Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2013 г. N 18АП-1347/13

г. Челябинск

12 марта 2013 г.

Дело N А47-10133/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орентракт" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.12.2012 по делу N А47-10133/2012 (судья Федорова Г.А.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Орентракт" - Шаталов М.А. (доверенность от 15.08.2012 N 09/АС).

Общество с ограниченной ответственностью "Орентракт" (далее - общество, ООО "Орентракт") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с требованиями к Администрации муниципального образования "город Кувандык Кувандыкского района" (далее - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Навигатор":

1. О признании незаконными бездействия муниципального образования по совершению действий по изъятию у заявителя путем выкупа в муниципальную собственность земельного участка площадью 24 242 кв. м (кадастровый номер 56:40:0101064:185) по адресу: область Оренбургская, район Кувандыкский, г.Кувандык, проспект Мира, на земельном участке расположены производственные здания N 35;

2. Об обязании Администрации муниципального образования город Кувандык Кувандыкского района Оренбургской области издать постановление об изъятии у ООО "Орентракт" в муниципальную собственность вышеназванного земельного участка;

3. Об обязании Администрации муниципального образования город Кувандык Кувандыкского района Оренбургской заключить договор купли продажи вышеназванного земельного участка на условиях проекта договора купли продажи от 23 мая 2012 года по цене 9 895 341 руб. 98 коп., равной его кадастровой стоимости.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.12.2012 (резолютивная часть объявлена 06.12.2012) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ООО "Орентракт", обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на наличие в материалах дела доказательств принадлежности ответчику на праве собственности зданий и сооружений, образующих в комплексе с коммуникациями сложную вещь (производственную базу муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства), расположенную на земельном участке, который находится в собственности общества. По мнению апеллянта, выводы суда о самостоятельном определении органом местного самоуправления необходимости изъятия путем выкупа земельного участка, ошибочны. Исключительность случая, влекущего изъятие земельного участка в порядке статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, связывает с размещением недвижимого имущества на чужом земельном участке.

Полагает несостоятельным вывод суда об информированности общества об обременении земельного участка чужими объектами недвижимого имущества, поскольку такие обременения не были отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указывает, что Администрацией признавалась необходимость выкупа земельного участка, путем неоднократного направления письменных сообщений. Кроме того, апеллянт ссылается на необоснованность отклонения судом заявленных им ходатайств о назначении экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка.

Администрация муниципального образования "город Кувандык Кувандыкского района" представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве Администрация ссылается на отсутствие оснований, обязывающих принять решение о выкупе земельного участка и заключить договор купли-продажи по заявлению собственника земельного участка при наличии его осведомленности о расположении на приобретаемом им земельном участке объектов, принадлежащих муниципальному образованию.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков не явились.

С учетом мнения представителя подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 09.09.2010 ООО "Орентракт" приобрёло у ООО "Эксплуатационная компания" земельный участок с кадастровым номером 56:40:0101064:127, площадью 33 032 кв. м, по адресу: область Оренбургская, район Кувандыкский, г.Кувандык, проспект Мира (л. д. 115, т. 2). Как следует из пункта 1 указанного договора, на приобретенном земельном участке расположены производственные здания. В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка его разрешенным использованием является использование в производственных целях (л. д. 58, т. 2).

22.09.2010 была произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации за N 56-56-06/008/2010-076 (л. д. 117, т. 2).

В последующем ООО "Орентракт" земельный участок с кадастровым номером 56:40:0101064:127 был разделен на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами - 56:40:0101064:184 и 56:40:0101064:185 (кадастровый паспорт на л. д. 43, т. 1).

12.05.2012 была произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:40:0101064:185, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации за N 56-56-06/010/2012-180 (л. д. 47, т. 1).

Из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации усматривается, что на основании акта N 1/7 о приеме передаче здания (сооружения) от 10.04. Муниципальное образование город Кувандык, Кувандыкского района Оренбургской области является собственником производственных зданий: административное здание, мастерская кирпичная, пункт обслуживания автомобилей КАМАЗ, тёплая стоянка, диспетчерский пункт. Государственная регистрация права собственности на указанные объекты произведена 14.05.2008, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены записи о государственной регистрации за N 56-56-16/007/2008-091 (092, 093, 094, 095 соответственно) (свидетельства о государственной регистрации прав собственности на л. д. 38-42, т. 1).

Как следует из пояснений сторон, акта экспертизы от 24.04.2012 N 42 выполненной ООО "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза (л. д. 49, т. 1), а также обстоятельств, установленных при рассмотрении Арбитражным судом Оренбургской области от 28.02.2012 по делу N А47-9410/2010, земельный участок с кадастровым номером 56:40:0101064:185 площадью 24 242 кв. м сформирован под зданиями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию.

За пользование земельным участком занятого зданиями, решением арбитражного суда Оренбургской области от 28.02.2012 по делу N А47-9410/2010 с муниципального образования в пользу ООО "Орентракт" взыскано неосновательное обогащение за период с 23.10.2010 по 15.11.2011 (л. д. 142, т. 1).

24.05.2012 ООО "Орентракт" обратилось к Главе Муниципального образование город Кувандык, Кувандыкского района Оренбургской области с предложением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:40:0101064:185, с приложением проекта договора (л. д. 94-97, т. 1).

Сведений о рассмотрении обращения и направления обществу ответа на него, материалы дела не содержат.

Указав, что являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 56:40:0101064:185, общество не имеет реальной возможности пользоваться и распоряжаться им, а потому ответчик обязан выкупить у общества для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 56:40:0101064:185, в силу расположения на земельном участке зданий и сооружений, принадлежащих муниципальному образованию, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. ООО "Орентракт" указано на бездействие ответчика по изданию постановления об изъятии у общества земельного участка и уклонение от заключения договора купли-продажи земельного участка. Заявленные требования обоснованы невозможностью реального использования и распоряжения земельным участком в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу о том, что решение вопроса об изъятии земельного участка для муниципальных нужд является вопросом местного значения, относится к компетенции Администрации и является ее исключительной прерогативой. Установив отсутствие правовых норм, обязывающих орган местного самоуправления принять решение о выкупе земельного участка и заключить договор купли-продажи в принудительном порядке по заявлению собственника земельного участка, суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Кроме того, судом указано на невозможность удовлетворения требований по причине информированности общества о расположении на приобретаемом им земельном участке объектов, принадлежащих муниципальному образованию, взыскания с последнего платы за использование земельного участка, а также невозможности выкупа земельного участка в соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации по кадастровой, а не рыночной стоимости.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.

В соответствии с пунктом 3 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Из содержания указанных норм усматривается, что совершение действий по принятию решения об изъятии земельного участка и его выкупу предшествует фактическому изъятию земельного участка и использованию его для муниципальных нужд.

Установленное статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации право изъять у собственника земельный участок для государственных или муниципальных нужд не означает возможность совершения или несовершения предусмотренных законом действий по принятию соответствующего решения и выкупу у собственника земельного участка по усмотрению уполномоченного органа при фактическом изъятии земельного участка и использовании его для государственных или муниципальных нужд.

В силу названного, фактическое изъятие земельных участков для муниципальных нужд с нарушением установленного законом порядка, при нарушении таким положением имущественных интересов собственника земельных участков на получение соответствующей компенсации, может служить основанием для возложения обязанности на орган местного самоуправления принять решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд путем выкупа.

Исходя из названного, доводы подателя апелляционной жалобы о неправомерности вывода суда первой инстанции о недопустимости понуждения Администрации к совершению действий, направленных на изъятие и выкуп земельного участка следует признать обоснованными. Вместе с тем, такие выводы не привели к принятию неправильного решения, ввиду отсутствия оснований для изъятия земельного участка ООО "Орентракт" в рассматриваемом случае.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в исключительных случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

В указанной норме содержится исчерпывающий перечень оснований изъятия земельных участков. В соответствии с данной статьей изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

С учетом исключительности случаев изъятия земель, при разрешении споров об изъятии земельных участков для размещения объектов, следует исходить из того, что соответствующее изъятие возможно, если это предусмотрено прямо федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Из существа заявленных ООО "Орентракт" требований следует, что необходимость изъятия принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 56:40:0101064:185 площадью 24 242 кв. м связана с расположением на нем зданий и сооружений - административного здания, гаража, карбюраторной, теплой стоянки и диспетчерской, принадлежащих муниципальному образованию город Кувындык. Указанные объекты, как следует из акта от 10.04.2007 N 1/7, переданы в муниципальную собственность в составе имущественного комплекса муниципального предприятия жилищно-коммунального хозяйства.

Такие объекты по своему назначению не относятся к перечисленным в подпункте 2 пункта 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

Размещение на земельном участке объектов жилищно-коммунального хозяйства не относятся и к дополнительным основаниям для изъятия, в том числе путем выкупа, земель, находящихся в государственной собственности Оренбургской области или муниципальной собственности, для государственных нужд Оренбургской области или муниципальных нужд, предусмотренным статьей 2 Закона Оренбургской области от 13.01.2004 N 752/114-III-ОЗ (ред. от 29.09.2009) "Об изъятии земельных участков для государственных нужд Оренбургской области или муниципальных нужд" (принят постановлением Законодательного Собрания Оренбургской области от 30.12.2003 N 752).

Согласно указанной нормы к дополнительным основаниям для изъятия, в том числе путем выкупа, земель, находящихся в государственной собственности Оренбургской области или муниципальной собственности, для государственных нужд Оренбургской области или муниципальных нужд относятся решения о резервировании земель с целью последующего изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, принятые в установленном порядке государственными органами власти Оренбургской области, органами местного самоуправления, а также иные основания, прямо установленные федеральными или областными законами.

С учетом названного, в целях размещения зданий и сооружений жилищно-коммунального назначения, принадлежащий ООО "Орентракт" земельный участок не подлежал выкупу в порядке статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебной коллегией также отмечается, что по смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства изъятие земельных участков допускается в целях предстоящего размещения объектов, необходимых для государственных или муниципальных нужд.

Между тем, в рассматриваемом случае имела место ситуация приобретения обществом земельного участка, занятого объектами муниципальной собственности.

На дату приобретения обществом "Орентракт" права собственности на земельный участок по договору купли продажи от 09.09.2010 у ООО "Эксплуатационная компания", муниципальное образование уже являлось собственником объектов недвижимого имущества, расположенных в пределах отчуждаемого земельного участка. Как следует из представленных в материалы дела доказательств, государственная регистрация права собственности муниципального образования город Кувындык Кувандыкского района Оренбургской области произведена 13 мая 2008 года. В этой связи доводы апеллянта об отсутствии государственной регистрации обременений земельного участка несостоятельны.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Вместе с тем принадлежность земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества разным лицам в результате фактов, имевших место до возникновения прав ООО "Орентракт" на земельный участок, не может служить основанием для возложения на муниципальное образование обязанности по изъятию земельного участка путем его выкупа. Нахождение публичного объекта недвижимости на частном земельном участке не рассматривается статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации и иными законодательными актами как случай, дающий основания для изъятия такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, его требования не могут быть удовлетворены.

Поскольку приведенные выше основания исключают возможность удовлетворения заявленных ООО "Орентракт" требований о признании незаконным бездействия муниципального образования по совершению действий по изъятию у заявителя путем выкупа в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером 56:40:0101064:185, об обязании Администрации муниципального образования город Кувандык Кувандыкского района Оренбургской области издать постановление об изъятии у ООО "Орентракт" в муниципальную собственность вышеназванного земельного участка и производных требований о обязании Администрации муниципального образования город Кувандык Кувандыкского района Оренбургской заключить договор купли-продажи земельного участка, иные доводы подателя апелляционной жалобы, в том числе связанные с разрешением ходатайства об определении рыночной стоимости земельного участка, не имеют самостоятельного правого значения.

Вместе с тем, исходя из направленности требований на понуждение ответчика к выкупу земельного участка, в соответствии с положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, возложение обязанности по заключению договора может иметь место при условии направленного ответчику проекта договора. Поскольку в проекте договора купли-продажи от 23.05.2012 истец предлагал ответчику произвести выкуп земельного участка по кадастровой стоимости, вывод суда первой инстанции о несоответствии такого предложения пункту 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации является правильным.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.12.2012 по делу N А47-10133/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орентракт" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова