Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 г. N 04АП-5580/12

г. Чита

18 марта 2013 г.

Дело N А78-4498/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2013 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Куклина О.А., Стрелкова А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Коробейниковой О.О., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 октября 2012 года по делу N А78-4498/2012 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, адрес: 672000, г. Чита, ул. Амурская, 68) к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН 1057536000818, ИНН 7534019018, адрес: 672039, г. Чита, Украинский бульвар, 15, 7) о взыскании 4747815,08 руб., при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН 1047550034509, ИНН 7536057403, адрес: 672000, г. Чита, ул. Анохина, 63),

(суд первой инстанции: Фадеев Е.А.)

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от истца: представитель Тестова А.В., доверенность от 16.01.2013 г.;

от ответчика: представитель Жирякова Ю.С., доверенность от 14.03.2012 года

и установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, адрес: 672000, г. Чита, ул. Амурская, 68) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, с последующими уточнениями, к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН 1057536000818, ИНН 7534019018, адрес: 672039, г. Чита, Украинский бульвар, 15, 7) о взыскании задолженности по договору аренды от 24.10.2007 года N 606/07 45-08 в сумме 4496037,00 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период 15.12.2010 г. по 10.04.2012 г. в сумме 251778,08 руб.

Определением суда от 29.08.2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН 1047550034509, ИНН 7536057403, адрес: 672000, г. Чита, ул. Анохина, 63).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 19 октября 2012 года заявленные исковые требований удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и общество с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" обжаловали его в апелляционном порядке.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об изменении мотивировочной части решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что поскольку договор аренды земельного участка был заключен на основании торгов, снижение размера арендной платы вследствие уменьшения площади земельного участка является существенным нарушением законодательства.

ООО "Силикатстрой" в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на следующие обстоятельства. По мнению ответчика, после регистрации 19.12.2011 года первого права собственности участника долевого участия в строительства в многоквартирном доме к собственникам помещений в указанном доме бесплатно перешло право на земельный участок, на котором расположен данный дом. Ответчик указывает, что жилищное законодательство не требует принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность домовладельцев. При этом свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений не выдаются. Ответчик со ссылкой на части 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указывает, что собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. При этом Департамент обладает полномочиями по контролю за владением и использованием земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено. Ответчик ссылается, что письмами от 18 апреля 2012 года и от 04 июня 2012 года общество обращалось в Департамент с просьбой внести изменения в договор аренды в связи с завершением первого этапа строительства. Кроме того, ответчик ссылается на явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, представив контррасчет как по сумме основного долга, так и по сумме процентов за пользование чужими денежными средствами.

Письменных отзывов на апелляционные жалобы стороны не представили.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Законом Забайкальского края от 26 сентября 2008 года N 46-ЗЗК "Об установлении отдельных полномочий высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края", законом забайкальского края от 01 апреля 2009 года N 152-ЗЗК "О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края", Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 08 июня 2010 года N 233, уполномоченным исполнительным органом государственной власти Забайкальского края по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, является Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 23.10.2007 года между Администрацией городского округа "Город Чита" и обществом с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" заключен договор аренды земельного участка N 606/07 от 24.10.2007 года сроком до 23.10.2010 года.

Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: г.Чита, Ингодинский административный район, ул.Гагарина, 8в с кадастровым номером 75:32:020136:0010 общей площадью 8075 кв.м.

Земельный участок предоставляется для строительства офиса и многоквартирного жилого дома.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.03.2008 г.

По условиям договора (п.2.4) арендная плата вносится ежеквартально в сроки до 15 числа последнего месяца квартала.

Дополнительным соглашением от 25.10.2010 г. срок действия договора аренды продлен до 23.10.2013 г., соглашение зарегистрировано 27.11.2010 г.

Размер арендной платы согласован в п.11 договора и п.2.1 дополнительного соглашения.

Договор аренды является актом приема-передачи земельного участка.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 15.10.2010 г. по 31.03.2012 г. составляет 4496037,00 руб., которая до настоящего времени ответчиком не оплачена.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что сам факт ввода дома в эксплуатацию не прекращает обязательственных правоотношений по договору аренды земельного участка со ссылкой на правовую позицию, указанную в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11642/11 от 24.01.2012 г.

Между тем в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 даны следующие разъяснения по применению норм права:

"Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.

При наличии доказательств регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, на спорный земельный участок возникает общая долевая собственность.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды".

Исходя из вышеназванных положений следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а прежний владелец утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и муниципальным образованием, считается прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: г.Чита, Ингодинский административный район, ул.Гагарина, 8в с кадастровым номером 75:32:020136:0010 общей площадью 8075 кв.м.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что земельный участок предоставлен для строительства офиса и многоквартирного жилого дома.

Учитывая, что первое право собственности в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Чита, ул.Гагарина,8в, зарегистрировано 19.12.2011 года Чистохиным И.П. на квартиру N 6, что следует из записи о праве собственности номер регистрации 75-75-01/274/2011-245 (т.1 л.д.45), суд апелляционной инстанции считает, что с этого момента договор аренды земельного участка N 606/07 от 24.10.2007 года сроком до 23.10.2010 года прекратился, следовательно, доводы ответчика в этой части следует признать обоснованными.

Суд апелляционной инстанции не принимает расчеты истца и ответчика по сумме долга, поскольку истцом применен неверный период, а ответчиком неправильный размер площади земельного участка. Исходя из годового размера арендной платы в сумме 2 997 358 руб., задолженность по арендной плате за период с 15.10.2010 по 18.12.2011 составила 3 432 458 руб.35 коп., которая и подлежит взысканию с ответчика.

Дата начисления	Период начисления	Сумма задолженности
15.12.2010	01.10.2010 - 22.10.2010	182 715, 66 руб.
	23.10.2010 - 31.12.2010	566 623, 84 руб.
15.03.2011	01.01.2011 - 31.03.2011	749 339, 50 руб.
15.06.2011	01.04.2011 - 30.06.2011	749 339, 50 руб.
15.09.2011	01.07.2011 - 30.09.2011	749 339, 50 руб.
18.12.2011	01.10.2011 - 18.12.2011	435 100, 35 руб.
Итого:		3 432 458, 35 руб.

За просрочку исполнения обязательств истцом предъявлена ко взысканию сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.12.2010 г. по 10.04.2012 г. в размере 251778,08 руб.

В соответствии с п.1 ст.395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Просрочка в оплате подтверждена материалами дела, однако в связи с изменением периода просрочки до 18.12.2011 года, а, следовательно, и суммы задолженности, сумма процентов, подлежащая взысканию, составляет 152 532 руб.22 коп., исходя из следующего расчета:

период	Количество дней просрочки	Сумма задолженности	Ставка рефинансирования	Сумма процентов
15.12.2010 -14.03.2011	90	749 339, 50 руб.	8%	14 986, 73 руб.
15.03.2011 - 14.06.2011	90	1 498 679 руб.	8%	29973, 58 руб.
15.06.2011 - 14.09.2011	90	2 248 018, 50 руб.	8%	44 960, 37 руб.
15.09.2011 - 18.12.2011	95	2 997 358 руб.	8%	62 611, 48 руб.
Итого:				152 532, 22 руб.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат частичному удовлетворению в общей сумме 3 584 990 руб.57 коп.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика по правилам ст.110 АПК РФ.

Поскольку обжалуемый судебный акт изменен, то у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для изменения мотивировочной части по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе истца.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 октября 2012 года по делу N А78-4498/2012 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН 1057536000818, ИНН 7534019018, адрес: 672039, г. Чита, Украинский бульвар, 15, 7) в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, адрес: 672000, г. Чита, ул. Амурская, 68) задолженность в сумме 3 432 458 руб. 35 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 152 532 руб. 22 коп., всего 3 584 990 руб. 57 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" (ОГРН 1057536000818, ИНН 7534019018, адрес: 672039, г. Чита, Украинский бульвар, 15, 7) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 40 924 руб. 95 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Л.В. Оширова

Судьи

О.А. Куклин А.В. Стрелков