Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2013 г. N 18АП-276/13

г. Челябинск

05 марта 2013 г.

Дело N А76-830/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объёме 05 марта 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышевой И.А.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Бархан" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2012 по делу N А76-830/2012 (судья Гусев А.Г.).

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет-сайте.

На основании ч. 4 ст. 63 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции отказано в признании полномочий Околокулака Евгения Павловича в связи с тем, что представленная им в подтверждение полномочий подлинная разовая доверенность выдана закрытым акционерным обществом "Бархан" на участие в судебных заседаниях по иным делам (в доверенности указаны иные номера дел). В судебном заседании указанное лицо присутствовало в качестве слушателя.

В порядке ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Суспициной Л.А., принявшей апелляционную жалобу к производству и отсутствующей по уважительной причине, на судью Малышеву И.А.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлено следующее:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - истец, арендодатель, ТУ ФАУГИ) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Бархан" г. Челябинск (далее - ответчик, арендатор, общество, ЗАО "Бархан") о взыскании в доход федерального бюджета суммы основного долга по арендной плате в размере 547 189 руб. 60 коп., начисленной за период с 01.01.2009 по 20.03.2011, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.03.2009 по 30.04. 2011, в размере 48 250 руб. 32 коп. (исковые требования с учётом уточнения -т.3 л.д.31-33).

Определением суда от 02.05.2012 к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Промотделстрой-сервис".

Решением суда от 29.11.2012 (резолютивная часть от 22.11.2012) исковые требования удовлетворены (т. 1 л.д. 122-124).

Не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, ссылаясь на неполное исследование судом обстоятельств дела и неверную их оценку. В апелляционной жалобе ЗАО "Бархан" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указал на то, что суд первой инстанции, по его мнению, не учёл то обстоятельство, что в тексте договора, на основании которого произведено взыскание, отсутствуют существенные условия договора аренды, установленные п.3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем данный договор, согласно позиции апеллянта, является ничтожным. Вывод апеллянта о ничтожности договора аренды основан на том, что, по его мнению, положениями п. 3.2 договора аренды размер и порядок расчёта арендной платы, определённые в приложении N 1 к договору, не согласованы сторонами. В развитие своего довода апеллянт указывает на противоречия, содержащиеся в п.3.3 договора аренды и приложении к договору, относительно определения периодов платежей: пунктом 3.3. договора аренды установлена обязанность арендатора по ежемесячной уплате арендных платежей, в то время как согласно приложению (расчёту арендных платежей) данная обязанность должна исполняться ежеквартально.

Кроме того, суд первой инстанции, по мнению ответчика, необоснованно взыскал арендную плату, исчислив её сумму из расчёта 19 393 руб. 57 коп. за каждый месяц, так как согласно приложению N 1 к договору арендная плата за второе полугодие 2007 г. составляла 107 642 руб. 42 коп., соответственно, размер арендной платы, подлежащей начислению за месяц, составлял 17 940 руб. 40 коп. в месяц. Данный размер соглашением сторон не увеличивался, в связи с чем, согласно позиции подателя апелляционной жалобы, оснований для одностороннего увеличения арендной платы у истца не имелось.

Помимо этого, апеллянт утверждает, что датой вступления договора, на основании которого произведено взыскание, в законную силу, следует считать 21.03.2009 и определять её, исходя из даты окончания регистрации, указанной в расписке в получении документов на государственную регистрацию от 18.03.2009. Таким образом, договор, согласно позиции апеллянта, вступает в силу с 21.03.2009, однако на указанный период (2009 год) сторонами не были согласованы существенные условия договора, в связи с чем зарегистрированный договор, по мнению ответчика, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не установлено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.10.2008 по распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области N 1329-р от 29.10.2008 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Бархан" в аренду земельного участка, находящегося по адресу: г.Челябинск, Металлургический район, ул. Комаровского, д. 14-а" между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключён договор от 29.10.2008 N 1344-08 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, общей площадью 1984 кв.м. с кадастровым номером 74:36:01 13 011:0010, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Комаровского, д. 14-а, для эксплуатации расположенного на нём административного здания (п. 1.1 договора) сроком на пять лет (п.2.1 договора) (т.1 л.д. 30-35, т. 2 л.д. 141-147,151).

Положениями пунктов 2.2 и 3.1 договора ему была придана обратная сила, а именно: пунктом 2.2 договора его действие было распространено на отношения сторон, возникшие с 14.06.2007, а в пункте 3.1 договора было согласовано условие о том, что арендная плата по договору начисляется с 14.06.2007 (т. 1 л.д. 30, т. 2 л.д. 141).

По условиям данного договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату равными долями ежемесячно, не позднее 01 числа месяца, следующего за отчётным месяцем, срок уплаты за последний месяц года - до 25 декабря (п. 3.3 договора).

В приложении 1 к данному договору от 29.10.2008 его сторонами была согласована методика определения размера арендной платы по формуле путём умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент инфляции, на дифференцированную ставку арендной платы за землю (коэффициент вида деятельности), на коэффициент эффективности использования земель и на площадь земельного участка. Данное приложение сторонами подписано и является неотъемлемой частью договора аренды (т. 1 л.д. 34, т. 2 л.д. 145, 146).

Пунктами 3.5, 3.6 договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, N 1344-08 от 29.10.2008 предусмотрена ежегодная корректировка арендной платы в связи с изменением индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также право арендодателя на пересмотр арендной платы при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия её внесения.

Право собственности Российской Федерации на данный земельный участок зарегистрировано 14.07.2005 согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 078127 от 14.07.2005 (т. 1 л.д. 37).

Земельный участок передан ответчику по акту приёма-передачи в аренду земельного участка от 29.10.2008 (приложение N 2 к договору аренды-т. 1 л.д. 35, т. 2 л.д. 147).

Государственная регистрация права аренды, переданного по договору от 29.10.2008 N 1344-08, произведена 16.03.2009 согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/003/2012-2316 от 27.04.2012 и уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области N 5408 от 18.03.2009 (т. 1 л.д. 114,т. 2 л.д. 161).

По договору купли-продажи нежилого здания от 03.02.2011 и акту приёма-передачи здания к нему от 03.02.2011 ответчик продал принадлежащее ему здание, расположенное на спорном земельном участке, обществу с ограниченной ответственностью "Промотделстрой-сервис" (т. 1 л.д.95-97). Переход права собственности на здание зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.03.2011, в подтверждение чего представлено свидетельство о регистрации права серии 74 АГ 296593 от 21.03.2011 (т.1 л.д. 119).

Поскольку ответчик свои обязательства по уплате арендных платежей по указанному выше договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, N 1344-08 от 29.10.2008, надлежащим образом не исполнял, истец обратился в арбитражный суд с требованием о принудительном взыскании задолженности по арендным платежам, предварительно направив в адрес общества ряд предарбитражных предупреждений от 22.09.2009 N 26450, от 26.11.2009 N 21459, от 13.05.2010 N 1233, от 08.07.2010 N 4556, от 08.11.2010 N 12173 (т. 1 л.д. 40-49).

При этом период образования задолженности по арендным платежам согласно уточнённым исковым требованиям был определён истцом с 01.01.2009 по 20.03.2011 (то есть до даты регистрации перехода права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке).

Сумма основного долга (547 189 руб. 60 коп.) была исчислена истцом согласно последнему уточнению на основании представленного ответчиком контррасчёта исковых требований (т.1 л.д. 153). Ввиду отсутствия в договоре аренды земельного участка каких-либо специальных условий относительно начисления договорной неустойки, истец начислил на сумму основного долга проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2009 по 30.04. 2011 в размере 48 250 руб. 32 коп.(т. 3 л.д. 31-33).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключённости и действительности договора аренды от 29.10.2008 N 1344-08, а также из отсутствия доказательств своевременного исполнения ответчиком своей обязанности по уплате арендных платежей.

Выводы суда первой инстанции являются верными, соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права, исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, преданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Данное положение Земельного кодекса Российской Федерации согласуется с правилами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Содержание спорного договора аренды земельного участка соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В договоре указаны данные, позволяющие определённо установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды: место нахождения и кадастровый номер земельного участка. Право аренды, переданное по данному долгосрочному договору аренды, зарегистрировано в установленном законом порядке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор предусматривает согласованную его сторонами методику расчёта размера арендной платы.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объёма обязательств по оплате за пользование земельным участком, что также соответствует положениям пунктов 3.5, 3.6 договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, N 1344-08 от 29.10.2008.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными ему полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что размер арендной платы в отношении спорного земельного участка, находящегося в федеральной собственности, согласован сторонами должным образом (посредством определения соответствующей методики её расчёта), а также о наличии у истца оснований для корректировки размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с увеличением нормативно установленных показателей, применяемых в согласованной сторонами методике расчёта арендных платежей, а именно: кадастровой стоимости земельного участка, изменяемой нормативными правовыми актами Челябинской области, и коэффициента инфляции, ежегодно изменяемого нормами федерального законодательства о бюджете.

При проверке расчёта арендной платы судами первой и апелляционной инстанций установлено, что причиной увеличения размера арендных платежей в спорных периодах являлось изменение нормативно регулируемых показателей кадастровой стоимости и уровня инфляции, что в соответствии с пунктами 3.5, 3.6 договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, N 1344-08 от 29.10.2008, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации служит основанием для перерасчёта истцом размера арендных платежей в одностороннем порядке.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта об отсутствии в договоре аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, N 1344-08 от 29.10.2008, существенного условия договора о размере арендной платы, а также о необходимости заключать дополнительные соглашения в каждом конкретном случае увеличения арендной платы как противоречащие приведённым выше условиям договора и основанные на неверном толковании норм материального права.

Кроме того, правовым последствием отсутствия существенных условий любого договора является его незаключённость, а не о ничтожность, как ошибочно считает ответчик.

Каких-либо возражений относительно правильности определения отдельных показателей, использованных истцом при расчёте арендной платы, (в частности, кадастровой стоимости и коэффициента инфляции) в апелляционной жалобе не содержится.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, N 1344-08 от 29.10.2008 составляет более одного года, датой его заключения в соответствии с пунктом 1 статьи 131,пунктом 1 статьи 164, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является дата государственной регистрации договора аренды в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть 16.03.2009 (т. 1 л.д. 114, т. 2 л.д. 161).

При этом для целей определения даты заключения договора правовое значение имеет дата фактической регистрации данного договора (16.03.2009), а не дата окончания регистрации, указанная в расписке в получении документов на государственную регистрацию (21.03.2009), обозначающая максимальный период времени, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация, в связи с чем суд апелляционной инстанции отклоняет соответствующий довод подателя апелляционной жалобы как противоречащий перечисленным выше нормам права.

В рассматриваемой ситуации суд первой инстанции обоснованно определил период начисления арендных платежей с 01.01.2009 независимо от даты заключения договора (16.03.2009), поскольку положениями пунктов 2.2 и 3.1 договора ему была придана обратная сила, а именно: пунктом 2.2 договора его действие было распространено на отношения сторон, возникшие с 14.06.2007, а в пункте 3.1 договора специально оговорено условие о том, что арендная плата по договору начисляется с 14.06.2007. Данные положения договора соответствуют пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком до государственной регистрации договора установлен и подтверждается актом приёма-передачи земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 29.10.2008 (т. 1 л.д. 35), в связи с чем суд первой инстанции, установив наличие правовых и фактических оснований для взыскания арендной платы за период, предшествующий дате государственной регистрации договора аренды, обоснованно применил пункты 2.2. и 3.1 упомянутого выше договора аренды, распространив его на отношения, возникшие до даты заключения договора.

Оснований для переоценки выводов суда в данной части не имеется.

Суд апелляционной инстанции признаёт обоснованным довод подателя апелляционной жалобы о наличии противоречий между пунктом 3.3 договора и приложением (расчётом арендной платы) к нему, поскольку указанным пунктом договора установлена обязанность ответчика по ежемесячному внесению платежей, в то время, как приложением к нему предусмотрена обязанность по ежеквартальному перечислению денежных средств (т. 1 л.д. 30,34).

Однако, при неясности условий договора о периодичности внесения арендных платежей, буквальное значение условия договора подлежит выяснению в соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, что не влечёт признания данного договора недействительным или незаключённым.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Оценив условия спорного договора аренды с учётом требований ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, коллегия судей приходит к выводу о том, что воля сторон при заключении договора аренды была направлена на установление обязанности по ежемесячному внесению арендных платежей, поскольку из буквального толкования пунктов 3.2,3.3 договора и приложения к нему следует, что целью подписания приложения является установление исключительно методики расчёта арендной платы, все прочие условия регулируются непосредственно договором.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал арендные платежи, определив период неисполнения обязанности ответчика по их уплате согласно уточнённым требованиям истца (с 01.01.2009 по 20.03.2011) размере 547 189 руб. 60 коп., применив при расчёте суммы арендных платежей согласованную сторонами договора аренды методику расчёта. Оснований для переоценки выводов суда в данной части у коллегии судей не имеется.

За неисполнение обязательств по оплате долга истцом на основании ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации начислены проценты за пользование чужими денежным средствами по ставке Центрального банка Российской Федерации 8,25 % годовых - за период с 01.03.2009 по 30.04. 2011 в размере 48 250 руб. 32 коп.

Предложенный истцом расчёт суммы основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами судом первой инстанции проверен и был признан верным, контррасчёт апеллянтом со своей стороны в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен.

Иных доводов апеллянтом не заявлено.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не находит также оснований для отмены решения суда первой инстанции в порядке ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2012 по делу N А76-830/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Бархан" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А.Малышева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова