Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2013 г. N 05АП-1204/13 (ключевые темы: рыночная стоимость - муниципальная собственность - субъекты малого и среднего предпринимательства - нежилые помещения - оценочная деятельность)

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2013 г. N 05АП-1204/13

г. Владивосток

15 марта 2013 г.

Дело N А51-20845/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 14 марта 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 марта 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Роин и Ко",

апелляционное производство N 05АП-1204/2013

на решение от 06.12.2012 судьи А.К. Калягина

по делу N А51-20845/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Роин и Ко"

к Администрации Партизанского городского округа

о внесении изменений в договор,

при участии в заседании:

от истца: Еркина Е.Г. - паспорт, доверенность от 13.03.2013 со специальными полномочиями.

от ответчика: старший специалист 1 разряда юридического отдела Ерзикова В.С. - удостоверение N 158, доверенность N 1.2-12/4602 от 27.12.2012 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Роин и Ко" (истец) обратилось с исковыми требованиями к Администрации Партизанского городского округа (ответчик) о внесении изменений в заключенный сторонами договор купли-продажи муниципального имущества от 27.03.2009 (далее - договор от 27.03.2009) путем изложения п. 2.1 договора в следующей редакции: "Рыночная цена Объекта - 5908449 рублей (пять миллионов девятьсот восемь тысяч четыреста сорок девять рублей), с учетом НДС.".

В обоснование своих исковых требований истец, ссылаясь ст.ст. 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ссылается на то обстоятельство, что необходимость внесения спорного изменения вызвана отсутствием в пункте 2.1 договора от 27.03.2009 указания на то, что рыночная стоимость недвижимого имущества, приобретенного истцом по названному договору, не включает НДС.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.12.2012 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, просил принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих доводов истец указал, что судом не была дана правовая оценка тех оснований, которые были изложены в иске; разногласия по исполнению спорного договора возникли после его заключения; судом не учтена позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в постановлении N 3139/12 от 18.09.2012.

В канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён к материалам дела.

Представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, проверив решение в порядке статей 266-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.03.2009 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю нежилые помещения (магазин, лит. А-I, номера на поэтажном плане 1-19) общей площадью 448,5 кв.м, расположенные по адресу: Приморский край, г. Партизанск, ул. Ленинская, 12.

Согласно пункту 2.1 договора от 27.03.2009 рыночная стоимость спорного имущества составляет 5 908 449 рублей.

При этом пунктом 2.2 договора установлено, что покупатель оплачивает цену в рассрочку с момента заключения договора, срок рассрочки - пять лет.

В соответствии с выданным 29.04.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 162918 на основании договора от 27.03.2009 зарегистрировано право собственности истца на спорное имущество.

На письменное предложение истца внести изменения в п. 2.1 договора от 27.03.2009, установив рыночную стоимость спорного имущества в сумме 5908449 рублей с учетом НДС, ответчик отказал.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или таким актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" также предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу статей 3, 8 Закона об оценочной деятельности при совершении сделок купли-продажи используется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорных помещений, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Партизанск, ул.Ленинская, 12, по состоянию на 29.01.2009 составляет 5 908 449 рублей.

Возможность изменения договора предусмотрена главой 29 ГК РФ, регулирующей вопросы оснований, порядка и последствий изменения и расторжения договора.

Исходя из системного толкования положений указанной главы ГК РФ, вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.

Фактически по договору от 27.03.2009 между истцом, как покупателем, и Администрацией Партизанского городского округа в лице ответчика, как продавцом, сложились обязательственные отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества согласно нормам Главы 30 "Купля-продажа" ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.

Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.

Как верно указал суд первой инстанции, отсутствие в пункте 2.1 договора от 27.03.2009 указания на то, что рыночная стоимость недвижимого имущества, приобретенного истцом по названному договору, не включает НДС, не является основанием для внесения изменений в договор от 27.03.2009, а свидетельствует об оценке истцом условий данного договора, порядка его исполнения и толкования. Как указывает сам апеллянт в тексте жалобы, после заключения договора купли-продажи возникли разногласия по его исполнению.

Таким образом, по настоящему делу истец не подтвердил достаточными и достоверными доказательствами обстоятельство наличия существенного изменения условий, при наличии которых заключен договор от 27.03.2009.

При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для удовлетворения исковых требований о внесении изменений в договор купли-продажи.

Суд не принимает во внимание ссылку ООО "Роин и Ко" на постановление Президиума ВАС РФ N 3139/12 от 18.09.2012, поскольку разъяснения, изложенные в данном постановлении, могут учитываться при рассмотрении спора, связанного с исполнением договора купли-продажи от 27.03.2009 (при установлении того обстоятельства, включает ли установленная договором цена в размере 5 908 449 рублей сумму НДС).

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являются безусловным основанием для его отмены, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.12.2012 по делу N А51-20845/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич С.Б. Култышев