Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2013 г. N 18АП-2118/13

г. Челябинск

29 марта 2013 г.

Дело N А76-23709/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Фединой Г.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Миньярского городского поселения на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.01.2013 по делу N А76-23709/2012 (судья Костылев И.В.).

В заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шишкина И.В. (доверенность от 17.01.2013).

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Миньярского городского поселения (далее - Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконными действий Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.11.2012 N 03/043/2012-344, 345, а также обязании Управления Росреестра устранить допущенное нарушение прав, осуществив государственную регистрацию договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 03.09.2012 и переход права собственности на _ долю в праве общей долевой собственности на четырёхкомнатную квартиру общей площадью 75,9 кв.м., находящуюся по адресу: Челябинская область, Ашинский район, г. Миньяр, ул. Советская, 79, 1.

Определением суда от 17.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Туголукова Вера Ивановна и Абмаева Татьяна Ивановна (л.д. 1).

Решением суда от 29.01.2013 (резолютивная часть от 22.01.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 50-52).

В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.

Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о необходимости выделения в натуре доли муниципального образования в праве общей долевой собственности. Положениями законодательства о приватизации жилого фонда не предусмотрена обязанность выделения доли в праве на жилое помещение в натуре независимо от субъектного состава правоотношения, нормой ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено лишь соответствующее право участников общей долевой собственности. Таким образом, заявитель не обязан представлять доказательства выделения доли в праве на жилое помещение в натуре и соответствующий вывод суда первой инстанции не основан на нормах материального права.

Считает также необоснованным вывод суда о ничтожности договора купли-продажи муниципального имущества в силу его заключения без проведения публичных торгов, так как действующее законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества не распространяет своё действие на правоотношения по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения и не устанавливает специальный порядок отчуждения долей в общей долевой собственности, в силу чего в данном случае применим общий порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности, установленный ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку порядок отчуждения долей, предусмотренный указанной нормой, соблюдён, оснований для отказа в государственной регистрации не имелось. Судом не учтено, что оплата по договору купли-продажи произведена третьими лицами за счёт кредитных средств, а третье лицо по делу Туголукова В.И. при рассмотрении дела поддержала правовую позицию заявителя.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заявителя и третьих лиц не явились.

Комитет заявил ходатайство об отложении судебного заседания, которое судом апелляционной инстанции отклонено по основаниям отсутствия уважительных причин неявки в судебное заседание (ч. 3 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом мнения Управления Росреестра и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Комитета.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра возразил по доводам апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене судебного акта в связи с неправильным применением норм материального права.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, Муниципальному образованию "Миньярское городское поселение" на основании решения Ашинского городского суда от 07.07.2011 по делу N 2- 426/2011 (л.д. 9-10) принадлежит _ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, Ашинский район, г. Миньяр, ул. Советская, д. 79, кв. 1, площадью 75,9 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2011 серии 74-АГ N 568295, л.д. 11).

Иными участниками долевой собственности являются Амбаева Т.И. и Туголукова В.И., которым принадлежат по _ доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру (свидетельства о государственной регистрации права от 04.08.2011 серии 74-АГ N 496381, от 05.12.2008 серии 74 АА 853818, л.д. 12, 13).

Распоряжением Администрации от 20.08.2012 N 76 решено продать гражданам Амбаевой Т.И. и Туголуковой В.И. указанное принадлежащее муниципальному образованию имущество (л.д. 25).

03.09.2012 между Комитетом (продавец) и Амбаевой Т.И. и Туголуковой В.И. (покупатели) подписан договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, согласно условиям которого покупатели выкупают у продавца _ долю в праве общей долевой собственности на четырёхкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, Ашинский район, г. Миньяр, ул. Советская, д. 79, кв. 1, площадью 75,9 кв.м. за 325 000 руб. (л.д. 16-17).

13.09.2012 в Управление Росреестра были представлены заявления от Комитета, Амбаевой Т.И. и Туголуковой В.И. о государственной регистрации перехода права собственности, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру и права собственности Амбаевой Т.И. и Туголуковой В.И. на _ долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Челябинская область, Ашинский район, г. Миньяр, ул. Советская, д. 79, кв. 1.

По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов Управлением Росреестра было принято решение об отказе в государственной регистрации прав на основании абз. 4 пункта 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (л.д. 7).

Ссылаясь на незаконность данного решения, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что обжалуемый отказ соответствует абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как заявителем не представлено доказательств невозможности выделения в натуре доли в праве с целью соблюдения требований законодательства о приватизации, ввиду чего оснований для применения в рассматриваемым отношениям ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, а представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи муниципального имущества заключен с нарушением действующего законодательства без проведения публичных торгов.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в п. 1 настоящей статьи.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации).

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в ст. 20 Закона о регистрации, согласно абз. 4 п. 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Из обжалуемого заявителем в рамках настоящего дела отказа регистрирующего органа (л.д. 7) следует, что в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью 75, 9 кв.м., расположенную по адресу г. Миньяр, ул. Советская, д. 79, кв.1, отказано в силу установленного регистрирующим органом противоречия действующему законодательству совершённого муниципальным образованием способа отчуждения жилого помещения, минуя требования, установленные законодательством о приватизации жилищного фонда.

Согласно п. 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Выводы суда первой инстанции о несоответствии представленного на регистрацию в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи от 03.09.2012 (л.д. 16) требованиям названных норм в силу необходимости отчуждения муниципального имущества посредством проведения торгов, сделаны без учёта нормы п. 2 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которой действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда.

В данной ситуации необходимо руководствоваться Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", который устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации: бесплатная передача (приватизация) жилых помещений в собственность граждан.

Исключительность такого способа отчуждения жилых помещений как бесплатная их приватизация обусловлена установленной нормами статьи 40 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации и подпункта 6 пункта 1 статьи 14 Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" обязанностью органов местного самоуправления создавать малоимущим гражданам условия для реализации права на жилье, в том числе путем предоставления помещений по договорам социального найма, фонд которых формируется из находящихся в государственной и муниципальной собственности объектов жилищного фонда и пополняется за счет новых объектов. Это позволяет публичной власти выполнять свои функции в области жилищных отношений по обеспечению малоимущих граждан жильем. Такой смысл толкования законодательства о приватизации жилого фонда вытекает из Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 16.06.2006 N 6-П.

В силу изложенного, выводы суда первой инстанции о необходимости отчуждения заявленного к регистрации жилого помещения путём проведения торгов, нельзя признать верными.

Между тем апелляционный суд не находит обоснованным отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение в силу следующего.

Как ранее указано судом, действующим законодательством установлен единственный способ передачи в частную собственность муниципального жилого фонда - путём его бесплатной приватизации.

Согласно нормам ст.ст. 1 и 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизацией жилых помещений считается приобретение в частную собственность помещений муниципального или государственного жилого фонда лицами, имеющими право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение на условиях социального найма предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Таким образом, для исполнения возложенной на орган местного самоуправления обязанности по обеспечению реализации гражданами права на жильё в любом случае требуется отнесения жилого помещения к муниципальному жилому фонду.

С учётом содержания норм ч. 3 ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 212, ст. 215 ГК РФ, муниципальным жилым фондом считается жилое помещение, являющееся муниципальной собственностью.

Между тем в настоящем случае из материалов дела следует, что муниципальное образование не является единственным собственником жилого помещения, поскольку наряду с ним собственниками помещения являются физические лица - Туголукова В.И. и Амбаева Т.И. (л.д. 11-13), и имущество принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности.

Действующее законодательство не предусматривает специальный порядок отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности, если сособственниками вещи наряду с публичным образованием являются непубличные собственники (физические и юридические лица).

Вместе с тем и применение к таким правоотношений специальных законов, регулирующих порядок отчуждения имущества из публичной собственности (Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), апелляционный суд полагает невозможным, поскольку это не соответствует принципу равенства всех форм собственности в силу того, что иные, частные, собственники по существу будут ограничены в праве распоряжения своим имуществом в силу необходимости его отчуждения только способами, предусмотренными законодательством о приватизации.

Между тем невозможность ограничения прав собственника, кроме случаев, прямо предусмотренных законом, следует из ст. 1 ГК РФ, гарантирующей принцип неприкосновенности собственности, а также принцип осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что отчуждение доли в рассматриваемой ситуации должно производиться, исходя из общих норм, регулирующих отношения по приобретению права общей долевой собственности (глава 16 ГК РФ).

Приходя к указанному выводу, апелляционный суд также исходит из следующего.

По смыслу норм п. 1 ст. 244 ГК РФ особенность общей собственности заключается в наличии в структуре данных правоотношений правовых связей различного характера: абсолютного - по отношению к третьим лицам, не являющимся участниками общей долевой собственности, которые регулируются общими нормами о праве собственника в части их правомочий владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, а также относительного характера - отношения между самими участниками общей долевой собственности.

Указанная специфика правоотношений общей долевой собственности определяет и правовое содержание норм главы 16 ГК РФ, направленных на необходимость сохранения режима общей долевой собственности, и приоритетной защиты участников общей собственности.

Учитывая то обстоятельство, что законодательство прямо не регулирует правоотношения сособственников, относящихся к различным формам собственности, при конкуренции права одного из сособственников на отчуждение своей доли третьему лицу, и преимущественных прав иных сособственников в общей собственности, последние подлежат приоритетной правовой защите, как правоотношения, урегулированные специальными нормами главы 16 ГК РФ.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (ст. 255 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанные требования закона муниципальным образованием были соблюдены, согласие остальных участников общей долевой собственности представлено в материалы дела (л.д. 24).

Таким образом, заключенный в порядке ст. 250 ГК РФ договор купли-продажи от 03.09.2012 (л.д. 16) соответствует действующему законодательству.

Необходимость выделения муниципальным образованием в натуре доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, о чём указал суд первой инстанции, не основана на нормах ст. 252 ГК РФ, подлежащей толкованию в её нормативном единстве со ст. 1, 9 ГК РФ, по смыслу которых выдел доли в имуществе, находящегося в общей долевой собственности, является правом участника общей долевой собственности, имеющего намерение тем самым прекратить правовой режим имущества как находящегося в общей долевой собственности. Указанные нормы не предусматривают принудительного выдела доли.

Кроме того, нормой п. 3 и абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ также предусмотрено право иных участников общей долевой собственности приобрести выделяемую долю на условиях взаимного соглашения участников долевой собственности.

Таким образом, выдел в натуре доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, будет иметь тот же самый правовой результат, что и при отчуждении имущества в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РФ - приобретение остальными сособственниками доли участника с выплатой её стоимости.

Учитывая, что из материалов настоящего дела не усматривается наличие возражений третьих лиц по делу относительно возмездного приобретения доли муниципального образования, о чём свидетельствует правовая позиция третьих лиц по делу и заключение ими договора купли-продажи, представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 03.09.2012 является надлежащим правоустанавливающим документом, по форме и содержанию соответствует действующему законодательству, ввиду чего оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности у регистрирующего органа не имелось.

При таких обстоятельствах обжалуемый отказ регистрирующего органа не соответствует абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

В силу изложенного, решение суда подлежит отмене, требования заявителя - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.01.2013 по делу N А76-23709/2012 отменить.

Заявленные Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Миньярского городского поселения к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области требования удовлетворить.

Признать незаконным как не соответствующий абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 03.09.2012 и перехода права собственности на _ долю в праве общей долевой собственности на четырёхкомнатную квартиру общей площадью 75,9 кв.м., находящуюся по адресу: Челябинская область, Ашинский район, г. Миньяр, ул. Советская, 79, квартира 1.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в течение месяца со дня принятия настоящего постановления произвести государственную регистрацию договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 03.09.2012 и перехода права собственности на _ долю в праве общей долевой собственности на четырёхкомнатную квартиру общей площадью 75,9 кв.м., находящуюся по адресу: Челябинская область, Ашинский район, г. Миньяр, ул. Советская, 79, квартира 1.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова Г.А.Федина