"Как администрируют НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду: столичный опыт" (интервью с Т.А. Пыхтиной, заместителем руководителя Управления ФНС России по г. Москве) (Т. Дедич, "Российский налоговый курьер", N 24, декабрь 2007 г.)

"Как администрируют НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду:
столичный опыт"
(интервью с Т.А. Пыхтиной, заместителем руководителя
Управления ФНС России по г. Москве)

В столице проходит широкомасштабная кампания, в рамках которой налоговые органы ведут разъяснительную работу с теми, кто сдает жилье внаем и в аренду, а также выявляют недобросовестных налогоплательщиков, уклоняющихся от уплаты НДФЛ. Подробности - в интервью с Тамарой Анатольевной Пыхтиной, заместителем руководителя Управления ФНС России по г. Москве.

- Тамара Анатольевна, тема нашей беседы - налоговый ликбез для квартиросдатчиков. Поэтому начну с наиболее простых вопросов, актуальных для этой категории налогоплательщиков. По какой налоговой ставке облагаются доходы, получаемые гражданами от сдачи в аренду (внаем) квартиры?

- В налоговом законодательстве доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду (внаем) квартиры, рассматриваются как один из видов доходов, налогообложение которых производится по установленной для налоговых резидентов РФ ставке 13%.

Для тех, кто не является налоговым резидентом РФ, действует ставка НДФЛ 30%. Причем это необязательно иностранцы. Например, владелец московской квартиры 11 месяцев в году живет в Германии.

- Нужно ли тому, кто сдает квартиру в аренду, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

- Такого требования для этой категории налогоплательщиков в законодательстве нет.

- Перейдем к практическим ситуациям. Предположим, гражданин - собственник жилья сдает его в аренду (внаем) организации или индивидуальному предпринимателю. Какой порядок налогообложения доходов применяется в этом случае?

- Давайте сразу оговоримся, что собственник жилья не является индивидуальным предпринимателем. Итак, сдавая квартиру в аренду юридическому лицу либо индивидуальному предпринимателю, следует учитывать, что такие арендаторы выступают в роли налоговых агентов.

- Что это означает для налогоплательщика-квартиросдатчика? Нужно ли ему подавать декларацию?

- Сейчас поясню. В соответствии со статьей 24 Налогового кодекса налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в соответствующий бюджет налогов.

В данном случае владелец квартиры (арендодатель) получает доход в виде арендной платы. Обязанность арендатора - налогового агента, выплачивающего этот доход, - исчислить НДФЛ, удержать сумму налога при выплате дохода и перечислить ее в соответствующий бюджет.

Кроме того, налоговый агент должен отчитаться перед налоговой инспекцией о суммах доходов, выплаченных физическим лицам, а также о суммах начисленного и удержанного НДФЛ. Для этого налоговый агент ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представляет в инспекцию по месту своего учета сведения о доходах физических лиц и суммах НДФЛ.

Значит, физические лица, получившие от сдачи в аренду имущества доходы, с которых налоговый агент удержал сумму налога, не обязаны представлять налоговую декларацию.

- Понятно. Следующая ситуация. Один гражданин сдает внаем другому гражданину (не предпринимателю) квартиру. По какой статье Налогового кодекса такие доходы облагаются НДФЛ?

- Доходы от сдачи жилья в аренду, получаемые физическими лицами от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, облагаются НДФЛ в соответствии со статьей 228 Кодекса. Так, данная категория налогоплательщиков, получающих доходы на основании заключенных договоров гражданско-правового характера, в том числе доходы по договорам найма, самостоятельно исчисляет сумму НДФЛ, подлежащего уплате в бюджет.

- Обязаны ли такие налогоплательщики представлять декларацию по НДФЛ? В какие сроки и куда она представляется?

- Да, обязаны. Физические лица, получившие доходы от сдачи жилья, представляют декларацию (по форме 3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту жительства (налогового учета). Крайний срок - 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом). Это установлено в 229-й статье НК РФ.

Налогоплательщик вправе выбрать способ представления декларации: лично, направить по почте с описью вложения или через представителя (на основании нотариальной доверенности).

Бланки налоговых деклараций можно получить в налоговой инспекции бесплатно. Кроме того, их можно скачать с сайта Управления ФНС России по г. Москве в рубрике "Декларирование личных доходов".

- Нужно ли указывать в декларации кроме доходов от сдачи в аренду квартиры другие доходы, полученные в том же налоговом периоде? В какой срок нужно уплатить налог?

- В декларации налогоплательщик указывает все полученные в налоговом периоде доходы (кроме тех, которые поименованы в пункте 8.1 статьи 217 Налогового кодекса), источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные работодателями, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам отчетного года. Об этом говорится в пункте 4 статьи 229 Кодекса.

Исчисленную исходя из налоговой декларации сумму налога налогоплательщик уплачивает по месту жительства не позднее 15 июля года, следующего за прошедшим налоговым периодом.

Физические лица, получившие от сдачи в аренду имущества доходы, с которых налоговый агент удержал сумму налога, не обязаны представлять налоговую декларацию.

- Еще одна ситуация. Налогоплательщик сдает квартиру не целый год, а, например, до конца ноября. Соответственно с декабря он прекращает получать доход от сдачи жилья в аренду. Тамара Анатольевна, поясните, пожалуйста, порядок представления декларации и уплаты налога.

- В случае прекращения получения дохода от сдачи в аренду указанного имущества до конца налогового периода (года) физические лица в пятидневный срок со дня прекращения получения таких доходов представляют в текущем году налоговую декларацию о фактически полученных доходах.

Налог, доначисленный по налоговой декларации, представленной в текущем году, уплачивается не позднее чем через 15 дней с момента подачи такой декларации.

В приведенном примере налогоплательщик обязан подать декларацию до 5 декабря включительно и до 15 декабря включительно уплатить НДФЛ.

- Какая налоговая ответственность предусмотрена для физических лиц, не декларирующих полученные доходы от сдачи в аренду жилья и не уплачивающих НДФЛ с таких доходов?

- К налогоплательщикам, которые не декларируют доходы в установленный законодательством срок, применяется ответственность по статье 119 Кодекса. Налоговый орган взыскивает с такого налогоплательщика штраф в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате (доплате), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 руб.

Сумма штрафа существенно увеличивается, если декларирование просрочено более чем на 180 дней. Тогда с налогоплательщика взыскивается штраф в размере 30% суммы налога, подлежащей уплате, плюс 10% суммы налога, подлежащей уплате, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня.

В статье 122 Налогового кодекса установлена ответственность за неуплату (неполную уплату) сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога либо других неправомерных действий (бездействия).

У налогоплательщика, который не уплатил налог или уплатил его не полностью, возникает задолженность по налогу перед соответствующим бюджетом. Задолженность, которая образовалась при совершении указанных в статье 122 НК РФ деяний (действий или бездействия), влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченных сумм налога.

Привлечение налогоплательщика к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности по уплате сумм налога и пеней.

Кроме того, за нарушение срока уплаты налога необходимо уплатить пени. Таково требование статьи 75 Кодекса. Пени начисляются за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога начиная со следующего за установленным законодательством дня уплаты налога.

- Впечатляет одно перечисление возможных наказаний... Сразу хочется заплатить налог. Кстати, а как выявляются недобросовестные налогоплательщики?

- Налогоплательщики, уклоняющиеся от исполнения налоговых обязательств, выявляются в результате контрольной работы налоговых органов. Контрольная работа по привлечению указанных лиц к декларированию полученных доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества ведется на постоянной основе и с участием органов внутренних дел. Необходимой информацией для установления факта сдачи физическими лицами объектов недвижимого имущества налоговые органы располагают.

На сегодняшний день печатные издания и интернет пестрят объявлениями "Сдам в аренду". Есть еще риелторские компании, в которые налоговые органы могут прийти с проверками. Не стоит забывать и о бдительных гражданах, количество сообщений от которых растет с каждым днем.

Сейчас налоговые органы активизировали контрольную работу в данном направлении. То есть с помощью конкретной информации разрабатываются мероприятия, в результате проведения которых устанавливаются факты сдачи физическими лицами жилых объектов недвижимости.

- О какой информации идет речь?

- Например, налоговые органы г. Москвы в целях выявления физических лиц - сдатчиков жилых помещений проводят контрольные мероприятия с использованием поступивших из Федеральной миграционной службы списков иностранных граждан, зарегистрированных по месту пребывания в Российской Федерации, в частности в г. Москве.

- Тамара Анатольевна, где налогоплательщик может получить необходимую информацию о налоговом законодательстве, а также форму налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и порядок ее заполнения?

- На сайте Управления ФНС России по г. Москве www.r77.nalog.ru. К услугам налогоплательщика форма налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (3-НДФЛ), порядок и пример ее заполнения, а также компьютерная программа, с помощью которой он может заполнить налоговую декларацию.

Кроме того, на сайте размещена информация о налоговом законодательстве, налогообложении физических лиц, памятки для налогоплательщиков, разъясняющие, как получить имущественный налоговый вычет на новое строительство либо приобретение на территории России жилого объекта. На нашем сайте можно узнать, как получить социальный налоговый вычет на образование, лечение и приобретение медикаментов, а также номера телефонов горячей линии отдела налогообложения физических лиц управления и налоговых инспекций столицы, адреса инспекций и время их работы.

В помещениях столичных налоговых инспекций имеются стенды и стойки с информацией, необходимой для заполнения отчетных форм, уплаты налогов и представления налоговых вычетов. Организована также работа по консультированию налогоплательщиков.

- Какую работу налоговые органы столицы проводят в отношении граждан, у которых в собственности две и более квартиры?

- На сегодня физических лиц, имеющих в собственности две и более квартиры, свыше 50 тыс. Из них 4,8 тыс. человек самостоятельно представили налоговые декларации о доходах, полученных от сдачи в аренду квартир. В отношении 4,4 тыс. человек проведен полный комплекс налоговых мероприятий, в результате которых выявлено более 500 человек, обязанных представить налоговую декларацию о доходах, полученных от сдачи в аренду квартир. Мы уже получили от них 300 деклараций, по которым сумма доначисленного налога составила 2,2 млн. руб.

- Спасибо за интересную беседу. Думаю, эта информация будет полезной не только для столичных налогоплательщиков.

Беседовала Т. Дедич

"Российский налоговый курьер", N 24, декабрь 2007 г.