Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2013 г. N 20АП-344/13 (ключевые темы: нежилые помещения - рыночная стоимость - многоквартирный дом - муниципальная собственность - оценка)

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2013 г. N 20АП-344/13

Тула

4 апреля 2013 г.

Дело N А54-3617/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28.03.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.04.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Артемова В.А. (протокол общего собрания от 03.01.2013 N 1), в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антарес-1" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.12.2012 по делу N А54-3617/2012 (судья Калинина В.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Антарес-1" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) о понуждении заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 71 кв. м, расположенного в подвале дома по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21, реестровый номер 137516, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; о принятии пунктов 2.1, 2.10, 2.12, 5.2 в редакции общества с ограниченной ответственностью "Антарес-1" согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества: "2.1 Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом от 29.12.2011 N 52/28, выполненным "Центром независимой потребительской экспертизы" и составляет 2 556 000 (Два миллиона пятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей (НДС не облагается)"; "2.10 Датой погашения задолженности по договору (суммы основного долга, процентов за предоставление рассрочки) считается дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя по соответствующему коду бюджетной классификации. Расчетные счета, код бюджетной классификации, и другие необходимые реквизиты уточняются покупателем самостоятельно один раз в квартал"; "2.12 Сумма поступившего платежа по настоящему договору независимо от назначения платежа, указанного покупателем, направляется в следующей очередности: 1) погашение просроченных процентов за предоставление рассрочки; 2) погашение срочных процентов за предоставление рассрочки; 3) погашение просроченной задолженности основного долга; 4) погашение срочной задолженности основного долга"; "5.2 В случае нарушения установленного договором срока оплаты покупатель уплачивает пеню в размере 0,02 % от суммы основного долга за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа".

Определением Арбитражного суда от 16.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" и Рязанская городская Дума.

Представитель истца в судебном заседании 21.05.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении предмета иска и просил суд: признать недостоверным результат определения величины рыночной стоимости нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 71 кв. м, этаж - подвал, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21, реестровый номер 137516, в размере 3 209 000 руб.; установить рыночную стоимость нежилого помещения НЗ в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 71 кв. м, этаж подвал, расположенное по адресу: г. Рязань, Соборная, д. 21, в размере 2 556 000 руб. (НДС не облагается); признать недействительным подпункт 2 пункта 1 решения Рязанской городской Думы от 24.11.2011 N 381-1 "Об условиях приватизации нежилого помещения НЗ в многоквартирном доме, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21"; урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения НЗ в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 71 кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: г.Рязань, Соборная, д. 21, реестровый номер 137516, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; принять пункты 2.1., 5.2 в редакции общества с ограниченной ответственностью "Антарес-1" согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества: "2.1. цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом от 29.12.2011 N 52/28, выполненным "Центром независимой потребительской экспертизы", и составляет 2 556 000 (Два миллиона пятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей (НДС не облагается)"; "5.2. В случае нарушения установленного договором срока оплаты Покупатель уплачивает пеню в размере 0, 04 % от суммы долга за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа".

Судом ходатайство рассмотрено, в удовлетворении ходатайства, заявленного в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении предмета иска, отказано в части: признания недостоверным результата определения величины рыночной стоимости нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 71 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д.2 1, реестровый номер 137516, в размере 3 209 000 руб.; установления рыночной стоимости нежилого помещения НЗ в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 71 кв. м, этаж - подвал, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21, в размере 2 556 000 руб. (НДС не облагается); признания недействительным подпункта 2 пункта 1 решения Рязанской городской Думы от 24.11.2011 N 381-1 "Об условиях приватизации нежилого помещения НЗ в многоквартирном доме, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21", поскольку требование в данной части противоречит статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является дополнительным требованием к ранее заявленным, заявлено не к ответчику по делу, а к третьим лицам.

Заявление об уточнении предмета иска в части редакции пунктов 2.1., 5.2 предлагаемого проекта договора купли-продажи нежилого помещения судом принято.

Представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 20.11.2012 заявил об отказе от исковых требований в части принятия пунктов 2.10, 2.12 проекта договора купли-продажи нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 71 кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21 в редакции истца.

Отказ от исковых требований в указанной части судом принят.

Решением суда от 04.12.2012 производство по делу в части требования об урегулировании спора между обществом с ограниченной ответственностью "Антарес-1" и администрацией города Рязани по пунктам 2.10 и 2.12 проекта договора купли-продажи нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 71 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21, прекращено. Урегулированы разногласия между обществом с ограниченной ответственностью "Антарес-1" и администрацией города Рязани, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 71 кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21, реестровый номер 137516. Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с экспертным заключением от 31.08.2012 N 1108, выполненным оценщиком Наврузовым Н.А. по делу N А54-3617/2012, и составляет 2 930 000 рублей (НДС не облагается)". Пункт 5.2 договора исключен.

Общество с ограниченной ответственностью "Антарес-1" подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части установления стоимости нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 71 кв. м, этаж - подвал, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21, без учета НДС, по состоянию на 07.10.2011 в размере 2 930 000 рублей, принять по делу новый судебный акт и изложить п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 402 600 рублей (НДС не облагается)". Ссылается на неоднозначность выводов экспертного заключения и методики расчета рыночной стоимости нежилого помещения. Полагает, что из экспертного заключения не усматривается, что в рыночную стоимость нежилого помещения в размере 2 930 000 рублей не включен налог на добавленную стоимость, который в данном случае учитываться не должен.

Согласно ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Управлением муниципального имущества города Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Антарес-1" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 15.01.2001 N 511201, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение (объект), расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21, на основании заявления арендатора от 28.12.2000 N 01-063/4934 для использования под зал игровых автоматов (т. 1, л. д. 44-47).

В соответствии с пунктом 1.3 договора, срок аренды установлен с 15.01.2001 по 13.01.2002.

Как установлено пунктами 1.4, 1.5 договора, он считается заключенным с момента его подписания. По истечении срока действия договора и исполнения всех условий и обязательств по нему, он может быть заключен на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Как следует из отчета от 29.12.2011 N 52/28, составленного Центром независимой потребительской экспертизы, арендуемое помещение используется для размещения магазина непродовольственных товаров (т. 1, л. д. 20-26).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Общество с ограниченной ответственностью "Антарес - 1" относится к категории субъектов среднего предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения по Закону N 159-ФЗ, что не оспаривалось ответчиком.

По решению Рязанской городской Думы от 24.11.2011 N 381-I "Об условиях приватизации нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21", истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по цене 3 209 000 руб. с рассрочкой платежа на три года (т. 1, л. д. 175).

Ответчик в письме от 31.0.12012 N 15-32 (т. 1, л. д. 54) направил истцу в целях реализации преимущественного права, установленного Законом N 159-ФЗ, проект договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения Н3 в многоквартирном доме, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул.Соборная, д. 21 (т. 1, л. д. 55-62).

Цена муниципального имущества определена независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Оценка собственности", что подтверждается отчетом от 21.10.2011 N 425/2011, договором с ответчиком от 07.10.2011 N 05-23/29 (т. 1, л. д. 85-140).

По заказу общества с ограниченной ответственностью "Антарес-1" автономной некоммерческой организацией "Центр независимой потребительской экспертизы" составлен отчет от 29.12.2011 N 52/28, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения Н3, лит. А, назначение - нежилое, по состоянию на 28.12.2011 составляет (округленно) 2 556 000 руб. (НДС не облагается) (т. 1, л.д. 20-43).

Общество с ограниченной ответственностью "Антарес-1" подписало представленный ей договор купли-продажи с протоколом разногласий, в отношении пунктов 2.10, 2.12, 5.2, предложив ответчику свою редакцию условий договора в этой части, направив его в адрес ответчика с отчетом об оценке нежилого помещения общей площадью 71 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21 от 29.12.2011 N 52/28, выполненного Автономной некоммерческой организацией "Центр независимой потребительской экспертизы" (т. 1 л. д. 16-43).

Ответчик отклонил протокол разногласий истца письмом от 31.01.2012, не согласился с проведенной истцом оценкой, повторно направил три экземпляра договора купли-продажи муниципального имущества в прежней редакции с требованием его заключения в тридцатидневный срок.

Наличие между сторонами неурегулированных в досудебном порядке разногласий по договору послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд исковым заявлением в соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ.

Вынося решение, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В материалы дела представлен отчет от 21.10.2011 N 425/2011 об определении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, подготовленный по поручению администрации города Рязани обществом с ограниченной ответственностью "Оценка собственности"(т. 1, л. д. 174). По результатам проведенной оценки итоговая цена указанного объекта недвижимости составила 3 209 000 руб. (т. 1, л. д. 133).

В ч. 5 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом в материалы дела также представлен отчет от 29.12.2011 N 52/28 об оценке нежилого помещения общей площадью 71 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул.Соборная, д. 21, выполненный по заказу общества с ограниченной ответственностью "Антарес - 1" автономной некоммерческой организацией "Центр независимой потребительской экспертизы", согласно которому стоимость выкупаемого имущества составляет 2 556 000 руб. (т. 1, л. д. 20-43).

На основании положений статьей 82-87 АПК РФ, п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика по ходатайству истца была проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю Наврузову Наврузали Абдурашидовичу.

На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Статьей 11 Закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Согласно экспертному заключению от 31.08.2012 N 1108 объект оценки: помещение Н3 площадью 71 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 21, без учета НДС, по состоянию на 07.10.2011 составляет 2 930 000 руб. без налога на добавленную стоимость.

На основании статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы обществом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, что им сделано не было.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Указанная правовая позиция подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.03.2011 N 13661/10, определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N ВАС-13518/12.

Судом отклоняются доводы апелляционной жалобы о неоднозначности выводов экспертного заключения и методики расчета рыночной стоимости нежилого помещения, о том, что из экспертного заключения не усматривается, что в рыночную стоимость нежилого помещения в размере 2 930 000 рублей не включен налог на добавленную стоимость, который в данном случае учитываться не должен, как несостоятельные, противоречащие материалам дела. Как указывалось выше, в экспертном заключении указано, что рыночная стоимость объекта без НДС составляет 2 930 000 руб. (т. 3, л. д. 76). В выводах эксперта ясно указано и не имеется противоречий относительно рыночной стоимости объекта, а именно, что в нее не включен НДС. Грубых нарушений при составлении заключения экспертом допущено не было, рыночная стоимость объекта исследования определена без суммы налога на добавленную стоимость (т. 4 л. д. 1-11).

Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертном заключении экспертом Наврузовым Н.А., истцом в материалы дела представлено не было.

На основании изложенного у суда отсутствуют основания для сомнений в достоверности выводов судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с этим суд находит приведенные экспертом доводы обоснованными. Доказательств, опровергающих данные доводы, истец не представил.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы по делу, поскольку оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ, в данном случае не имеется.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о достоверности рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в ходе судебной экспертизы в размере 2 930 000 руб. без НДС.

В остальной части решение суда первой инстанции истцом не оспаривается.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта. При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.12.2012 по делу N А54-3617/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Л.А. Капустина Ю. А. Волкова