Комментарий к письму Минфина России от 11.10.2007 N 03-03-06/1/711 ("Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 24, декабрь 2007 г.)

Комментарий к письму Минфина России от 11.10.2007 N 03-03-06/1/711

Разъяснения финансового ведомства порадуют всех застройщиков, чьи инвестиционные контракты обременены дополнительными условиями. Ведь финансисты рассмотрели вопрос по поводу учета дополнительных затрат в виде компенсации городу в связи с проведением строительных работ на земельных участках, принадлежащий компании. И что самое главное, мнение специалистов финансового ведомства - в пользу налогоплательщиков.

По порядку

Многим застройщикам знакома такая ситуация, когда разрешение на застройку земельного участка выдается только на условиях перечисления в городской бюджет определенной суммы. При этом не имеет значения, где ведется строительство - на арендуемых у муниципалитета площадях или на участках, принадлежащих компании-застройщику. Указанные суммы должны компенсировать затраты города на развитие инфраструктуры. Поэтому взносы застройщиков в городской бюджет приравниваются к средствам долевого участия в строительстве объектов городского хозяйства.

Кроме того, органы местного самоуправления нередко обязывают инвесторов по окончании строительства передавать часть объектов в муниципальную собственность. Понятно, что такие обременения связаны с немалыми затратами. Но основные трудности возникают не с тем, что компании несут определенные расходы. Проблемы возникают с их учетом.

По правилам

Компенсации городскому бюджету приводят к удорожанию строительства. Поэтому застройщики стремятся сократить свои затраты через налогообложение, то есть учесть компенсационные выплаты при расчете налога на прибыль. И их можно понять: ведь они исполняют распоряжения муниципалитета. Но финансовое ведомство не всегда соглашается с такой позицией. Свое мнение оно аргументирует тем, что компенсации городу не связаны с деятельностью компании и поэтому не могут быть признаны экономически обоснованными (письмо Минфина России от 21.01.2005 N 03-03-01-04/1/19). По мнению Минфина, такие затраты строители должны производить за счет собственных средств, не уменьшая при этом налоговую базу.

Впоследствии финансисты немного изменили свое мнение. Так, они стали предлагать учитывать выплаты городскому бюджету на развитие инфраструктуры в первоначальной стоимости инвестиционного объекта. А именно: уменьшать прибыль через амортизационные начисления (письмо Минфина России от 25.01.2006 N 03-03-04/1/57). Но специалисты этого ведомства никак не могли согласиться с тем, что стоимость переданных городу объектов недвижимости тоже можно включить в расчет прибыли. Ведь, согласно разъяснением Минфина, изложенным в письме от 10.11.2006 N 03-03-04/1/734, передача объектов основных средств городу производится безвозмездно. Следовательно, их стоимость в расходы для целей расчета прибыли не включается на основании пункта 16 статьи 270 Налогового кодекса.

По справедливости

Инвесторы не могли согласиться с таким мнением финансистов, ведь муниципалитеты обязывают строительные компании участвовать в развитии городского хозяйства. Без таких дополнительных расходов застройщик не только не получит землю под строительство, но и не сможет возвести объект недвижимости на своем участке. А это означает прекращение ведения уставной деятельности.

Точку зрения компаний-застройщиков поддержали суды. В своих решениях арбитры отметили, что дополнительные затраты застройщиков являются обязательными. Ведь они неразрывно связаны с деятельностью по созданию капитального объекта. И, следовательно, произведены в рамках деятельности, направленной на получение прибыли. Причем застройщик может учесть при расчете прибыли не только сами компенсационные взносы на расширение инфраструктуры, но и расходы по возведению объектов основных средств, переданных впоследствии городу (постановления ФАС Центрального округа от 16.11.2006 N А08-12461/05-25, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.02.2005 N Ф08-108/2004-33А, ФАС Уральского округа от 11.08.2004 по делу N Ф09-3218/04-АК).

По закону

Учитывая многочисленные судебные решения в пользу фирм, финансисты изменили свою позицию. В этом году они выпустили несколько писем, в которых подтвердили возможность учета в целях налогообложения прибыли взносов на финансирование дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти (письма Минфина России от 23.05.2007 N 01-02-01/03-893, от 25.05.2007 N 03-03-06/1/319). Кроме того, в этих письмах финансисты согласились с тем, что передача объектов строительства органам государственной или муниципальной власти, осуществленная в рамках инвестиционного контракта, не является для инвесторов ни реализацией, ни безвозмездной передачей.

В опубликованном письме специалисты финансового ведомства дополнительно подтвердили, что затраты компании в виде компенсации городу связаны с деятельностью фирмы, направленной на получение прибыли. Ведь условия для получения разрешения муниципальных властей на проведение предварительной подготовки земельного участка к застройке таковы, что дополнительные издержки неизбежны. Соответственно эти расходы могут быть признаны экономически обоснованными и документально подтвержденными.

Но, согласно положениям Налогового кодекса, перечисленные затраты не могут быть учтены при расчете прибыли сразу после их осуществления, так как они являются расходами капитального характера. Финансисты уточнили, что издержки на инженерную подготовку незастроенного земельного участка, включая компенсационные выплаты городу, должны формировать первоначальную стоимость объекта строительства (п. 1 ст. 257 НК РФ). При расчете прибыли такие расходы могут быть учтены через амортизацию (ст. 256-259 НК РФ).

Следует отметить, что такой порядок учета дополнительных расходов застройщика приемлем как для арендаторов земельных участков, так и для их собственников.

Минфин подтвердил и правомерность учета затрат на возведение объектов строительства, переданных впоследствии органам государственной власти или местного самоуправления, в соответствии с инвестиционным контрактом. Свою позицию финансисты обосновали следующим. Согласно пункту 2 статьи 248 Налогового кодекса, имущество считается полученным безвозмездно, если у его получателя не возникает никаких обязанностей по отношению к передающей стороне. Однако передача построенных объектов муниципалитетам предусмотрена в разрешении на ведение строительства. Таким образом, у принимающей стороны возникают взаимные встречные обязательства в виде разрешения на разработку проекта планировки земельного участка для последующей комплексной застройки. Следовательно, расходы в виде компенсации городу являются экономически обоснованными, и их можно учесть при определении налоговой базы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 252 НК РФ).

"Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 24, декабрь 2007 г.