Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2013 г. N 18АП-1593/13

г. Челябинск

05 марта 2013 г.

Дело N А76-20035/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объёме 05 марта 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышевой И.А.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.01.2013 по делу N А76-20035/2012 (судья Мулинцева Е.М.).

В судебном заседании приняла участие представитель индивидуального предпринимателя Душина Николая Борисовича -Бородина Милита Петровна (доверенность от 25.07.2012, паспорт).

Администрация г. Магнитогорска явку своих представителей в судебное заседание не обеспечила, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет - сайте.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлено следующее:

Администрация г. Магнитогорска (далее также - истец, Администрация, податель апелляционной жалобы, апеллянт) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Душину Николаю Борисовичу (далее - ответчик, ИП Душин Н.Б.) о взыскании задолженности по договору от 25.10.2005 N 4184 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:1113001:13, предоставленного для строительства автогазозаправочной станции, за период с 01.01.2010 по 30.09.2012 в размере 608 434 руб. 80 коп., на основании ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по уплате арендных платежей, изменение вида деятельности арендатора и фактическую эксплуатацию АГЗС.

Решением суда от 17.01.2013 (резолютивная часть от 15.01.2013) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 6 141 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате (с учётом определения об исправлении арифметических и технических ошибок от 01.02.2013, т. 2 л.д. 6-10, 12-14).

В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также отсутствие надлежащей оценки представленных истцом документов. Апеллянт полагает, что суд при вынесении решения необоснованно не учёл то обстоятельство, что 19.10.2010 в ходе проверки деятельности ИП Душина Н.Б. было установлено, что земельный участок, предоставленный предпринимателю по договору аренды N 4184 под строительство, фактически используется им под функционирующую АГЗС. 23.05.2012, 07.08.2012 были составлены акты обследования земельного участка, в которых указано, что АГЗС является функционирующей с 26.11.2009. Соответственно, по мнению апеллянта, арендатор, изменив целевое использование земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию, получая доход от осуществления деятельности, должен оплачивать арендную плату по ставкам, соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, по утверждению апеллянта, суд при проведении расчётов подлежащей взысканию суммы арендных платежей, на основании которых было вынесено решение, допустил ошибки, а именно: за весь спорный период с 01.01.2010 по 30.09.2012 в расчёте применена единая кадастровая стоимость за 1кв.м. земельного участка, равная 1767 руб. 53 коп., в то время как согласно постановлению Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Челябинской области" кадастровая стоимость 1кв.м. земельного участка с 01.01.2012 равна 2 579 руб. 28 коп. Кроме того, за период с 01.10.2010 по 30.09.2012 в расчёте судом применён коэффициент К1, равный 1, применяемый при строительстве объектов, но с 01.07.2012 согласно решению Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы.." коэффициент К1, применяемый при строительстве объекта, увеличен с 1 на 1,5.

В судебном заседании представитель ответчика возразила против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Администрации г. Магнитогорска, надлежащим образом извещённой о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не установлено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Главы города Магнитогорска от 23.05.2005 N 2424-р "О предоставлении в аренду предпринимателю Душину Н.Б. земельного участка из категории "земли поселений" для строительства автогазозаправочной станции в районе пересечения ул. 9 Мая и шоссе Верхнеуральского в Ленинском районе г. Магнитогорска" 25.10.2005 между Администрацией г. Магнитогорска и индивидуальным предпринимателем Душиным Николаем Борисовичем был заключён договор N4184 аренды земельного участка для строительства автогазозаправочной станции сроком с 23.05.2005 до 23.05.2007 (пункт 2.1 договора). 31.01.2008 было подписано дополнительное соглашение к нему, которым срок действия данного договора продлён до 23.05.2010 (пункт 2 договора) (т. 1 л.д. 19,20, 26-29,32-34).

Факт регистрации права аренды по указанному договору и дополнительному соглашению к нему в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждён выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 33/169/2012-301 от 30.05.2012 (т.1 л.д. 42).

По условиям данного договора аренды арендатор обязался равными долями поквартально в течение года, не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала выплачивать арендодателю плату (п. 3.3 договора).

Согласно пункту 3.1 договора и приложению к нему (расчёту арендной платы) арендная плата за пользование спорным земельным участком рассчитана по формуле путём умножения площади арендуемого земельного участка на его кадастровую стоимость, на ставку арендной платы, определяемую в зависимости от категории земель и от вида разрешённого использования земельного участка (руб./кв.м.) (в процентах)/100, и на ряд корректирующих коэффициентов: К1-коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора; К2-коэффициента, учитывающего особенности расположения земельного участка в городе и К3-коэффициента, учитывающего категорию арендатора.

Пунктом 3.2 договора аренды закреплено право арендодателя на изменение арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих размер арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка, указанных в пункте 1.1 договора).

При расчёте арендной платы стороны договора аренды в приложении (расчёте) к нему согласовали ставку арендной платы в размере 0,3 %, соответствующую положениям Закона Челябинской области N 257-ЗО от 24.04.2008 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроке внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства в пределах продолжительности нормативов строительства (пп. "е" п. 2 Закона). Значения коэффициентов К1 и К3, применяемых при расчёте арендной платы, согласованы в размерах: К1 = 1, что соответствует виду деятельности арендатора "строительство"; К3=1, что соответствует категории "прочие арендаторы". Значения данных коэффициентов соответствуют решению Магнитогорского городского Собрания депутатов N 109 от 25.06.2008 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - решение Магнитогорского городского собрания депутатов N 109 от 25.06.2008). Данный порядок утверждения коэффициентов не противоречит пунктам 3,4,10-13 упомянутого выше Закона Челябинской области N 257-ЗО от 24.04.2008 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроке внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее- Закон Челябинской области N 257-ЗО от 24.04.2008).

В связи с заключением указанного договора аренды и дополнительного соглашения к нему, для завершения строительства автогазозаправочной станции, местоположение которой установлено по почтовому адресу ориентира: Челябинская область, г. Магнитогорск, Ленинский район, в районе пересечения ул.9 Мая и шоссе Верхнеуральское, 04.12.2005 был сформирован и поставлен на кадастровый учёт земельный участок площадью 750 кв.м., с кадастровым номером 74:33:11 13 001:0013 (далее - спорный участок, объект), с разрешённым использованием: для завершения строительства автогазозаправочной станции (т. 1 л.д. 21-23).

Изначально строительство автогазозаправочной станции планировалось завершить до 23.05.2010, то есть до окончания срока действия упомянутого договора аренды, с учётом дополнительного соглашения к нему.

Однако, постановлением Администрации г.Магнитогорска Челябинской области N 11655-П от 10.09.2012 был продлён срок действия выданного ранее разрешения на строительство данного объекта до 31.12.2012 (т.1 л.д. 118).

19.10.2010, 23.05.2012 и 07.08.2012 Администрацией города Магнитогорска были проведены обследования арендуемого ответчиком земельного участка, в ходе которых установлено, что на земельном участке располагается функционирующая АГЗС, о чём были составлены акты обследования N 110 от 19.10.2010, N 184 от 23.05.2012, N 275 от 07.08.2012 и фотоматериалы к ним. Во актах также зафиксировано то обстоятельство, что АГЗС функционирует с 26.11.2009 (т. 1л.д. 43,54,55,61-63).

Установив по результатам обследований факт эксплуатации АГЗС, истец пришёл к выводу о том, что, с учётом данного обстоятельства, арендная плата подлежит исчислению с применением ставки арендной платы(Сап) и коэффициента К1, установленных для функционирующих автогазозаправочных станций, а не для строящихся объектов, вследствие чего произвёл перерасчёт арендной платы, применив ставку арендной платы в размере 3%, установленную Законом Челябинской области N 257-ЗО от 24.04.2008 для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц, а также коэффициент К1, равный 5, установленный решением Магнитогорского городского собрания депутатов N 109 от 25.06.2008 для розничной торговли бензином и (или) дизельным топливом на бензоколонках.

Частично удовлетворяя исковые требования (с учётом определения об исправлении технической и арифметической ошибки от 01.02.2013), суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что у истца имеется право на взыскание арендных платежей за спорный период, но при расчёте арендной платы применил базовые показатели (ставку арендной платы и коэффициент К1), установленные для строящихся объектов, ввиду отсутствия в материалах дела доказательств ввода в эксплуатацию комплекса АГЗС, регистрации права на него и осуществления предпринимательской деятельности за спорные периоды. Кроме того, при расчёте суммы подлежащей взысканию арендной платы судом первой инстанции учтены суммы платежей, уплаченные ответчиком за спорный период.

При рассмотрении апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что на момент её рассмотрения (01.03.2013) спор между сторонами по сути сводится к вопросу об определении ставки арендной платы и коэффициента К1, подлежащих применению при расчёте арендных платежей (для строящихся либо для функционирующих АГЗС), поскольку правильность распределения судом первой инстанции поступивших платежей апеллянт не оспаривает, а обоснованные замечания подателя апелляционной жалобы относительно неприменения судом кадастровой стоимости, увеличенной после 01.01.2012, и коэффициента К1, применяемого при строительстве объектов, увеличенного с 01.07.2012 решением органа местного самоуправления, до принятия апелляционной жалобы к производству были устранены определением суда первой инстанции об исправлении технической и арифметической ошибки от 01.02.2013, которое сторонами в установленном законом порядке не обжаловалось, в связи с чем суд апелляционной инстанции пересматривает решение суда первой инстанции с учётом данного определения.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, преданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Данное положение Земельного кодекса Российской Федерации согласуется с правилами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объёма обязательств по оплате за пользование земельным участком, что также соответствует положениям пункта 3.2 договора аренды земельного участка N 4184 от 25.10.2005.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными ему полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции при рассмотрении спора пришёл к верному выводу о наличии оснований для корректировки истцом размера арендной платы в связи с увеличением нормативно установленных показателей, применяемых в согласованной сторонами методике расчёта арендных платежей, а именно: кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента К1, применяемого при строительстве объектов. Ответчик со своей стороны наличие у истца права на корректировку арендных платежей по данному основанию не оспаривает.

Выводы суда первой инстанции относительно отсутствия у истца оснований для применения ставки арендной платы и корректирующего коэффициента К1, применяемых для функционирующих автогазозаправочных станций, также являются верными, соответствуют нормам материального права и обстоятельствам дела, исходя из следующего.

На основании ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Исходя из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, которая согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Автогазозаправочная станция, под строительство которой предоставлен спорный земельный участок, является технически сложным объектом недвижимости, в связи с чем в силу приведённых выше положений законодательства, надлежащими доказательствами наличия у ответчика права на её эксплуатацию являются: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и доказательства регистрации права на комплекс АГЗС в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До получения данных документов у ответчика нет права на эксплуатацию АГЗС на законных основаниях, а у истца, соответственно, не имеется оснований для законного применения повышенных ставок арендной платы и коэффициента К1, установленных для фактически эксплуатируемых объектов.

Доказательств ввода АГЗС в эксплуатацию и приобретения ответчиком права собственности (иного вещного права) на неё, а также доказательств изменения вида целевого использования предоставленного ответчику в аренду земельного участка в деле не имеется.

Напротив, материалами дела подтверждено, что земельный участок, за аренду которого начислена спорная сумма платежей, был сформирован и предоставлен ответчику для завершения строительства автогазозаправочной станции, о чём предпринимателю было выдано соответствующее разрешение на строительство в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, срок действия которого продлён постановлением Администрации города Магнитогорска Челябинской области N 11655-п от 10.09.2012 до 31.12.2012 (т. 1 л. д. 118). Таким образом, в спорный период, за который начислены платежи, у ответчика имелось действующее разрешение на строительство, предоставляющее ему право вести строительство АГЗС в пределах установленного органом местного самоуправления срока, а сам комплекс АГЗС имел статус строящегося объекта.

Доказательств завершения строительства, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрации права собственности либо иного вещного права на АГЗС в порядке ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 121.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" материалы дела не содержат.

Истцом в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такие доказательства не представлены.

Акты проверки и обследования N 110 от 19.10.2010, N 184 от 23.05.2012, N 275 от 07.08.2012, на которые ссылается истец в обоснование своих доводов о фактической эксплуатации АГЗС, судом первой инстанции были рассмотрены и обоснованно не были приняты в качестве доказательств фактической эксплуатации АГЗС, поскольку ни содержание данных актов, ни приложенные к ним фотоматериалы не позволяют установить факт эксплуатации АГЗС, в актах не содержится подробного описания места, где проводилось обследование, не указано, какие обстоятельства свидетельствуют об эксплуатации АГЗС и что означает данный термин, не представлено доказательств розничной торговли бензином и дизельным топливом, в фотоматериалах нет привязки по местности и по датам их составления (т. 1л.д. 43,54,55,61-63). Результаты обследования на конкретные даты не могут подтверждать факт эксплуатации АГЗС в течение длительного периода, как это указано в данных актах, и служить основанием для вывода о длительном фактическом использовании АГЗС для осуществления предпринимательской деятельности.

Кроме того, вывод Администрации о фактической эксплуатации АГЗС по сути противоречит её же действиям по продлению ответчику срока действия разрешения на строительство.

С учётом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку истца на данные документы.

Таким образом, при отсутствии доказательств ввода объекта в эксплуатацию и возникновения у ответчика права собственности на АГЗС, а также изменения вида целевого использования земельного участка, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что оснований для применения в расчёте арендной платы ставки 3%, установленной для участков, где размещены объекты торговли, и значения К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора), равного 5, применяемого при осуществлении деятельности, связанной с розничной торговлей бензином и (или) дизельным топливом на бензоколонках, не имеется.

Иных доводов апеллянтом не заявлено.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции (с учётом определения об исправлении технической и арифметической ошибки от 01.02.2013) является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в порядке ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривается, поскольку податель апелляционной жалобы от её уплаты освобождён.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.01.2013 года по делу N А76-20035/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Председательствующий судья

И.А.Малышева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова