Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2013 г. N 09АП-4573/13

г. Москва

19 марта 2013 г.

Дело N А40-113538/09-3-925

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмасхановым М.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Компании с ограниченной ответственностью "Рашен Лэнд Менеджмент Лимитед" на решение Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2012 года по делу N А40-113538/12-3-925, принятое судьей Скачковой Ю.А.,

по иску Компании с ограниченной ответственностью "Рашен Лэнд Менеджмент Лимитед" (ОГРН 1087746040293)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Отель "Советский" (ОГРН 1027700435840)

3-и лица - Департамент имущества города Москвы, Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы

о взыскании 123 828 735 руб. 64 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Горбаль Н.П. по доверенности от 28.03.2012 г.

от ответчика: Мачуговская Л.П. по доверенности от 11.05.2012 г., Зиновский А.И. по доверенности от 11.01.2013 г.

3-их лиц: от Департамента имущества города Москвы - Руденко Е.Н. по доверенности от 29.12.2012 г.

В судебное заседание не явились: представители 3-его лица (СГУП по продаже имущества города Москвы) - извещены.

УСТАНОВИЛ:

Компания с ограниченной ответственностью "Советская Лимитед" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Отель "Советский" суммы 123 828 735 руб. 64 коп., составляющей 86 863 499 руб. 73 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 04.10.2001 г. N 0633 за период с 3 квартала 2007 г. по 3 квартал 2009 г., 36 965 244 руб. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей за период с 05.07.2007 г. по 05.09.2009 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2010 г. по делу N А40-113538/090-3-925, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 г. N 09АП-5816/2010-ГК, требования, заявленные истцом, были удовлетворены в части взыскания основного долга в заявленном размере, в части взыскания неустойки - в сумме 9 651 499 руб.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.07.2010 г. N КГ-А40/6489-10 указанные выше акты суда первой и суда апелляционной инстанции были отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд города Москвы, при этом суд кассационной инстанции, с учетом определения от 01.10.2012 г., осуществил процессуальную замену истца по настоящему делу - Компании с ограниченной ответственностью "Советская Лимитед" на Компанию с ограниченной ответственностью "Рашен Лэнд Менеджмент Лимитед" (далее - КОО "Рашен Лэнд Менеджмент Лимитед").

По результатам нового судебного разбирательства решением Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, - КОО "Рашен Лэнд Менеджмент Лимитед" обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, возобновить рассмотрение дела по правилам суда первой инстанции и принять по делу судебный акт об удовлетворении исковых требований полном объеме с учетом заявлений, поданных истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что право требовать зачета стоимости неотделимых улучшений ответчик получил на основании судебного решения, к которому истец никакого отношения не имеет.

По мнению заявителя жалобы, фактически обжалуемым им решением суд переложил на истца бремя исполнения решения суда, должником по которому является 3-е лицо - Департамент имущества города Москвы, что является незаконным.

Истец также ссылается на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в отклонении заявлений истца об увеличении исковых требований, что, как полагает заявитель, является основанием для отмены решения суда по безусловным основаниям.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель 3-его лица - Департамента имущества города Москвы - в судебном заседании поддержал доводы и правовую позицию ответчика.

3-е лицо - Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы (далее - СГУП по продаже имущества города Москвы), будучи надлежащим образом извещен о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, ответчика, 3-его лица и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 04.10.2001 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (Арендодатель) и ООО "Отель "Советский" (Арендатор) был заключен договор аренды N 0-633 с правом последующего выкупа нежилого помещения общей площадью 14 230,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 32\2.

Пунктом 2.1 договора установлено, что данный договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 1 января 2018 года. Государственная регистрация договора осуществлена 13.11.2011 г. Московским комитетом по регистрации прав за N 77-01/29-010/2001-702.

По условиям договора Арендатор в течение двух недель с даты государственной регистрации настоящего договора оплачивает Арендодателю арендную плату за предоставленное ему имущество, начисленную с начала срока аренды. Арендная плата уплачивается Арендатором ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала в бюджет города Москвы, в размере, установленном в расчете годовой арендной платы за нежилое помещение. Арендная плата подлежит пересмотру и перерасчету при изменении по Постановлению Правительства г. Москвы базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчет (п.п.5.1, 5.2 и 5.4 договора).

В соответствии с п. 4.2.17 договора Арендатор принял на себя обязательство в течение 1 года после согласования сторонами концепции реконструкции объекта разработать и согласовать проектно-разрешительную документацию и в течение последующих 4 лет осуществить комплексную реконструкцию арендованного имущества - здания гостиницы "Советская" и ее переоснащения по категории 4**** в соответствии с концепцией реконструкции, согласованной сторонами.

Согласно п. 4.2.18 договора затраты Арендатора, связанные с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные в процессе реконструкции и капитального ремонта, подтвержденные документально, подлежат компенсации в виде зачетов по арендной плате и\или засчитываются при определении выкупной цены арендуемого имущества.

При выкупе Арендатором арендуемого имущества выкупная цена должна определяться как разница между выкупной стоимостью арендуемого имущества, определенной в соответствии с п. 4.1.2.3 настоящего договора, и объемом инвестиций в арендуемое имущество, произведенных Арендатором и подтвержденных документально, с начала установления арендных отношений между сторонами.

Как следует из материалов дела, на основании Распоряжения Департамента имущества города Москвы от 22.03.2007 г. N 783-р, выписки из протокола заседания Комиссии по проведению торгов по продаже объектов приватизации, находящегося в собственности г. Москвы от 19.06.2007 г. N 20, СГУП по продаже имущества г. Москвы (Продавец) и Частной акционерной компанией с ограниченной ответственностью "СОВЕТСКАЯ ЛИМИТЕД" (Покупатель) 22 июня 2007 г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 13 987,9 кв. м по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 32\2 (л.д. 17 - 23 т. 1). Договор купли-продажи зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе г. Москвы 3 октября 2008 г.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылается на то, что у Компании "Советская Лимитед" на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации возникли права и обязанности из договора аренды N 0-633 от 04.10.2001 г., в том числе право на получение арендной платы в размере 86863499 руб. 73 коп., рассчитанной на основании п. п. 4.2.2, 5.4 договора аренды с учетом изменения базовой стоимости 1 кв. м аренды, за период с 3 квартала 2007 г., по 3 квартал 2009 г. включительно, 36965244 руб. 91 коп. - неустойки, начисленной за период с 05.07.2007 г. по 05.09.2009 г. в связи с просрочкой внесения арендной платы.

Действительно, в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, при этом при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, при переходе права собственности на нежилые помещения площадью 13 987, 9 кв. м,, расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 32\2 к Компании с ограниченной ответственностью "Советская Лимитед", договор аренды нежилого помещения общей площадью 14 230,5 кв. м по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 32\2, заключенный 04.10.2001 г. N 0-633 между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы и ООО "Отель "Советский" продолжает действовать и распространяет свое действие на отношения Компании с ограниченной ответственностью "Советская Лимитед" (в настоящее время - КОО "Рашен Лэнд Менеджмент Лимитед") и ООО "Отель "Советский" как арендодателя и арендатора.

Следовательно, Компания с ограниченной ответственностью "Советская Лимитед" в силу правил, установленных статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в п. 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", стала Арендодателем по договору аренды от 04.10.2001 г. N 0-633.

В этой связи судебная коллегия отмечает, что установленный нормой пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип сохранения договора аренды неизменным в части прав и обязанностей арендатора и нового арендодателя означает не только то, что с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество у арендатора возникает право пользоваться являющимся объектом аренды имуществом на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем, а новый арендодатель имеет право требовать внесения арендатором аренды платы на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем; смысл указанной нормы состоит прежде всего в том, чтобы обеспечить арендатору, от волеизъявления которого не зависело обстоятельство состоявшегося перехода права собственности на сданное в аренду имущество, неизменность его правового статуса в обязательстве из договора аренды.

Таким образом, все действия предыдущего собственника по исполнению условий договора аренды имеют юридические последствия для нового собственника, поскольку произошла замена лица в договоре.

В соответствии с положениями статьи 386 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору, при этом применительно к правоотношениям, регулируемым пунктом 1 статьи 617 Кодекса, данное означает, что арендатор вправе выдвигать против требования нового арендодателя возражения, которые он имел против первоначального арендодателя в связи с надлежащим исполнением обязательств из договора аренды к моменту получения уведомления о переходе прав и обязанностей из договора аренды к новому собственнику объекта аренды.

Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2004 г. N А40-32756/04-59-621 Департамент имущества города Москвы обязан произвести компенсацию понесенных ООО "Отель "Советский" затрат, связанных с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных в процессе реконструкции и капитального ремонта здания гостиницы "Советская" в размере 435 949 277 руб. в виде зачета по арендной плате за арендованное имущество по договору N 0-633 от 04.10.2001 г.

Упомянутым выше решением суда, вступившим в законную силу, а также решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-24834/07-130-174, также вступившим в законную силу, было установлено право ООО "Отель "Советский", являвшегося должником в части обязательств при выплате арендных платежей по договору N 0-633 от 04.10.2001 г., выдвигать против нового собственника возражения по выплате арендной платы, которые он имел к предыдущему Арендодателю, основанные на его праве требовать зачет в сумму арендных платежей произведенных им затрат на капитальный ремонт здания.

Указанные выше обстоятельства в силу правил, предусмотренных статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются преюдициально установленными и вновь доказыванию не подлежат.

Изложенное выше явилось основанием для правомерного вывода суда первой инстанции о том, что при смене собственника помещения по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 32\2, у ООО "Отель "Советский" сохранилось право требовать зачет арендных платежей в счет произведенных им затрат на капитальный ремонт указанного здания в соответствии с решением арбитражного суда г. Москвы от 20.10.2004 г. по делу N А40-32756\04-59-121, так как договор аренды N 0-633 от 04.10.2001 г. продолжает действовать и в соответствии с договором купли-продажи от 22.06.2007 г. условия указанного договора аренды и обязательства по выполнению обременений сохраняются для нового собственника, Компании с ограниченной ответственностью "Советская Лимитед", в том числе - его правопреемника - КОО "Рашен Лэнд Менеджмент Лимитед".

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что с учетом зачета арендных платежей ответчиком в счет произведенных им затрат на капитальный ремонт здания в соответствии с решением арбитражного суда г. Москвы от 20.10.2004 г. по делу N А40-32756\04-59-121, задолженность у ООО "Отель "Советский" по арендным платежам за заявленный истцом период отсутствует и в удовлетворении исковых требований обоснованно отказал.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что право требовать зачета стоимости неотделимых улучшений ответчик получил на основании судебного решения, к которому истец никакого отношения не имеет, судебной коллегией не принимается, поскольку предусмотренное в п.4.2.18 договора условие о том, что затраты Арендатора, связанные с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные в процессе реконструкции и капитального ремонта, подтвержденные документально, подлежат компенсации в виде зачетов по арендной плате, является договорным соглашением между Департаментом имущества города Москвы, как прежним Арендодателем, и истцом, как арендатором, в котором в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации произошла замена стороны Арендодателя.

Судебная коллегия не может согласиться и с доводом заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, которое влечет безусловную отмену принятого судебного акта.

Как видно из материалов дела, в процессе судебного разбирательства истец неоднократно заявлял ходатайства об изменении исковых требований, увеличении размера исковых требований, которые судом первой инстанции приняты не были.

По смыслу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменения или прекращения его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику.

Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 г. N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" разъяснено, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.

В данном случае истец, заявляя об изменении предмета иска, по существу изменил и основание исковых требований, поскольку фактические обстоятельства, на которых истец основывал свои требования к ответчику, также были им изменены, как был изменен и круг подлежащих доказыванию обстоятельств.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба КОО "Рашен Лэнд Менеджмент Лимитед" по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2012 года по делу N А40-113538/09-3-925 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Компании с ограниченной ответственностью "Рашен Лэнд Менеджмент Лимитед" в доход федерального бюджета 2000 рублей в уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Барановская Е.Н.

Судьи

Краснова С.В. Сумарокова Т.Я.