Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2010 г. N 17АП-10579/10

г. Пермь

03 ноября 2010 г.

Дело N А60-1854/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 ноября 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Виноградовой Л.Ф., Усцова Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Исмагиловой Л.Р.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился,

от ответчика администрации Муниципального образования город Ирбит - Вяткина Н.В. (паспорт, доверенность от 25.10.2010),

от ответчика ООО "Ирбит-Сервис" - представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Администрации Муниципального образования город Ирбит,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 августа 2010 года

по делу N А60-1854/2010,

принятое судьей Казаковой Г.И.

по иску индивидуального предпринимателя Федосовой Ольги Александровны

к Администрации Муниципального образования город Ирбит, ООО "Ирбит-Сервис"

об оспаривании стоимости объекта недвижимости и разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Индивидуальный предприниматель Федосова Ольга Александровна (истец) обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации Муниципального образования город Ирбит, ООО "Ирбит-Сервис" (ответчики) о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки в сумме 3200000 руб., указанной в отчете N 4079-400 от 18.08.2009 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений N 15-21, 24, 25 общей площадью 133,2 кв.м, расположенных на 1 этаже жилого дома в г. Ирбите по ул. М.Горького, 10, о возложении на ответчика администрацию Муниципального образования город Ирбит обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2009 N 10 в редакции истца.

На основании ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину стоимости объекта оценки в сумме 3200000 руб., указанную в отчете N 4089-400 от 18.08.2009, обязать администрацию Муниципального образования город Ирбит заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2009 N 10, изложив пункты 2.1, 2.3.2, 4.1, 7.1.3, приложение N 1 к договору в редакции истца.

Изменение предмета иска в части требований по п. 2.3.2, 7.1.3 договора судом первой инстанции не принято согласно ст. 49 АПК РФ.

Решением арбитражного суда Свердловской области от 24.08.2010 (резолютивная часть от 24.08.2010) исковые требования удовлетворены, признана недостоверной величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете N 4089-400 от 18.08.2009 в размере 3200000 руб. На администрацию Муниципального образования город Ирбит возложена обязанность заключить с истцом договор N 10 купли-продажи нежилых помещений N 15-21, 24, 25 общей площадью 133,2 кв.м, расположенных на 1 этаже жилого дома в г. Ирбите по ул. М.Горького, 10, на условиях п. 2.1, 4.1 договора в редакции истца, согласно которым цена объекта составляет сумму в размере 2397073 руб. с НДС, и уплачивается покупателем путем перечисления денежной суммы в соответствии с реквизитами, указанными продавцом в договоре, продавец обязан в течение 5 дней с момента подписания договора, передать объект покупателю по акту приема-передачи, обеспечив своевременную явку уполномоченного представителя для подписания соответствующих документов". Кроме этого, ответчик обязан заключить приложение N 1 к договору (график погашения задолженности и процентов) на условиях оплаты стоимости объекта по графику, предусматривающему выплату суммы 2397073 руб. равными ежемесячными платежами, начиная с месяца вступления решения суда в законную силу, до 31 августа 2014 года. Размер платы за рассрочку определен в порядке, установленном п. 2.4 договора.

Решение суда от 24.08.2010 обжаловано ответчиком администрацией Муниципального образования город Ирбит в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что судом первой инстанции самостоятельно изменены исковые требования, принято решение о заключении договора на условиях, которые не являлись предметом разногласий сторон. Кроме этого, ответчик считает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права при назначении кандидатуры эксперта, при отказе в проведении повторной экспертизы. Ответчик указывает, что выводы эксперта являются необоснованными и немотивированными, величина стоимости муниципального имущества экспертом занижена, установленная им цена продажи объекта недвижимости не превышает рыночной стоимости этого объекта и среднюю цену продажи 1 кв.м аналогичного помещения. Также ответчик указывает, что преимущественное право на заключение договора купли-продажи истцом утрачено в связи нарушением установленного срока заключения договора купли-продажи, считает, что государственная пошлина по иску взыскана с администрации г. Ирбит неправомерно.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает, что нарушения норм процессуального права судом первой инстанции не допущено, заключение эксперта является обоснованным, преимущественное право на заключение договора купли-продажи не утрачено.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции рассмотрены ходатайства ответчика администрацией Муниципального образования город Ирбит о приобщении дополнительного доказательства - заключения специалиста от 25.10.2010, назначении по делу повторной экспертизы.

Оснований для удовлетворения указанных ходатайств судом апелляционной инстанции не установлено. Дополнительное доказательство представлено ответчиком в нарушение требований ч. 2 ст. 266 АПК РФ без обоснования невозможности представления такого заключения в суд первой инстанции. Каких-либо противоречий в выводах проведенной по делу экспертизы, а также оснований для сомнения в обоснованности этих выводов, судом апелляционной инстанции не установлено, предусмотренные ст. 87 АПК РФ условия для назначения повторной экспертизы отсутствуют.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком администрацией муниципального образования "город Ирбит" возникли разногласия по условиям договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 133,2 кв.м N N 15-21, 24, 25 на 1 этаже в жилом здании, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Ирбит, ул. М.Горького, д.10, в части цены объекта недвижимости, срока передачи объекта покупателю, а также в части приложения N 1 - графика погашения задолженности.

Ссылаясь на то, что соглашение по спорным пунктам договора купли-продажи сторонами этого договора не достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества администрацией муниципального образования "город Ирбит" не оспаривалось, что подтверждается направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Цена имущества в проекте договора купли-продажи определена ответчиком администрацией Муниципального образования город Ирбит в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "Ирбит-Сервис" N 4079-400 от 18.08.2009 в размере 3 200 000 руб.

Оспаривая указанную цену, истец ссылался на недостоверность сведений о рыночной стоимости нежилых помещений, содержащихся в указанном отчете, представив в свою очередь отчет независимого оценщика N 09-09/09 от 29.09.2009, согласно которому стоимость спорного объекта недвижимости составила 1 918 000 руб.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ) предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Для проверки доводов истца и ответчика в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ по делу назначена экспертиза по вопросу о достоверности содержащихся в отчете N 4079-400 от 18.08.2009 сведений о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 4079-400 от 18.08.2009 не соответствует законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки. В отчете нарушены требования ФСО N 3 п. 4, а именно принцип обоснованности и принцип однозначности, требования ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В силу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Установив недостоверность величины рыночной стоимости спорного объекта, указанной в отчете N 4079-400 от 18.08.2009, суд первой инстанции правомерно определил условие договора купли-продажи о цене в размере 2 397 073 руб., в соответствии с заключением эксперта о рыночной стоимости этого объекта, а также график оплаты стоимости объекта равными ежемесячными платежами до 31.08.2014 с уплатой соответствующих процентов.

Довод ответчика администрации Муниципального образования город Ирбит о том, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, является необоснованным. Исковые требования рассмотрены судом первой инстанции в соответствии с заявлением истца об изменении предмета иска от 19.08.2010 (в части изменений, принятых арбитражным судом).

Доводы ответчика администрации Муниципального образования город Ирбит о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права при выборе кандидатуры эксперта и при отказе в проведении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции отклоняются.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы (ч. 3 ст. 82 АПК РФ).

Вместе с тем, исходя из положений ст. 55, ч. 3, 4 ст. 82 АПК РФ окончательный выбор лица, обладающего специальными знаниями, и назначение его экспертом производится арбитражным судом.

Ответчик согласно ч. 3 ст. 82 АПК РФ не был лишен возможности заявить отвод лицу, привлеченному судом первой инстанции в качестве эксперта.

Принимая заключение эксперта в качестве доказательства, суд первой инстанции исходил из его соответствия требованиям ст. 86 АПК РФ. Оценка этого доказательства произведена судом по правилам ст. 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами. Предусмотренные ч. 2 ст. 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы у суда первой инстанции отсутствовали.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, не противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, являются обоснованными и мотивированными. Доводы ответчика администрации Муниципального образования город Ирбит о занижении стоимости муниципального имущества бездоказательны. Цена объектов недвижимости, указанная в других договорах купли-продажи, подтверждением указанных доводов не является.

Ссылка ответчика администрации Муниципального образования город Ирбит на то, что преимущественное право на заключение договора купли-продажи истцом утрачено в связи нарушением установленного срока заключения договора купли-продажи, также подлежит отклонению.

В силу п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно материалам дела истцом в установленный законом срок были направлены разногласия к проекту договора купли-продажи, которые впоследствии были переданы на рассмотрение арбитражного суда согласно ст. 446 ГК РФ.

Таким образом, при наличии рассматриваемого судом спора по условиям договора купли-продажи арендуемого имущества, истец не может быть признан лицом, утратившим преимущественное право на выкуп этого имущества.

Ссылка ответчика администрации Муниципального образования город Ирбит на неправомерное взыскание с него государственной пошлины по заявлению несостоятельна.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии с подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются, в том числе, государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Однако, освобождение ответчика администрации Муниципального образования город Ирбит от уплаты государственной пошлины на основании подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влияет на порядок распределения судебных расходов, установленный ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 24.08.2010 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 24 августа 2010 года по делу N А60-1854/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Л.Ф. Виноградова Л.А. Усцов