Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2013 г. N 15АП-1751/13

город Ростов-на-Дону

01 апреля 2013 г.

дело N А01-1053/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.

судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от ЗАО "Тандер": Ефремова М.Д., паспорт, по доверенности N 2-4/674 от 17.12.2012 г.

от ИП Солопова Олега Анатольевича: Дудаков В.И., паспорт, по доверенности от 05.08.2010 г.; Путивский А.И., паспорт, по доверенности 23АА1987743 от 23.10.2012 г.

от ООО "Гиагинский Дом Быта": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом

от администрации муниципального образования "Гиагинский район": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Тандер" и индивидуального предпринимателя Солопова Олега Анатольевича

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 11.01.2013 по делу N А01-1053/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью "Гиагинский Дом Быта"

к ответчикам индивидуальному предпринимателю Солопову Олегу Анатольевичу, администрации муниципального образования "Гиагинский район", закрытому акционерному обществу "Тандер"

о признании договора аренды со множественностью лиц от 02.03.2013 N 12 и дополнительного соглашения от 11.09.2012 к договору аренды со множественностью лиц от 02.03.2012 N12 недействительными,

принятое в составе судьи Шебзухова З.М.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гиагинский Дом Быта" (далее - ООО "Гиагинский Дом Быта", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к индивидуальному предпринимателю Солопову Олегу Анатольевичу (далее - ИП Солопов О.А., предприниматель), администрации муниципального образования "Гиагинский район" (далее - администрация), закрытому акционерному обществу "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер") о признании договора аренды с множественностью лиц от 02.03.2012 г. N 12 и дополнительного соглашения от 11.09.2012 г. к договору аренды недействительными (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 11 января 2013 года договор аренды с множественностью лиц от 02.03.2012 г. N 12 и дополнительное соглашение от 11.09.2012 г. к договору аренды признаны недействительными. Распределены расходы по уплате госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Тандер" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что, удовлетворяя исковые требования истца, суд не правильно применил пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". ЗАО "Тандер" полагает, что заключение оспариваемого договора аренды с частью собственников помещений в здании, которое расположено на данном земельном участке, не противоречит действующему законодательству. Кроме того, права истца как собственника части здания, расположенного на спорном земельном участке, не ущемлены, поскольку оспариваемый договор содержит условие о согласии арендатора на вступление в договор иных обладателей прав на помещения в данном здании. Следовательно, права ООО "Гиагинский Дом Быта" на приобретение в аренду спорного земельного участка не нарушены, поскольку данное общество имеет возможность присоединиться к договору от 02 марта 2012 г. N 12. Вывод суда о нарушении права истца на приобретение спорного земельного участка в собственность также является необоснованным, поскольку в силу п. 2.2 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после даты вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. При достижении соглашения с остальными обладателями прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, ООО "Гиагинский Дом Быта" имеет возможность приобрести спорный земельный участок в общую долевую собственность.

Не согласившись с принятым решением, ИП Солопов О.А. также подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить. В обоснование своей апелляционной жалобы предприниматель ссылается на то, что истец, предъявляя исковые требования, просил признать договор аренды земельного участка с множественностью лиц от 02 марта 2012 года N 12 и дополнительное соглашение к нему недействительными, но при этом не указал, в чем состоит нарушение его прав. Как указывает заявитель, всем сособственникам здания, в том числе ООО "Гиагинский Дом Быта", принадлежит право приобрести земельный участок, находящийся под принадлежащим им на праве собственности зданием, в собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор аренды земельного участка N 12 от 02 марта 2012 года и дополнительное соглашение к нему содержит условие о согласии сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании, поэтому не нарушает прав истца. Кроме того, при достижении соглашения со всеми обладателями прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, ООО "Гиагииский Дом Быта" имеет возможность приобрести спорный земельный участок в общую долевую собственность, не взирая на наличие договора аренды N 12 от 02 марта 2012 года и дополнительного соглашения к нему. Заявитель также указывает на необоснованное отнесение на него и ЗАО "Тандер" судебных расходов, с освобождением от указанной обязанности Администрацию муниципального образования "Гиагинский район".

В составе суда произведена замена судьи Барановой Ю.И. на судью Пономареву И.В. на основании распоряжения председателя гражданской коллегии Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2013 года в связи с нахождением судьи Барановой Ю.И. в трудовом отпуске.

В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебном заседании представитель ЗАО "Тандер" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении. Просил решение суда первой инстанции отменить.

Представители предпринимателя в судебном заседании поддержали доводы своей апелляционной жалобы, которую просили удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.

ООО "Гиагинский Дом Быта" и администрация муниципального образования "Гиагинский район", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

От администрации муниципального образования "Гиагинский район" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя администрации.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие; при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей ЗАО "Тандер" и предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией муниципального образования "Гиагинский район" и ИП Солоповым Олегом Анатольевичем 02 марта 2012 года был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора части (83/2099 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером 01:01:0500070:19, общей площадью 2 099 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Гиагинский район, ул. Советская, дом 26.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за регистрационным номером 01-01-08/101/2012-479.

11 сентября 2012 года между ИП Солоповым О.А., ЗАО "Тандер" и администрацией муниципального образования "Гиагинский район" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды с множественностью лиц от 02.03.2012 г. N 12 части земельного участка, по условиям которого арендатор (ЗАО "Тандер") принял в аренду долю земельного участка площадью 17, 16 % от 2 099 кв.м.

Ссылаясь на то, что договор аренды и дополнительное соглашение к нему заключены ответчиками и органом местного самоуправления вопреки волеизъявлению истца, ООО "Гиагинский Дом Быта" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

В пункте 3 статьи 36 ЗК РФ указано, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 2 099 кв.м., расположенный по адресу: Республика Адыгея, Гиагинский район, ул. Советская, дом 26, сформирован как единый объект недвижимости.

Истец и ответчики являются собственниками нежилых помещений в одном здании на неделимом земельном участке с кадастровым номером 01:01:0500070:19, из категории земель "земли населенных пунктов", общей площадью 2 099 кв.м., расположенном по адресу: Республика Адыгея, Гиагинский район, ул. Советская, дом 26.

Истцу на праве собственности принадлежит часть нежилого здания площадью 2 985, 4 кв.м. и здание пристройки к зданию Гиагинский Дом быта площадью 115, 4 кв.м., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество N N 02/021/2012-394, 02/021/2012-393.

Помимо объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу на праве собственности, на земельном участке с кадастровым номером 01:01:0500070:19, общей площадью 2 099 кв.м. расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ответчикам: ИП Солопову О.А. и ЗАО "Тандер".

В собственности ЗАО "Тандер" находится нежилое помещение, литер А, площадью 494, 3 кв.м., в собственности ИП Солопова О.А. - часть основного строения, трехэтажного, площадью 147, 86 кв.м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.10.2009 г. серии 01-АА N 223304 и от 23.03.2009 серии 01-АА N 197788 соответственно.

Исходя из смысла статей 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, расположенный под зданием земельный участок является неделимым, поскольку находящееся на нем здание представляет собой единое целое.

В соответствии с п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Из положений п. 3 ст. 36 ЗК РФ с учетом разъяснений, изложенных в п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка (данная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 4225/12).

Потенциальная возможность вступления в договор аренды земельного участка на стороне арендатора иных лиц - сособственников здания - предусмотрена пунктом 6.2 спорного договора.

Следовательно, как верно указывают заявители жалоб, права ООО "Гиагинский Дом Быта" на приобретение в аренду спорного земельного участка не нарушены, поскольку истец имеет возможность присоединиться к договору от 02 марта 2012 г. N 12.

Нельзя также признать обоснованным вывод суда о нарушении права истца на приобретение спорного земельного участка в собственность.

В силу п. 2.2 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 30.12.2012 N 290-ФЗ) собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после даты вступления в силу Земельного кодекса, Российской Федерации (данная позиция изложена в определении ВАС РФ от 30.03.2010 N ВАС-3185/10 по делу N А47-8086/2008.

При достижении соглашения с остальными обладателями прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, ООО "Гиагинский Дом Быта" имеет возможность приобрести спорный земельный участок в общую долевую собственность.

Таким образом, заключение оспариваемого договора аренды и дополнительного соглашения к нему с частью собственников помещений в здании, которое расположено на данном земельном участке, не противоречит действующему законодательству. Права истца как собственника части здания, расположенного на спорном земельном участке, не нарушены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о недействительности (ничтожности) на основании ст. 168 ГК РФ оспариваемых договора аренды с множественностью лиц от 02.03.2012 N 12, заключенного между ИП Солоповым О.А. и администрацией, и дополнительного соглашения от 11.09.2012 к договору аренды с множественностью лиц от 02.03.2012 N 12, заключенного между ИП Солоповым О.А., ЗАО "Тандер" и администрацией.

В силу изложенного в удовлетворении иска ООО "Гиагинский Дом Быта" необходимо отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в результате рассмотрения апелляционных жалоб предпринимателя и ЗАО "Тандер" в удовлетворении исковых требований ООО "Гиагинский Дом Быта" было отказано, постольку расходы ООО "Гиагинский Дом Быта" по уплате госпошлины по иску и расходы предпринимателя и ЗАО "Тандер" по уплате госпошлины по апелляционным жалобам подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.01.2013 по делу N А01-1053/2012 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гиагинский Дом Быта" (ИНН 0101002935, ОГРН 1070101000177) в пользу закрытого акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гиагинский Дом Быта" (ИНН 0101002935, ОГРН 1070101000177) в пользу индивидуального предпринимателя Солопова Олега Анатольевича (ИНН 230300633270) расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

М.Г. Величко И.В. Пономарева