Может ли комната быть предметом договора купли-продажи с использованием кредитных средств (ипотека)? (А.Е. Русецкий, "Право и экономика", N 2, февраль 2008 г.)

Может ли комната быть предметом договора купли-продажи с
использованием кредитных средств (ипотека)?

В некоторых отделах управлений Федеральной регистрационной службы РФ участились случаи отказов в государственной регистрации договоров купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которых являются комнаты. При этом в качестве "правового" основания отказа в государственной регистрации указывается на отсутствие такого объекта недвижимого имущества, как комната, в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Данные факты негативно сказываются на развитии ипотеки в целом, поскольку некоторые кредитные организации, выдающие кредиты на приобретение жилых помещений, уже отказались от кредитования приобретения комнат, опасаясь получения отказа в регистрации из регистрирующего органа.

Отказы в государственной регистрации договоров купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которых являются комнаты, по указанному основанию представляются необоснованными.

1. Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Необходимо отметить, что действия п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке распространяются не только на имущество, которое может быть предметом договора об ипотеке, но и на ипотеку в силу закона. Так, в силу п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Таким образом, предметом договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, могут быть части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Кроме того, данные объекты недвижимости указаны и в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213*(1).

Одним из требований в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки, является необходимость "предварительной" регистрации права собственности на комнату (как и на любой другой объект недвижимости) в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Иными словами, в случае если комната зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости, она может являться предметом договора купли-продажи с использованием кредитных средств.

2. Аналогичным образом решается вопрос о применении п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке. Указанная норма предусматривает, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Кроме того, к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Следовательно, предметом договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Особое внимание необходимо обратить на положение п. 4 ст. 74 Закона об ипотеке, согласно которому в случае, если предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила Закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

Таким образом, положения Закона об ипотеке об имуществе, которое может быть предметом ипотеки, а также об особенностях ипотеки жилых домов и квартир, четко и ясно регламентируют, что изолированная комната как самостоятельный объект недвижимого имущества, предназначенный для постоянного проживания, может быть предметом как договора об ипотеке, так и договора купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

3. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которого является комната, по основаниям "ненадлежащего объекта", данный отказ может быть обжалован в судебном порядке.

При этом представляется целесообразным в судебном порядке не только признать отказ необоснованным, но и обязать соответствующее управление Федеральной регистрационной службы зарегистрировать указанный договор.

Кроме этого, необходимо обратить внимание на п. 5 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому при отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При этом заинтересованное лицо, обжалующее отказ в регистрации, вправе требовать возмещения причиненных незаконным отказом в регистрации убытков. Для доказательства причиненных убытков необходимо доказать существование причинной связи между ущербом и отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в регистрации*(2).

Такими убытками при ипотечных сделках могут быть: стоимость аренды индивидуального банковского сейфа на срок после отказа в государственной регистрации, повышенные банковские проценты или иные комиссии, вызванные отказом в государственной регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств, предметом которого является изолированная комната, предназначенная для постоянного проживания.

А.Е. Русецкий,

заместитель начальника межмуниципального

отдела по регистрации ипотеки

Управления Федеральной регистрационной службы

по Московской области,

аспирант кафедры гражданского права

Российской правовой академии

Министерства юстиции РФ,

специалист по гражданскому праву,

государственной регистрации ипотеки

"Право и экономика", N 2, февраль 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) БНА ФОИВ. 2006. N 27.

*(2) Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Постатейный / Под ред. А.Н. Ткача. М.: Юстицинформ, 2006.