Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2013 г. N 15АП-1294/13 (ключевые темы: муниципальная собственность - нежилые помещения - арендная плата - взыскание неосновательного обогащения - продажа недвижимости)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2013 г. N 15АП-1294/13

город Ростов-на-Дону

08 апреля 2013 г.

дело N А32-15193/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от истца - представитель Сперанский В.К. по доверенности от 09.01.2013;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, ООО "Центр косметологии" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2012 по делу N А32-15193/2012

по иску ООО "Центр косметологии"

к ответчику - Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

при участии третьего лица - администрации муниципального образования город Краснодар

о взыскании неосновательного обогащения

принятое в составе судьи Журавского О.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к муниципальному образованию г. Краснодар в лице Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о взыскании неосновательного обогащения в размере 608018 руб. 15 коп. (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 77-78).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация муниципального образования г. Краснодар.

Решением от 13.12.2012 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 573793 руб. 94 коп. неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Решение мотивировано тем, что требования в части взыскания неосновательного обогащения за период с октября по декабрь 2010 года в размере 459663 руб. 91 коп. являются обоснованными. Также истцу подлежит возврату переплата в размере 51903 руб. 64 коп. За декабрь 2011 года ответчиком неосновательно получено 62226 руб. 39 коп. В остальной части требования истца необоснованны и документально не подтверждены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истец обязан вносить арендную плату до государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество. По мнению заявителя, договор купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации является незаключенным и не влечет юридических последствий. Заявитель также указал на то, что судом не применен пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец также обжаловал в апелляционном порядке решение в части отказа в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что требования за период с 15.11.2011 по 31.12.2011 заявлены правомерно. При определении размера требований истец исходил из сведений о фактически начисленной арендной плате. Вывод суда о том, что 15 дней ноября 2011 года исключены из расчета исковых требований, не соответствует заявлению об изменении предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика платы, полученной за период с 15.11.2011 по 31.12.2011 в заявленном размере.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал, доводы жалобы Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара отклонил как несостоятельные.

Представитель Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара в заседание не явился. Департамент о судебном заседании извещен надлежащим образом.

В судебном заседании апелляционной инстанции 28.03.2013 был объявлен перерыв до 04.04.2013 до 14 час. 15 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

После перерыва заседание продолжено без участия представителей сторон.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 20.12.2005 между сторонами заключен договор аренды муниципального имущества (л.д. 10-15), согласно которому МУ "Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар" (арендодатель) обязалось предоставить, а ООО "Центр косметологии" (арендатор) принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 463,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145, Лит. А, пом. 35, 35/1, 39-47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59; Лит. п/А, пом. 33-36, 36/1, 37-42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 44-48; для использования под медицинские кабинеты, офис, точка по продаже косметологической продукции.

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора с 08.12.2005 по 08.12.2010. Передача имущества, указанного в разделе первом договора производится не позднее 10 дней с момента подписания договора, что оформляется актом приема-передачи, который подписывается сторонами (пункт 3.1).

В пункте 4.1 договора установлено, что за имущество арендатор уплачивает арендную плату по ставкам, установленным муниципальным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления. Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Изменения, касающиеся арендной платы, вступают в силу с даты указанной в соответствующем муниципальном правовом акте.

Конкретные размеры арендной платы определены сторонами в пункте 4.1 договора, всего арендная плата в месяц на момент подписания договора составляет 82449 руб. 02 коп.

Во исполнение названного договора арендодатель передал арендатору помещения по акту от 20.12.2005 (л.д. 16).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.02.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Между сторонами 30.09.2010 заключен договор купли-продажи муниципального имущества город Краснодар, отчуждаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества - субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты N 54 от 30.09.2010 (л.д. 17-20), по условиям которого Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (продавец) в порядке и на условиях, предусмотренных договором, передает в собственность ООО "Центр косметологии" (покупатель) имущество (приложение N 1), принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию г. Краснодар, а покупатель уплачивает продавцу стоимость имущества и сумму начисленных процентов, принимает имущество в собственность.

К договору сторонами согласован график платежей (л.д. 21).

По акту имущество: нежилые помещения N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59 литер А, 1-й этаж по ул. Красной, 145, общей площадью 224,7 кв.м (л.д. 22), передано ООО "Центр косметологии".

Свидетельство о праве собственности ООО "Центра косметологии" на указанные нежилые помещения выдано 16.12.2010 (л.д. 36), запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с сделок с ним внесена 16.12.2010.

Сторонами 15.11.2011 заключен договор N 44 купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар в соответствии с решением суда (л.д. 23-26), по которому продавец в порядке и на условиях предусмотренных договором передал в собственность покупателю имущество (приложение N 1 - л.д. 27), принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию г. Краснодар, а покупатель обязался уплатить продавцу стоимость имущества и сумму начисленных процентов, принять имущество в собственность.

Во исполнение названного договора продавец передал покупателю нежилые помещения N 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40-42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45-48 литер под/А, N 84 литер под/а, N 94 литер а по ул. Красная, 145, общей площадью 238,6 кв.м (акт от 15.11.2011 - л.д. 29).

Свидетельство о праве собственности на указанные нежилые помещения выдано ООО "Центр косметологии" 23.12.2011 (л.д. 35), запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена 21.12.2011.

Полагая, что арендная плата за нежилые помещения с момента подписания договоров купли-продажи получена арендодателем необоснованно, ООО "Центр косметологии" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на отсутствие обязанности по внесению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями переданными по договору купли-продажи.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 540 Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 1 статьи 425 Кодекса установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

К моменту заключения договоров купли-продажи нежилые помещения фактически находились во владении у ООО "Центр косметологии" на основании договора аренды от 20.12.2005.

Заключение договора купли-продажи нежилых помещений прекращает на будущее время обязательство ООО "Центра косметологии" по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названных договоров купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Ссылка Департамента муниципальной собственности и городских земель на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества признается заключенным с момента его государственной регистрации, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как в статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязательная регистрация не договора купли-продажи, а государственная регистрация перехода права собственности. Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности на спорные нежилые помещения (16.12.2010 и 21.12.2011) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, указанные выше договоры купли-продажи нежилых помещений вступили в силу и стали обязательным для сторон с момента их заключения - 30.09.2010 и 15.11.2011 соответственно. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды в отношении соответствующих нежилых помещений, прекратились, так как ООО "Центр косметологии" стало покупателем (законным владельцем) части нежилых помещений.

При таких условиях, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что с 30.09.2010 у арендодателя отсутствуют правовые основания на получение арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, расположенными на первом этаже спорного объекта аренды, с 16.11.2011 - на получение платежей за подвальные помещения. Уплаченная арендная плата является неосновательным обогащением ответчика и подлежит взысканию в пользу истца.

Довод Департамента муниципальной собственности и городских земель о том, что в соответствии с пунктом 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации уплаченные суммы взысканию не подлежат, признается судом апелляционной инстанции необоснованным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Между тем названная норма подлежит применению только в том случае, если передача денежных средств или иного имущества произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего (дарение) либо с благотворительной целью.

Истец не имел намерения передать денежные средства в дар или предоставить их приобретателю с целью благотворительности, поэтому основания для применения пункта 4 статьи 1109 Кодекса к существующим отношениям сторон отсутствуют.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.10.2011 по 31.12.2010 в полном объеме в размере 459663 руб. 91 коп., в данной части возражений по расчету в апелляционных жалобах не приводится.

Требования о взыскании задолженности за период с 15.11.2011 по 31.12.2011 удовлетворены судом первой инстанции частично в размере 114130 руб. 03 коп. (переплата в размере 51903 руб. 64 коп. +начисления за 20 дней декабря). Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с 15.11.2011 за 15 дней ноября 2011 неосновательное обогащение не отыскивается, что противоречит расчету исковых требований (л.д. 61-62).

Согласно представленным в материалы дела актам сверки и пояснениям Департамента муниципальной собственности и городских земель за период с 01.11.2011 по 30.11.2011 начислена арендная плата в размере 96450 руб. 90 коп., за период с 01.12.2011 по 20.12.2011 - 62226 руб. 39 коп.

В указанные периоды арендатором произведена оплата по платежным поручениям N 983 от 07.11.2011 на сумму 105587 руб. 30 коп., N 1141 от 20.12.2011 на сумму 105587 руб. 30 коп.

Как пояснил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца оплата в 2011 года за подвальные помещения производилась в размере 105587 руб. 30 коп. в соответствии с дополнительным соглашением от 12.11.2010 (л.д. 142).

Период взыскания неосновательного обогащения определен истцом с 15.11.2011, однако, поскольку в отношении подвальных помещений договор купли-продажи заключен 15.11.2011, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что период взыскания неосновательного обогащения должен быть определен с 16.11.2011 по 31.12.2011, то есть за 15 дней ноября 2011 года и декабрь 2011 года.

За период с 01.11.2011 по 15.11.2011 (включительно) арендатор был обязан уплатить 48225 руб. 45 коп. (96450,90/30 дней Х 15 дней), всего за ноябрь 2011 года уплачено 105587 руб. 30 коп.

Следовательно, с ответчика в пользу истца за период с 16.11.2011 по 31.12.2011 подлежит взысканию 162949 руб. 15 коп. неосновательного обогащения (57361 руб. 85 коп. излишне уплаченных за ноябрь 2011 года и сумма, уплаченная за декабрь 2011 года в размере 105587 руб. 30 коп.). за указанный период истцом заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 96450 руб. 60 коп., в связи с тем, что суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований, иск подлежал удовлетворению судом первой инстанции в полном объеме, в данной части решение подлежит изменению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат возмещению за счет ответчика, в связи с удовлетворением заявленных исковых требований в полном объеме.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2012 по делу N А32-15193/2012 изменить.

Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования г. Краснодар в пользу ООО "Центр Косметологии" (ИНН 2308061313, ОГРН 1022301192836) 608018 руб. 15 коп. неосновательного обогащения, 17160 руб. 36 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе".

Абзац третий резолютивной части решения исключить.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Кузнецов С.А. Чотчаев Б.Т.