Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2013 г. N 11АП-1699/13

город Самара

21 марта 2013 г.

Дело N А72-7510/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 марта 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Храмушкина Александра Николаевича на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 18.12.2012 по делу NА72-7510/2011, принятое судьей Рыбалко И.В.

по иску индивидуального предпринимателя Храмушкина Александра Николаевича, г. Ульяновск (ОГРИП 304732807000172),

к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска, г. Ульяновск (ОГРН 1027301162822),

при участии третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ульяновской области, г. Ульяновск, муниципального унитарного предприятия "Ульяновскдорремсервис", г. Ульяновск,

о понуждении идентифицировать сданные в аренду помещения путем оформления соответствующих дополнений (изменений) к договору аренды от 03.02.2005 N 8091 и зарегистрировать его с соответствующими дополнениями (изменениями),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Храмушкин Александр Николаевич (далее - истец, ИП Храмушкин А.Н.) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска об обязании идентифицировать сданные в аренду помещения путём внесения изменений к договору аренды муниципального нежилого помещения N 8091 от 03.02.2005 путём указания номеров и площадей помещений, передаваемых в аренду, зарегистрировать в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в течении 10-и рабочих дней с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Ульяновской области договор аренды муниципального нежилого помещения N 8091 от 03.02.2005 с соответствующими дополнениями (изменениями).

Определениями от 14.10.2011 и 14.11.2011 Арбитражный суд Ульяновской области в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлек: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Ульяновской области и Ульяновское муниципальное унитарное предприятие "Благоустройство Заволжья" соответственно.

Определением от 24.01.2012 Арбитражный суд Ульяновской области по ходатайству ответчика изменил наименование ответчика с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска на Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (далее - Комитет), а также в порядке статьи 48 АПК РФ произвел замену Ульяновского муниципального унитарного предприятия "Благоустройство Заволжья" его правопреемником - муниципальным унитарным предприятием "Ульяновскдорремсервис".

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.02.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 27.09.2012 Федеральный арбитражный суд Поволжского округа вышеназванные судебные акты по настоящему делу в части отказа в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды от 03.02.2005 N 8091 отменил и направил дело в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

При этом суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо оценить имеющиеся в деле доказательства, которые могли свидетельствовать о том, что у сторон не имелось неопределенностей в отношении объектов, которые были переданы истцу и использовались им с 2005 года, соотнести условия договора с поэтажным планом, в котором содержится графическое и текстуальное описание помещений, переданных в аренду, после чего проверить правомерность избранного истцом способа защиты, направленного на внесение изменений в договор, касающихся установления нумерации помещений, учета данных, отраженных в техническом паспорте строения.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 18.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что идентификация сдаваемых в аренду помещений является обязательным элементом договора аренды, заранее исключающее какие либо споры по данному вопросу, как между сторонами договора, так и в отношениях с третьими лицами. Кроме того, в связи с изготовлением кадастрового паспорта на имущественный объект, в состав которого входят арендованные истцом помещения, произошло присвоение нумерации помещениям, которые должны быть отражены в договоре аренды.

Истец исходит из того, что бездействие Комитета нарушает его права, поскольку не позволяет осуществить регистрацию договора аренды. Кроме того, отказ Комитета привести договор аренды в соответствие с действующим законодательством создает препятствия в предоставлении истцу, как субъекту малого предпринимательства, преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, ответчика и третьих лиц, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 -123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, отзыва ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, 03.02.2005 между Комитетом по управлению имуществом мэрии города Ульяновска (арендодатель) и ИП Храмушкиным А.Н. (арендатор) заключен договор N 8091 аренды муниципального нежилого помещения, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, Ульяновский пр. (подземный переход на перекрестке проспекта Ленинского Комсомола), общей площадью 168 кв.м., в том числе 65 кв.м. - торговая, 103 кв.м. - склад, для использования под торговлю продовольственными, промышленными товарами, склад (пункт 1.1. договора).

По акту приема-передачи от 01.02.2005 (л.д. 71, т. 1) арендодатель передал, а арендатор принял вышеуказанные помещения общей площадью 168 кв.м.

Согласно свидетельству серия 73-АТ N 933196 от 13.08.2009 подземный переход, назначение: нежилое (подземных этажей - 1), общая площадь 1235,7 кв.м., инв. N 30427, лит. А,а,а1,а2,а3, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, перекресток проспекта Ленинского Комсомола и проспекта Ульяновский, кадастровый номер 73-73-01/261/2009-175, принадлежит на праве собственности городу Ульяновску Ульяновской области.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом мэрии города Ульяновска N 1027 от 26.09.2008 подземный переход по проспекту Ульяновский - 40 лет Победы, протяженностью 102 м., по акту приема-передачи N 80503 от 01.10.2008 (л.д.39-41) передан в хозяйственное ведение Ульяновского муниципального унитарного предприятия "Благоустройство Заволжья", которое в соответствии с постановлением мэрии г. Ульяновска от 01.06.2011 N 2340 реорганизовано путем присоединения к муниципальному унитарному предприятию "Ульяновскдорремсервис".

Срок аренды нежилых помещений по договору N 8091 от 03.02.2005 установлен сторонами с 01.02.2005 по 01.10.2005 (пункт 1.2. договора).

Дополнительными соглашениями от 22.01.2008, от 15.10.2008, от 16.10.2008, от 30.04.2009 сторонами были внесены изменения в преамбулу договора, пункты 1.1., 1.2., 2.2.3., 2.2.8., 3.1., 3.2, 3.3. 5.2.10., 5.3., 5.4., 5.2.12, разделы 6, 8 договора.

Дополнительным соглашением от 06.07.2007 стороны пролонгировали договор аренды N 8091 от 03.02.2005 с 01.10.2005 по 01.10.2012.

25.05.2011 истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды N 8091 аренды муниципального нежилого помещения от 03.02.2005.

Уведомлением от 10.06.2011 N 01/281/2011-352 государственная регистрация договора аренды N 8091 от 03.02.2005 была приостановлена в связи с тем, что в представленном договоре аренды с дополнительными соглашениями отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды (не указаны номера и площади помещений, передаваемых в аренду).

Истец письмом от 27.06.2011 обратился в Комитет с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 8091 от 03.02.2005, в котором просил указать номера помещений, переданных ИП Храмушкину А.Н. по состоянию на 25.01.2008, а именно: помещение N 17 - 29,82 кв.м, помещение N 18 - 12,16 кв.м, помещение N 19 - 18,56 кв.м, помещение N 20 - 9,5 кв.м, помещение N 43 - 29,93 кв.м, помещение N 45 - 19,761 кв.м, помещение N 46 - 18,03 кв.м, помещение N 52 - 29,82 кв.м.

Письмом от 12.07.2011 N 12600-09 Комитет сообщил истцу, что арендодателем по договору аренды N 8091 от 03.02.2005 является Ульяновское муниципальное унитарное предприятие "Благоустройство Заволжья", в связи с чем ИП Храмушкин А.Н. направил письмо в адрес Ульяновского муниципального унитарного предприятия "Благоустройство Заволжья" с просьбой дополнить договор аренды N 8091 от 03.02.2005, указав номера помещений переданных в аренду.

Поскольку требования ИП Храмушкина А.Н. оставлены без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При оценке условий договора о его предмете арбитражный суд должен исследовать не только содержание (текст) этого договора, но и все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, а также действия сторон, связанные с исполнением данного договора. При этом если договор исполнен и у сторон в процессе его исполнения не возникло спора относительно предмета, условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

По смыслу указанной нормы права вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Кроме того, при оценке согласования сторонами существенных условий договора аренды, необходимо учитывать наличие определенности в данных, позволяющих конкретно определить местоположения помещений - конфигурацию, границы и площадь.

Не исключается составление сторонами документа, в котором содержится графическое или текстуальное описание помещений (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте объекта недвижимости).

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10, по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как усматривается из материалов дела, 17.12.2008 Ульяновским областным государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации" (далее - УОГУП "БТИ") изготовлен и оформлен кадастровый паспорт и поэтажный план (с описанием) на объект недвижимого имущества - подземный переход общей площадью 1235,7 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, перекресток проспекта Ленинского Комсомола и проспекта Ульяновский (л.д. 44-45 и 82-87, т. 1).

В целях конкретизации используемых истцом помещений, стороны отметили указанные объекты в поэтажном плане строения (графическое описание). Отмеченные на поэтажном плане (выкопировке из технического паспорта на подземный переход, составленного УОГУП "БТИ" по состоянию на 17.12.2008) помещения N 17 площадью 29,82 кв.м., N 18 площадью 12,16 кв.м., N 19 площадью 18,56 кв.м., N 20 площадью 9,5 кв.м., N 43 площадью 29,93 кв.м., N 45 площадью 19,61 кв.м., N 46 площадью 18,03 кв.м., N 52 площадью 29,82 кв.м. использовались ИП Храмушкиным А.Н. с момента подписания договора аренды. Общая площадь указанных помещений составляет 167,43 кв.м., что соответствует договору аренды от 03.02.2005 N 8091.

Указанная выкопировка из технического паспорта может являться приложением к договору аренды от 03.02.2005 N 8091 и представлена на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Ульяновской области совместно с договором.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также длительность арендных отношений сторон, отсутствие каких-либо разногласий относительно неопределенности предмета арендуемых помещений между сторонами в процессе исполнения спорного договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что существенные условия договора согласованы сторонами, а договор аренды N 8091 от 03.02.2005 является заключенным.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В частности, согласно части 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Частью 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом частью 4 статьи 451 ГК РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В данном случае одновременное наличие всех вышеперечисленных условий, а также существенного нарушения условий заключенного между сторонами договора, влекущего внесение в него изменений, о которых просит истец, судом апелляционной инстанции не установлено.

Условия договора были согласованы сторонами при его заключении, предмет договора - передаваемое в аренду имущество - определен, состав помещений, их конфигурация и площадь не изменились. Указание номеров переданных помещений по техническому паспорту не является существенным обстоятельством, требующим внесения изменений в договор аренды.

Таким образом, исходя из имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции установил, что в данном случае законных оснований и условий для принятия решения об изменении (дополнении) договора аренды от 03.02.2005 N 8091 не имеется.

Учитывая, что отказ Управления Росреестра по Ульяновской области в государственной регистрации договора аренды истец в установленном законом порядке не обжаловал, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 18.12.2012 по делу N А72-7510/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев