом нежилом помещении. Согласно штампу входящей корреспонденции, письмо ЕКУГИ получено 30.07.2008, регистрационный номер N10429.

В дополнение к названному письму истец письмом от 25.08.2008 N 19 уточнил перечень планируемых при капитальном ремонте работ, которые обязался провести за счет собственных средств (т. 1 л.д. 96).

16.09.2008 администрация г. Екатеринбурга в лице ЕКУГИ в ответе N 02.09.2-23-8026 на письма истца выразила свое согласие на проведение перечисленных арендатором ремонтных работ при условии их проведения за счет собственных средств арендатора и без изменения границ объекта. Указала, что вопрос о получении согласия на оборудование входной группы будет рассмотрен дополнительно.

Далее. Из материалов дела видно, что на основании полученного от ответчика проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 836 от 15.05.2012 истец направил Администрации 18.06.2012 протокол разногласий к договору (письмо исх. N 01/1806 от 18.06.2012). Просил произвести зачет произведенных арендатором неотделимых улучшений в сумме 3 251 000 руб. в счет выкупной стоимости арендуемого объекта.

26.06.2012, отвечая на полученное от арендатора письмо, ДУМИ указало на необходимость представления арендатором документов с целью их проверки, определения работ относимых к неотделимым улучшениям.

В письме от 18.07.2012 N 02.12-19/1/8437 ответчик повторно указал на необходимость представления арендатором документов, указанных ДУМИ в уведомлении от 20.06.2012 (т. 1 л.д. 116), без которых ответчик не может произвести расчет неотделимых улучшений.

В соответствии с представленным Администрацией заключением, выполненным Контрольно-ревизионным управлением (КРУ), по проверке сметной документации на осуществление неотделимых улучшений нежилого помещения по адресу: ул. 8 Марта, 18, их стоимость определена в сумме 406 937 руб. (т. 2 л.д. 50-94).

Полномочия Контрольно-ревизионного управления определены п. 25 Положения "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 13/72. Компетенция данного органа никаких сомнений не вызывает.

В расчет были приняты произведенные арендатором с согласия арендодателя ремонтные работы по утеплению крыши, замене оконных блоков, отопительной системы, ремонту санузлов. Ввиду недостаточности представленных истцом документов ответчик констатировал факт невозможности проверки стоимости работ по входной группе.

Согласие суда первой инстанции с доводами истца о том, что гражданское законодательство не предусматривает обязанности согласования всех видов производимых работ, устанавливая лишь условие получения одобрения, как такового, на производство неотделимых улучшений, суд апелляционной инстанции не принимает.

Указанные доводы противоречат перечисленным выше условиям договора аренды N 40281462 от 01.08.2004, достигнутым между арендатором и арендодателем договоренностям относительно перечня работ по ремонту помещения.

Перечисленные истцом в письме от 25.08.2008 N 19 виды работ, арендодателем отнесены к числу неотделимых улучшений, стоимость которых подлежит зачету в счет выкупной стоимости объекта аренды, что соответствует положениям ст. 623 ГК РФ.

Проведенный арендатором в 2004-2005 годах ремонт арендодателем был частично компенсирован путем освобождения истца от внесения арендной платы, что материалами дела подтверждено, истцом не оспорено, согласуется с условиями договора аренды (п.6.2).

В этой связи апелляционный суд не принимает во внимание довод истца об улучшении состояния объекта аренды с удовлетворительного (акт приема-передачи помещения в аренду от 01.08.2004) до хорошего к моменту проведения оценки рыночной стоимости объекта (отчет об оценке от 12.03.2012 N 107) исключительно за счет средств и сил истца.

Распределив в договоре аренды N 40281462 от 01.08.2004 бремя несения расходов по содержанию объекта недвижимого имущества, стороны договора реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ.

Отклонение судом первой инстанции представленного Администрацией расчета КРУ представляется необоснованным, так как Положение "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 13/72, принято во исполнение Федерального Закона N 159-ФЗ (п. 6 ст. 5).

Поскольку в отчете об оценке ООО "Трансэнергоресурс" по состоянию на 12.03.2012 стоимость помещения в размере 8 150 000 руб. (без НДС) определена с учетом произведенных истцом неотделимых улучшений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости изложения спорного пункта договора купли-продажи с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 344 862 руб. (без НДС).

Рассчитанная ответчиком стоимость неотделимых улучшений в размере 406 937 руб. (с НДС) соответствует методике, примененной в отчете об оценке, проведенной ООО "Консалтинг Групп" 04.12.2012 N 1462-12/И (стр. 16-18 отчета, п. 7 таблицы).

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению в части редакции п. 2.1, подп. 2.1.1, 2.1.2, п. 2.2 договора купли продажи N 836.

При рассмотрении дела суд признал обоснованным требование истца об установлении неустойки (п. 6.1 договора) в размере 0,05%.

Указанный пункт договора в апелляционном порядке сторонами не оспорен (ст. 65 АПК РФ).

Госпошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на стороны в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 24.12.2012 по делу N А60-35558/2012 в обжалуемой части изменить, исковые требования удовлетворить частично:

Пункты 2.1; 2.2 договора от 15.05.2012 N 836 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 марта, лит. А между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "Свердлстройинвест" изложить в следующей редакции:

Пункт 2.1 договора: "Цена объекта составляет 8 150 000 (восемь миллионов сто пятьдесят тысяч) руб.".

При этом:

Пункт 2.1.1 стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 344 862 (триста сорок четыре тысячи восемьсот шестьдесят два) руб. (без НДС) засчитывается в счет оплаты части цены приобретаемого объекта в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности _" с момента подписания сторонами настоящего договора.

Пункт 2.1.2 Оплата оставшейся части цены объекта 7 805 138 (семь миллионов восемьсот пять тысяч сто тридцать восемь) руб. (без НДС) производится покупателем в порядке, определенном п.п. 2.2-2.8 договора.

Из пункта 2.2 договора исключить слова "в соответствии с прилагаемым графиком платежей".

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Л.А. Усцов

Судьи

Л.Ф. Виноградова Ю.А. Голубцова