Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2013 г. N 07АП-849/13

г. Томск

19 марта 2013 г.

Дело N А67-5425/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 марта 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Т.Е. Стасюк

судей: И.Н. Мухиной, В.М. Сухотиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Н. Клепиковой,

при участии в заседании:

от истца - Зяблов А.П. (директор) решение N 8 от 27.01.2013, паспорт,

от ответчика - Пашкова А.С. по доверенности от 09.01.2013, паспорт,

от третьих лиц - не явились (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Томское" (апелляционное производство N 07АП-849/13)

на решение Арбитражного суда Томской области от 27 декабря 2012 года по делу N А67-5425/2012 (судья М.В. Пирогов)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Томское" (ИНН 7017195921 ОГРН 1077017034654)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (ИНН 7017242314 ОГРН 1097017011409)

третьи лица - Шпакова Елена Владимировна, Администрация города Томска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Томское" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Томской области (далее - ТУ Росимущества в Томской области) об обязании заключить договор купли-продажи доли в размере 42368/50878 площадью 42 368 кв. м., из земельного участка с кадастровым номером 70:14:0314002:207, общей площадью 50 878 кв. м., находящегося по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а, установив продажную стоимость участка в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Исковое заявление основано на пунктах 2, 3 статьи 214, пункте 1 статьи 215, статьях 244, 245, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 2 статьи 9, статьях 17, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и мотивировано тем, что на указанном выше земельном участке находится принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости (шесть объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а и 1 а, строения 1, 2, 3, 6, 7), которые были приобретены по договору купли-продажи у ФГУП "Томское" по племенной работе, воспроизводству и реализации племенной продукции; кроме принадлежащих истцу объектов недвижимости на земельном участке, расположенном по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а находятся нежилые здания (строения 4 и 5), принадлежащие Е.В. Шпаковой; оба собственника строений обращались для приобретения права общей долевой собственности на земельный участок в ТУ Росимущества по Томской области с заявлением о продаже (приватизации) земельного участка; ответчик в удовлетворении заявления отказал.

Определениями Арбитражного суда Томской области от 14.09.2012, 17.10.2012, 30.11.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Шпакова Елена Владимировна, Администрация города Томска и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление).

Решением Арбитражного суда Томской области от 27.12.2012 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В обоснование к отмене судебного акта истец указывает на необоснованность отказа ответчика от заключения договора купли-продажи земельного участка, в отношении которого истец обладает исключительным правом на приватизацию. Полагает, что при рассмотрении спора судом не было учтено, что находящиеся на земельном участке объекты недвижимости приобретены истцом у федерального государственного унитарного предприятия, что свидетельствует о нахождении земельного участка в федеральной собственности. Также указывает, что при рассмотрении спора судом первой инстанции не принято во внимание Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 N 4344/11 по делу А01-1478/2009, в котором сделан вывод о том, что земельные участки, ранее предоставленные федеральному унитарному предприятию, относятся к федеральному уровню собственности. Также, по мнению заявителя жалобы, суд не учел позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 по делу А48-2067/2010, согласно которой отсутствуют препятствия для приватизации земельного участка, который неделим, или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости; указанная сделка может быть ими совершена как совместными покупателями в отношении всего земельного участка. Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право собственности всех указанных собственников и определяет причитающуюся долю каждому. Кроме того, в апелляционной жалобе истец также указывает, что второй собственник объектов, расположенных на земельном участке обращался к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка, но ему также было отказано, чего суд первой инстанции не учел, сделав вывод, что Шпакова Е.В. не обратилась с соответствующим требованием. Полагает вывод суда о неисполнении определения и на использовании права на раздел (выдел) земельного участка необоснованным. Также судом не был учтен довод истца о заключении между ООО "Томское" и Шпаковой Е.В. соглашения о порядке использования земельного участка. Считает противоречащим нормам материального права вывод суда о том, что без одновременного рассмотрения требований истца и второго собственника недвижимости иск удовлетворению не подлежит.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу. Представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возразил против ее удовлетворения, пояснив, что считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

От третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Принимая во внимание надлежащее извещение участвующих в деле лиц о судебном заседании, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся третьих лиц на основании части 1 статьи 266 и части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.11.2007, заключенного между Федеральным государственным унитарным предприятием "Томское" по племенной работе, воспроизводству и реализации племенной продукции (продавцом), в лице конкурсного управляющего Чайки В.Е., и обществом с ограниченной ответственностью "Томское" (покупателем), истец приобрел в собственность десять объектов недвижимости, в том числе шесть объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а и 1а строения 1, 2, 3, 6, 7 (т. 1 л. д. 118-119).

Право собственности истца на перечисленные объекты недвижимости подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии 70АБ N 175948 от 25.12.2007; серии 70АБ N 175950 от 25.12.2007; серии 70АБ N 175152 от 26.12.2007; серии 70АБ N 176125 от 26.12.2007; серии 70АБ N 175303 от 25.12.2007; серии 70АБ N 176062 от 27.12.2007 (т. 1 л. д. 25-30).

Объекты недвижимости, расположенные по адресам: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а, строения 4 и 5 были отчуждены ООО "Томское" Кукушкиной Г.И. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2008 (т. 1 л. д. 9-10). На день рассмотрения спора собственником данных объектов является Е.В. Шпакова, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 70-АВ N 268029, 70-АВ N 268030, 70-АВ N268027, 70-АВ N268028 (т. 1 л. д. 93-96).

Указанные объекты недвижимости находятся на едином земельном участке, поставленном на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 1 и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 14.03.2011 N 7000/301/11-9261 сформирован земельный участок с местоположением: Томская область, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская,1 а. Кадастровый номер земельного участка 70:14:0314002:207 (предыдущий номер 70:14:0314001:74), с разрешенным использованием - для производственной базы, площадью 50 878 (+/- 79) кв. м, кадастровая стоимость - 14264664,86 руб. (280,37 руб./кв. м). В качестве правообладателя земельного участка указано Производственное объединение "Томское" по племенной работе, основание владения - Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N ТО-14-23-000400 (т. 1 л. д. 12-21, 22).

Исходя из изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на земельном участке с кадастровым номером земельного участка 70:14:0314002:207 (предыдущий номер 70:14:0314001:74) находятся объекты недвижимости, принадлежащие двум собственникам - ООО "Томское" и Шпакова Е.В.

ООО "Томское" обращалось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на что им был получен отказ со ссылкой на ликвидацию правообладателя земельного участка ФГУП "Томское", отнесение земельного участка к объектам, право государственной собственности на которые не разграничено, и отсутствие полномочий по распоряжению данным земельным участком.

Считая данный отказ незаконным, истец обратился с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что на едином земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие двум собственникам, один из которых является физическим лицом, при этом второй собственник не обратился совместно с ООО "Томское" с требованием о заключении договора купли продажи земельного участка в общую долевую собственность, в отношении земельного участка собственниками находящихся на нем объектов недвижимости не произведен раздел (выдел). Удовлетворение заявленного истцом требования повлечет нарушение прав второго собственника Шпаковой Е.В.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к верным выводам по существу спора, основываясь на правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010.

Пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о нецелесообразности раздела земельного участка, и о возможности заключения сделки купли продажи земельного участка в части доли, причитающейся истцу пропорционально площади находящихся на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Томское" на праве собственности" являются ошибочными, противоречат арбитражной практике и изложенной выше позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Ссылка заявителя жалобы на то, что Шпакова Е.В. обращалась к ответчику с требованием о заключении сделки приватизации в отношении принадлежащей ей части земельного участка, подлежит отклонению, поскольку правовое значение в рамках рассматриваемого дела имеет совместное обращение собственников находящихся на земельном участке объектов недвижимости в суд за защитой нарушенного права с требованием о приобретении земельного участка в общую долевую собственность, а не факт обращения с заявлением к ответчику.

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для процессуального соучастия ООО "Томское" и Шпаковой Е.В., поскольку в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации оба указанных лица имеют исключительные права в отношении земельного участка, реализация которых по отдельности приведет к нарушению прав и принятию судебного акта о правах второго собственника - Шпаковой Е.В., что противоречит действующему законодательству.

При этом судом первой инстанции правомерно отмечено, что Шпакова Е.В. с требованием о передаче земельного участка в общую долевую собственность или об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка в долевую собственность не обращалась, в отзыве на исковое заявление указала, что "в дальнейшем, в случае необходимости и не разрешения спора в досудебном порядке, имеет намерение предъявить в суд общей юрисдикции самостоятельное требование об обязании Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Томской области заключить договор купли-продажи доли в размере 8510/50878 спорного земельного участка общей площадью 8510 кв.м.".

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Сделка приватизации подразумевает отчуждение государственного (муниципального) имущества, в том числе и земельных участков, в собственность граждан и юридических лиц.

Соответственно, на данную сделку распространяются требования, предъявляемые к сделкам купли-продажи в части определения предмета сделки (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку объектом приватизации в рассматриваемом случае выступает весь земельный участок, соответственно и участвовать в его приватизации должны все собственники находящихся на нем объектов недвижимости. Приватизация истцом земельного участка с указанием доли в праве собственности на него невозможна и нарушает исключительное право на приватизацию того же земельного участка вторым собственником. При этом также нарушается требование об определенности предмета договора.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что требование ООО "Томское", как одного из собственников объектов недвижимости, расположенных на участке, без одновременного рассмотрения требований Е.В. Шпаковой о продаже участка в долевую собственность противоречит действующему законодательству, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Также суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что судом первой инстанции были предприняты исчерпывающие меры к разрешению спора, в том числе, привлечен к участию в деле второй собственник - Шпакова Е.В., предложено истцу рассмотреть вопрос о выделении земельного участка, занятого его объектами недвижимости, с проведением соответствующих кадастровых работ в целях формирования отдельного земельного участка для эксплуатации его объектов и постановки его на кадастровый учет, либо обосновать неделимость земельного участка.

Довод заявителя жалобы о нецелесообразности и необоснованных затратах на выдел земельного участка не имеет правового значения.

Участники гражданских правоотношений реализуют свои права своей волей и в своем интересе. Участвующие в деле лица в соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пользуются равными права на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает принятый судом первой инстанции акт законным и обоснованным.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции объективно, всесторонне, выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам. Нарушений норм материального права не допущено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, а также иных процессуальных нарушений при вынесении обжалуемого решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 27 декабря 2012 года по делу N А67-5425/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

И.Н. Мухина В.М. Сухотина