Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2013 г. N 12АП-899/13

г. Саратов

11 апреля 2013 г.

Дело N А12-17442/12

Резолютивная часть постановления объявлена "4" апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "11" апреля 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т.В.,

судей Т.Н. Телегиной, А.Ю. Никитина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шепелевым С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Саитова Равиля Николаевича, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.12.2012, по делу N А12-17442/2012, (судья Буланков А.А.),

по иску Индивидуального предпринимателя Саитова Равиля Николаевича (ИНН:342300384073; ОГРН:304345428600081)

к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом РФ в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН:3444168900; ОГРН:1093444002684)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,

установил:

Индивидуальный предприниматель Саитов Равиль Николаевич (далее - ИП Саитов Р.Н.) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области об урегулировании разногласий возникших при заключении дополнительного соглашения N 4 от 04.04.2012 к договору аренды земельного участка N 113 от 28.12.1999.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.12.2012 по делу N А12-17442/2012 урегулированы разногласия при заключении дополнительное соглашение N 4 от 04.04.2012 договору N113 от 28.12.1999 изложив с следующей редакции: дополнить дополнительное соглашение N 4 пунктом 2.1 следующего содержания: Расчетом годовой арендной платы при площадей земельного участка площадью 13 909 кв.м. рассчитанной по формуле: Апл.(1) = Апл.(1) Х 1,129 (1) = 97 307 руб. 90 коп. х 1,129 = 109 860 руб. 61 коп. + земельный участок площадью 3 027 кв.м. Апл. (2) = Апл. (2) Х 1,305 (2) = 1 850 руб. 70 коп. х 1,305 = 2 415 руб. 16 коп. = 112 275 руб. 77 коп. за 2012 г., где Апл. (1) - 97 307 руб. 90 коп. годовой размер арендной платы за земельный участок площадью 13 909 кв.м., 1,129 - коэффициент инфляции на 2012 г., Апл. (2) - 1 850 руб. 70 коп. годовой размер арендной платы за земельный участок площадью 3 027 кв.м., 1,305 коэффициент инфляции на 2012 г. Пункт 2.4 изложить в редакции арендодателя. "Арендодатель ежегодно в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора изменяет размер годовой арендной платы путем корректировки на размере уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. Изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется арендодателем на основании дополнительного соглашения, но не чаще чем 1 раз в год. При этом индексация арендной платы на размер уровня инфляции в году, в котором был произведен перерасчет не производиться. В остальной части иска отказано.

ИП Саитов Р.Н. обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.12.2012 по делу N А12-17442/2012, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворения исковых требований, а также изменить в части удовлетворения исковых требований в части увеличения размера арендной платы на коэффициент инфляции.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.12.2012 по делу N А12-17442/2012, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 78904 приобщено к материалам дела).

ИП Саитов Р.Н. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 78903 приобщен к материалам дела), завил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое рассмотрено судом апелляционной инстанции и удовлетворено.

Согласно отчету о публикации информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" за пятнадцать дней до начала судебного заседания, также имеются сведения о вынесении определения об отложении судебного заседания.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 АПК РФ, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст.123 АПК РФ.

Определением от 04 марта 2013 года судебное заседание было отложено для предоставления лицами, участвующими в деле мотивированных пояснений, и представления контррасчета по установлению арендной платы по договору N 113 от 28.12.1999, со ссылками на нормативные акты и иные законодательные источники.

ИП Саитов Р.Н. представил пояснения, в которых указывает на необходимость расчета стоимости земельного участка исходя из 2% от кадастровой стоимости как за участки находившиеся у арендатора на праве постоянного бессрочного пользования и как за участки на которых расположены железнодорожные пути необщего пользования.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области представило возражения, в которых указывает на правомерность расчета арендной платы, определенного договором.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены судебного акта в части дополнения дополнительного соглашения N 4 пунктом 2.1 в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 28.12.1999 между Администрацией г. Палласовки Волгоградской области (Арендодатель) и Открытым акционерным обществом "Волгогрдтоппром" (Арендатор) был заключен договор N 113 аренды земельного участка, общей площадью 16 925 кв.м., под промбазу, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Палласовка, ул. Серогодского, 81.

Право собственности на земельный участок перешло к Российской Федерации, арендодатель был заменен на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области.

В связи с приобретением Индивидуальным предпринимателем Саитовым Р. Н. недвижимого имущества расположенного на федеральном земельном участке право аренды перешло к Саитову Р.Н. Земельному участку присвоен кадастровый номер 34:23:190001:17 площадью 16 936 кв.м.

После приобретения объектов недвижимости для переоформления прав на земельный участок ИП Саитов Р.Н. обратился с соответствующим заявлением в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области.

07.03.2012 истцом для подписания было получено дополнительное соглашение N 3 от 24.02.2012 к договору земельного участка N 113 от 28.12.1999.

Истец, не согласившись с условиями дополнительного соглашения, заявил о разногласиях к указанному документу, направив ответчику протокол разногласий с предложением внести в договор N 113 от 28.12.1999 изменения в части расчета арендной платы исходя из 2 % кадастровой стоимости земельного участка.

Ответчик отклонил предложенный истцом расчет арендной платы и направил дополнительное соглашение N 4 от 04.04.2012 к договору N 113 от 28.12.1999.

Ознакомившись с дополнительным соглашением N 4 от 04.04.2012 к договору N 113 от 28.12.1999, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий на дополнительное соглашение N 4 от 04.04.2012 с предложением внести в договор N 113 от 28.12.1999 изменения в части расчета арендной платы исходя из 2 % кадастровой стоимости земельного участка, а также изложения пункта 2.4. дополнительного соглашения об условиях изменения арендной платы в своей редакции.

Письмом от 07.06.2012 N 10/6979 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области отклонило предложение истца.

Поскольку между сторонами не было достигнуто соглашение, истец обратился с исковыми требованиями об урегулировании разногласий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности.

В пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом федеральными законами.

Таким образом, истцу, как собственнику недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, принадлежит исключительное право использования этого участка в период всего времени владения имуществом.

Кроме того, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Истец считает, что к нему перешло переоформленное с права постоянного бессрочного пользования земельного участка, право аренды, в связи с чем, полагает, что размер арендой платы должен производится в соответствии с правилами определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, как 2% кадастровой стоимости земельного участка.

Указанный довод ИП Саитова Р.Н. не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации Утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника если иное не установлено федеральными законами., одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На момент заключения спорного договора аренды до вступления в законную силу постановления Правительства от 16.07.2009 N 582, действовало постановление Правительства от 30.06.1998 N 685, согласно пункту 3 которого заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Как следует из договора аренды N 113 от 28.12.1999, арендная плата за спорный земельный участок была установлена на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, что в настоящее время также соответствует положениям, изложенным в пункте г в Правил, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.

Кроме того, на момент продажи объектов недвижимости ОАО "Волгоградтппром" пользовался земельным участком на основании договора аренды N 113 от 28.12.1999, а следовательно, на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к покупателю - ИП Саитову Р.Н. перешло право аренды, а не право бессрочного пользования.

Также истец указывает, что при определении размера арендной платы арендодателем не было учтено, что на земельном участке имеется железнодорожный путь необщего пользования протяжённостью 417 погонных метров.

В соответствии с пунктом 5 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582, плата за земельные участки на которых расположены железнодорожные пути необщего пользования не должна превышать двух процентов от кадастровой стоимости.

Суд первой инстанции с целью определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации железнодорожного пути необщего пользования назначил экспертизу, по результатам которой было установлено, что железнодорожный путь необщего пользования протяжённостью 417 погонных метров занимает земельный участок площадью 3 027 кв.м.

В соответствии с указанной экспертизой суд первой инстанции самостоятельно фактически разделил земельный участок общей площадью 16 936 кв.м. на два, один из которых занят промбазой - площадью 13 909 кв.м., другой железнодорожными путями необщего пользования - площадью 3 027 кв.м., в связи с чем произвел расчет арендной платы за пользование земельным участком исходя из разных формул: за земельный участок площадью 13 909 кв.м. по формуле: Апл.(1) = Апл.(1) Х 1,129 (1) = 97 307 руб. 90 коп. х 1,129 = 109 860 руб. 61 коп., где Апл. (1) - 97 307 руб. 90 коп. годовой размер арендной платы за земельный участок площадью 13 909 кв.м.. 1,129 - коэффициент инфляции на 2012 год; за земельный участок площадью 3 027 кв.м. Апл. (2) = Апл. (2) Х 1,305 (2) = 1 850 руб. 70 коп. х 1,305 = 2 415 руб. 16 коп., где Апл. (2) - 1 850 руб. 70 коп. годовой размер арендной платы за земельный участок площадью 3 027 кв.м., 1,305 коэффициент инфляции на 2012 год.

Поскольку расчет арендной платы, установленный в договоре аренды N 113 от 28.12.1999 с учетом дополнительных соглашений N1 и N 2 изменился, суд первой инстанции удовлетворил требования истца о дополнении спорного договора пунктом 2.1. с указанием нового расчета арендной платы.

Указанные выводы суда первой инстанции, по мнению судебной коллегии, являются ошибочными и противоречат нормам действующего гражданского, земельного и градостроительного законодательства в силу следующего.

Из статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, поэтому доказательством индивидуализации земельных участков является установление его границ (что подтверждается кадастровым планом), постановка его на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.

В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, указанные в части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221 -ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с названным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок.

Спорный земельный участок сформирован как объект недвижимости, зарегистрирован в установленном законом порядке, ему присвоен кадастровый номер 34:23:190001:17, определены его границы и площадь земельного участка, которая составляет 16 936 кв.м., также спорный земельный участок на основании нормативных актов отнесен к определенному виду разрешенного использования - под промышленные предприятия.

В силу закона единый земельный участок не может иметь два вида разрешенного использования.

Судебная коллегия, проанализировав документы, представленные в материалы дела, приходит к выводу, что оснований для отдельного исчисления арендной платы как за земельный участок, на котором расположены пути необщего пользования не имеется, поскольку договором аренды N 113 от 28.12.1999 земельный участок общей площадью 16936 кв. м с кадастровым номером 34:23:190001:17 является единым объектом гражданских прав и предоставлен арендатору под промышленную базу (далее - промбаза). Каких-либо изменений назначения использования, вида разрешенного использования, предоставленного в аренду земельного участка, в том числе связанных с позицией истца в установленном законом порядке не вносилось.

При этом необходимо учесть, что истец не оспаривает нахождения на спорном земельном участке промбазы и использования данного земельного участка по промбазу в соответствии с целевым назначением.

Сам по себе факт использования железнодорожных путей в целях обслуживания промбазы не означает неправильность определения вида разрешенного использования и назначения земельного участка, обозначенного в договоре, поскольку здания промбазы вместе с железнодорожным путем представляют собой единый промышленный комплекс. Из материалов дела следует, что все ранее совершенные действия и сделки, совершенные в отношении спорного земельного участка, а также имущества находящегося на нем, свидетельствуют об использовании промышленной базы как единого объекта, в который также включен железнодорожный путь необщего пользования.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия, приходит к выводу, что основания для изменения расчета начисления арендной платы, установленной договором аренды N 113 от 28.12.1999 отсутствуют, в связи с чем требования истца о дополнении дополнительного соглашения N4 от 04.04.2012 пунктом 2.1., устанавливающим новую методику расчета арендой платы удовлетворению не подлежат.

При этом, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным в части изложения пункта 2.4 договора в дополнительном соглашении в следующей редакции: "Арендодатель ежегодно в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора изменяет размер годовой арендной платы путем корректировки на размере уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. Изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка осуществляется арендодателем на основании дополнительного соглашения, но не чаще чем 1 раз в год. При этом индексация арендной платы на размер уровня инфляции в году, в котором был произведен перерасчет не производиться", поскольку данная редакция не противоречит требованиям действующего законодательства.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

На основании вышеизложенного судебная коллегия считает, что в нарушение положений статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда первой инстанции основаны на неполном выяснений обстоятельств, имеющих значение для рассматриваемого дела, судом первой инстанции не применены нормы материального права, подлежащие применению в данном случае, дана неправильная квалификация спорным правоотношениям.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части дополнения дополнительного соглашения N 4 от 04.04.2012 к договору N113 от 28.12.1999 пунктом 2.1. подлежит отмене, в отмененной части в удовлетворении исковых требований следует отказать, в остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем с Индивидуального предпринимателя Саитова Равиля Николаевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Бюро экспертиз" подлежит взысканию 7 500 рублей за проведение экспертизы в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 декабря 2012 года по делу N А12-17442/2012 отменить в части дополнения дополнительного соглашения N 4 от 04.04.2012 к договору N113 от 28.12.1999 пунктом 2.1., в отменной части в удовлетворении исковых требований отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Саитова Равиля Николаевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Бюро экспертиз" 7 500 рублей за проведение экспертизы в суде первой инстанции.

Суду первой инстанции в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.В. Волкова

Судьи

А.Ю. Никитин Т.Н. Телегина