Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2010 г. N 19АП-6712/10

г. Воронеж

07 октября 2010 г.

Дело N А48-2034/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Яковлева А.С.,
судей	Шеина А.Е.,
	Афониной Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новожениной В.М.

при участии:

от ООО "Строительный мир": Верижников А.А., генеральный директор, решение N 6 от 14.01.2010 г.;

от ООО "Капиталстрой": представители не явились, надлежаще извещено;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области: представители не явились, надлежаще извещено;

от Магер И. В.: представители не явились, надлежаще извещена.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строительный Мир" на решение Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2010 г. по делу N А48-2034/2010 (судья - Короткова Л.В.) по иску Общества с ограниченной ответственностью "Строительный Мир" к Обществу с ограниченной ответственностью "Капиталстрой", при участии Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области и Магер Инны Владимировны о признании незаконным одностороннего расторжения договора N 212 от 01.06.2009 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительный Мир" (далее - ООО "Строительный Мир", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" (далее - ООО "Капиталстрой") о признании незаконным одностороннего расторжения договора N 212 от 01.06.2009 г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области и Магер Инна Владимировна.

В судебном заседании Арбитражного суда Орловской области от 16 августа 2010 г. судом уточнено наименование третьего лица - Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области на.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2010 года в удовлетворении исковых требований ООО "Строительный Мир" отказано.

Не согласившись с состоявшимся по делу судебным актом, ООО "Строительный Мир" обратилось с апелляционной жалобой в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Орловской области отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на необоснованный вывод суда первой инстанции о незаключенности договора участия в долевом строительстве жилья N 212 от 01.06.2009 г. по причине отсутствия в нем срока и порядка уплаты цены договора.

В судебном заседании представитель ООО "Строительный мир" поддержал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.

Представители ООО "Капиталстрой", Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области и Магер И.В., которые извещены о времени и месте судебного разбирательства в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения ООО "Капиталстрой", Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области и Магер И.В. о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей в порядке ст. 123, 156, 266 АПК РФ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя заявителя жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01 июня 2009 года между ООО "Капиталстрой" (застройщик) и ООО "Строительный мир" (участник) был подписан договор участия в долевом строительстве жилья N 212, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) девятиэтажный кирпичный жилой многоквартирный дом по строительному адресу: г. Орел, ул. Космонавтов, микрорайон N 13, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать квартиру участнику, который обязался уплатить указанную в настоящем договоре цену и принять в собственность квартиру по правилам настоящего договора (л.д. 8-11).

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вышеуказанный договор участия в долевом строительстве жилья 16.06.2009 г. прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области.

Объектом долевого строительства по настоящему договору является жилое помещение - трехкомнатная квартира (без отделки), обозначенная в плане создаваемого объекта недвижимости под номером 94 (номер квартиры может быть изменен при сохранении остальных параметров квартиры по правилам настоящего договора), общей площадью 82,2 кв. м на втором этаже третьей секции девятиэтажного шестиподъездного жилого дома (п. 1.1. Договора).

Цена договора согласно п. 3.1. составляет 2 227 425 руб. из расчета 25 500 руб. за один кв. м площади.

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что расчет между сторонами может быть произведен путем выполнения работ и поставки материалов.

Полагая, что ответчик не исполнил свои обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве жилья N 212 от 01.06.2009 г., 16.02.2010 г. ООО "Капиталстрой" направил в адрес ООО "Строительный Мир" уведомление N 31 от 15.02.2010 г. об одностороннем отказе от исполнения по спорному договору.

Указанное уведомление направлено ответчику по почте ценным письмом с описью вложения (т. 2 л.д. 42-43).

16.02.2010 г. в Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области поступило заявление ООО "Капиталстрой" о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении вышеназванного договора участия в долевом строительстве. В тот же день УФРС по Орловской области уведомило истца о поступлении заявления ответчика о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора N 212 участия в долевом строительстве от 01.06.2009 г. в связи с невыполнением обязательств по данному договору (т. 2 л.д. 44-46).

01.03.2010 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области была внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья N 212 от 01.06.2009 г.

24.03.2010 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве жилья N 94 от 03.03.2010 г. между ООО "Капиталстрой" и Магер Инной Владимировной на квартиру N 94 в строящемся многоквартирном доме по адресу: г. Орел, ул. Космонавтов, микрорайон N 13.

Считая отказ ответчика от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья N 212 от 01.06.2009 г. незаконным, истец обратился в Арбитражный суд Орловской области с настоящим иском.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Оценив условия подписанного сторонами договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что данный договор отвечает признакам договора долевого участия в строительстве, в связи с чем правоотношения сторон регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.).

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. договор долевого участия в строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Предмет договора, сроки передачи объекта долевого строительства, гарантийный срок сторонами договора согласованы (п.п. 1.1., 6.2., 6.3. Договора).

Цена договора согласно п. 3.1. составляет 2 227 425 руб. из расчета 25 500 руб. за один кв.м площади. Также п. 3.3. предусмотрено, что расчет между сторонами может быть произведен путем выполнения работ и поставки материалов.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, сторонами не согласовано конкретных условий о цене договора на долевое участие в строительстве, а именно о сроке и порядке ее уплаты.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ при отсутствии в договоре на долевое участие в строительстве условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Таким образом, поскольку в договоре участия в долевом строительстве жилья N 212 от 01.06.2009 г. условия о сроке и порядке уплаты цены договора сторонами не согласованы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что названный договор является незаключенным, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Строительный Мир" о признании незаконным одностороннего расторжения договора N 212 от 01.06.2009 г.

Довод апелляционной жалобы о том, что фактические действия сторон свидетельствовали о заключенности договора, в том числе в части оплаты выполненных истцом работ в рамках договора строительного подряда N 1/9/08 от 09.09.2008 г. путем зачета оплаты цены договора участия в долевом строительстве жилья N 212 от 01.06.2009 г. в виде передачи 3-х комнатной квартиры N 94 на сумму 2 227 425 руб., судом апелляционной инстанции отклоняется.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Исходя из смысла названной правовой нормы, условиями прекращения обязательств зачетом является наличие обязательств, их встречный характер и однородность, наступление срока исполнения. Требования, являющиеся предметом зачета, должны быть конкретно определены.

Представленное истцом претензионное письмо ООО "Капиталстрой" N 198 от 30.07.2009 г., в котором генеральный директор Караваева О.С. указывает на передачу ООО "Строительный Мир" 3-х комнатной квартиры N 94 на сумму 2 227 425 руб. по договору долевого участия в счет выполненных данным обществом работ (но не сданных должным образом), не является заявлением о зачете и (или) иным документом, выражающим намерение сторон прекратить существующие встречные обязательства зачетом, поскольку в нем отсутствует указание на сроки исполнения обязательства, а также и иные обязательные условия, свидетельствующие о проведении зачета взаимных требований.

Более того, доказательств фактической передачи жилой площади истцом в суде первой и апелляционной инстанции в материалы дела не представлено. На момент рассмотрения настоящего дела квартира N 94 в строящемся многоквартирном доме по адресу: г. Орел, ул. Космонавтов, микрорайон N 13 передана третьему лицу.

Заявление ООО "Строительный Мир", переданное генеральному директору ООО "Капиталстрой" Караваевой О.С. о согласовании с ОАО "Орелоблкоммунпроект" перепланировки квартиры N 94 также не может свидетельствовать о передаче квартиры истцу.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. Убедительных доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2010 г. следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

С учетом требований ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 267-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2010 г. по делу N А48-2034/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строительный Мир" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

А.С. Яковлев

Судьи

А.Е. Шеин Н.П. Афонина