Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2013 г. N 11АП-1192/13

г. Самара

04 апреля 2013 г.

Дело N А55-25040/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - представитель Кузнецова Н.П. по доверенности от 27.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 марта 2013 года апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2012, принятое по делу N А55-25040/2012 (судья Рысаева С.Г.)

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "АРИЭЛЬ" (ОГРН 1026300973214), г. Самара,

о взыскании долга по арендной плате, пени и расторжении договора,

установил:

Министерство имущественных отношений Самарской области, г.Самара обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ООО "АРИЭЛЬ" о взыскании 251 744 руб. 52 коп. из них: 67 908,97 руб. основного долга по договору аренды N 28786 (021881з) от 23.10.1997 г., а также расторжении договора аренды N 28786 (021881з) от 23.10.1997 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела в связи с этим неправильное применение норм права. По мнению заявителя жалобы, судом не принято во внимание, что договор аренды заключен до момента вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и Жилищного кодекса РФ. Следовательно, нормы указанных нормативных актов в силу ст.422 ГК РФ не могут быть применены к возникшим на основании договора правоотношениям. Заявитель считает, что судом не была дана оценка правовому статусу договора аренды, не был сделал вывод о том, является ли данный договор действующим. Кроме этого, в материалах дела отсутствуют доказательства формирования земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для отнесения земельного участка к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

В судебном заседании 28.03.2013 представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст.ст.266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.

23.10.1997 г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Самары (арендодатель) и ТОО "Ариэль" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 28786 от 23.10.1997, по условиям которого арендодатель предлагает арендатору в аренду земельный участок площадью 39,3 кв.м. сроком с 24.04.1995 по 24.04.2000 по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул. Полевая,65, для использования под торговый павильон.

Пунктом 1.1 договора N 28786 от 23.10.1997 предусмотрено, что договор заключен сроком до 24.04.00. Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от N 28786 от 23.10.1997 г. считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2.1. договора N 28786 от 23.10.1997 г. предусмотрен размер арендной платы в год и пунктом 2.4 установлен период внесения арендных платежей ежеквартально не позднее 15.01, 15.04, 15.07.,15.10.

Истец указывает, что в нарушение условий договора аренды земельного участка N 28786 от 23.10.1997 ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим за ним образовалась задолженность за период с 02.01.2007 г. по 30.06.2012 в сумме 67 908 руб. 97 коп.

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 2.2 договора, за период с 11.02.2007 г. по 30.06.2012 г. в сумме 183 835,55 руб. Истец также просит в связи неоплатой арендных платежей расторгнуть договор аренды N 28786 от 23.10.1997 г.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка N 28786 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Самары (арендодатель) и ТОО "Ариэль" (арендатор) заключен 23.10.1997 г., т.е. до момента вступления в законную силу Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ и Жилищного кодекса РФ.

С 16.02.2000 г. ООО "Ариэль" является собственником арендуемого нежилого помещения литера А, 1 этаж, комнаты N 1-11, площадью 118,80 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул. Полева, д. 65. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2000 г. N 0295777 (л.д.70).

Из представленного технического паспорта нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул. Полевая, 65, спорное нежилое помещение находится в здании многоквартирного жилого дома, которое не является пристройкой и не может использоваться автономно от всего дома, поскольку имеет общие с домом наружные капитальные стены и конструктивно (технически) связано с домом, в том числе и наличием общих инженерных сетей.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Между тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно пункту 66 Постановления N 10/22, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В материалах дела отсутствуют доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии сформированного земельного участка под многоквартирным жилым домом, в котором расположено нежилое помещение ответчика.

Кадастровый паспорт от 12.01.2011 N 63-00-102/11-1953 во внимание судом не принимается, поскольку площадь указана не под всем многоквартирным домом. Кроме этого площадь ориентировочная, сведения об участке подлежат уточнению при межевании. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Таким образом, с момента вступления в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года) публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, поэтому обязанность у ответчика как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в заявленный в иске период отсутствует. Министерство имущественных отношений Самарской области является ненадлежащим истцом по делу, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что спорный земельный участок не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с этим с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и в собственность ответчика.

ООО "Ариэль", как собственник помещения в многоквартирном жилом доме и соответственно собственник земельного участка, на котором расположен дом, не может быть одновременно арендатором этого же земельного участка, поэтому суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, с момента вступления в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года) публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Поэтому обязанность у ответчика как собственника нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в заявленный в иске период отсутствует.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

При таких обстоятельствах, исходя из положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если публичный собственник земельного участка заключил с собственником помещения в многоквартирным доме договор аренды земельного участка до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента введения в действие указанного Кодекса, действие такого договора аренды прекращается ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице.

Учитывая изложенное, суд первой инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемый период истец не обладал полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, поскольку с 01.03.2005 в отношении этого земельного участка прекращено действие права публичной собственности, в связи с чем с учетом пропуска истцом срока исковой давности, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Министерства.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия считает доводы апелляционной жалобы ошибочными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2012 года, принятое по делу N А55-25040/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев