Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2013 г. N 17АП-13749/12 (ключевые темы: рыночная стоимость - многоквартирный дом - паевой фонд - повторная экспертиза - офисное помещение)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2013 г. N 17АП-13749/12

г. Пермь

11 апреля 2013 г.

Дело N А50-10632/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мармазовой С. И.

судей Булкиной А.Н., Романова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Саттаровой Н.О.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Русский Капитал Паевые Фонды" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Региональные проекты" (ООО "Русский Капитал Паевые Фонды"): Барковская Ю.В. (паспорт, доверенность от 08.11.2012),

от иных лиц, участвующих в деле, не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Русский Капитал Паевые Фонды"

на определение Арбитражного суда Пермского края

от 19 февраля 2013 года

об отказе в удовлетворении ходатайства ООО "Русский Капитал Паевые Фонды" о проведении повторной экспертизы

вынесенное судьёй Субботиной Н.А.

в рамках дела N А50-10632/2012,

о признании общества с ограниченной ответственностью "Региональные системные инвестиции" (ООО "Региональные системные инвестиции", ОГРН 1055901130427, ИНН 5903003080) несостоятельным (банкротом)

установил:

Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.07.2012 ООО "Региональные системные инвестиции" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), конкурсным управляющим должника утверждена Вохмина Н.В.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 30.11.2012 назначена экспертиза по определению рыночной стоимости имущественных прав на доли в праве собственности подземной автостоянки (машиноместа), а также рыночной стоимости объектов незавершённого строительства, проведение которой поручено эксперту Пермяковой О.В. специалисту ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита".

Определением суда от 25.12.2012 к участию в деле привлечено ООО "Русский Капитал Паевые Фонды" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

19.02.2012 третье лицо - ООО "Русский Капитал Паевые Фонды" заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 19.02.2013 в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, ООО "Русский Капитал Паевые Фонды" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы отменить, назначить повторную экспертизу.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что экспертом к ценам предложений объектов-аналогов применяется понижающая корректировка на степень готовности объекта в разных размерах: 0,91 и 0,92, что ведёт к искажению стоимости объекта оценки. Технический паспорт объекта оценки не содержит данные о степени готовности объекта, в связи с чем, сведения о понижающей корректировке не достоверны. Поправка на степень готовности, используемая экспертом при составлении отчета, не учитывает стоимости материалов и работ по достройке и вводу объекта в эксплуатацию, расчет затрат на указанные работы в экспертном заключении отсутствует. Вывод о величине физического износа объекта противоречит величине физического износа, указанного в описании объектов исследования. Поскольку застройщик находится в стадии банкротства и не может выполнить свои обязательства, эксперт не должен был оценивать право требования с учетом обязательств застройщика по завершению строительства и стадии строительства. Не учтены затраты на достройку объекта и время на его достройку.

В судебном заседании представитель ООО "Русский Капитал Паевые Фонды" доводы апелляционной жалобы поддерживает, просит определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 17.07.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, конкурсным управляющим должника утверждена Вохмина Н.В.

14.11.2012 конкурсный управляющий должника Вохмина Н.В. обратилась в арбитражный суд с ходатайством о назначении экспертизы по определению денежной оценки имущественных требований к должнику, проведение которой просил поручить ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита", специалисту Пермяковой О.В. и поставить перед экспертом вопросы по определению денежной оценки требований участников строительства в отношении автостоянки автостоянки, офисов, магазина.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 30.11.2012 ходатайство конкурсного управляющего удовлетворено. Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости, производство которой поручено Пермяковой О.В., специалисту ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита".

На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость имущественных прав (прав требований передать в собственность) каждой доли в праве собственности подземной автостоянки, соответствующих машиноместам N N 1-86, расположенной в цокольном этаже 18-ти этажного многоквартирного дома в осях 1-16 и А-П, в осях 6/1-22, Ж-Э и 19/1-Э/1 по адресу: г.Пермь, ул.Малкова, 24 а?

2. Какова рыночная стоимость имущественных прав (прав требований передать в собственность) офисного помещения в объекте встроенно-пристроенные помещения, общей строительной площадью 6 685,86 кв.м, расположенные на 1-2 этажах 18-ти этажного многоквартирного дома по адресу: г.Пермь, ул.Малкова, 24 а?

3. Какова рыночная стоимость имущественных прав (прав требований передать в собственность) магазина в объекте встроенно-пристроенные помещения, общей строительной площадью 6 685,86 кв.м, расположенные на 1-2 этажах 18-ти этажного многоквартирного дома по адресу: г.Пермь, ул.Малкова, 24 а?

4. Какова рыночная стоимость каждой доли в праве собственности незавершенной строительством подземной автостоянки, соответствующих машиноместам N N 1-86, расположенной в цокольном этаже 18-ти этажного многоквартирного дома в осях 1-16 и А-П, в осях 6/1-22, Ж-Э и 19/1-Э/1 по адресу: г.Пермь, ул.Малкова, 24 а?

5. Какова рыночная стоимость офисного помещения в незавершенном строительством объекте встроенно-пристроенные помещения, общей строительной площадью 6 685,86 кв.м, расположенные на 1-2 этажах 18-ти этажного многоквартирного дома по адресу: г.Пермь, ул.Малкова, 24 а?

6. Какова рыночная стоимость магазина в незавершенном строительством объекте встроенно-пристроенные помещения, общей строительной площадью 6 685,86 кв.м, расположенные на 1-2 этажах 18-ти этажного многоквартирного дома по адресу: г.Пермь, ул.Малкова, 24 а?

Из заключения эксперта N 2К/892-401012-13 экспертом Пермяковой О.В., сделаны следующие выводы по поставленным арбитражным судом вопросам:

1. Рыночная стоимость имущественных прав (прав требований передать в собственность) каждой доли в праве собственности подземной автостоянки, соответствующих машиноместам N N 1-86, расположенной в цокольном этаже 18-ти этажного многоквартирного дома в осях 1-16 и А-П, в осях 6/1-22, Ж-Э и 19/1-Э/1 по адресу г. Пермь ул. Малкова д. 24 А составляет 428 500 рублей.

2. Рыночная стоимость имущественных прав (прав требований передать в собственность) офисного помещения в объекте встроенно- пристроенные помещения, общей строительной площадью 6685,86 кв.м, расположенные на 1-2 этажах 18-ти этажного многоквартирного дома по адресу г. Пермь ул. Малкова д. 24 А составляет, в том числе социально бытовое помещение N 1 на 1 этаже общей площадью 179,98 кв.м 7 873 669 рублей; офисное помещение на втором этаже общей площадью 83,62 кв.м 3 417 444 рубля; социально-бытовое помещение N 2 на первом этаже общей площадью 72,03 кв.м 3 362 508 рублей; офисное помещение на цокольном этаже общей площадью 58,41 кв.м 2 300 434 рубля.

3. Рыночная стоимость имущественных прав (прав требований передать в собственность) магазина в объекте встроенно-пристроенные помещения, общей строительной площадью 6685,86 кв.м, расположенные на 1-2 этажах 18-ти этажного многоквартирного дома по адресу г. Пермь ул. Малкова д. 24 А составляет 42 557865 рублей.

4. Рыночная стоимость каждой доли в праве собственности незавершенной строительством подземной автостоянки, соответствующих машиноместам N N 1-86, расположенной в цокольном этаже 18-ти этажного многоквартирного дома в осях 1-16 и А-П, в осях 6/1-22, Ж-Э и 19/1-Э/1 по адресу г. Пермь ул. Малкова д. 24 А составляет 426 100 рублей.

5. Рыночная стоимость офисного помещения в незавершенном строительством объекте встроенно-пристроенные помещения, общей строительной площадью 6685,86 кв.м, расположенные на 1-2 этажах 18-ти этажного многоквартирного дома по адресу г. Пермь ул. Малкова д. 24 А составляет, в том числе социально бытовое помещение N 1 на 1 этаже общей площадью 179,98 кв.м 7 928 740 рублей; офисное помещение на втором этаже общей площадью 83,62 кв.м 3 438 160 рублей; социально-бытовое помещение N 2 на первом этаже общей площадью 72,03 кв.м 3 385 992 рубля; офисное помещение на цокольном этаже общей площадью 58,41 кв.м 2 315 565 рублей.

6. Рыночная стоимость магазина в незавершенном строительством объекте встроенно-пристроенные помещения, общей строительной площадью 6685,86кв.м, расположенные на 1-2 этажах 18-ти этажного многоквартирного дома по адресу г. Пермь ул. Малкова д. 24 А составляет 43 025 534 рубля.

Экспертом также сделан вывод о том, что общая суммарная рыночная стоимость права требования на объекты недвижимости составляет 96 362 919 рублей (с учетом НДС); права собственности на объекты недвижимости 96 738 590 рублей (с учетом НДС).

Полагая, что при подготовке заключения экспертом допущены противоречия в выводах, что повлекло установление несправедливой рыночной стоимости прав требования на магазин N 1, общей площадью 1 160, 88 кв.м., расположенного на 1-ом (первом) этаже в осях 3-14 и А-С 18, входящего в состав дома N 24А по ул.Малкова г.Пермь и рыночной стоимости названного объекта, ООО "Русский Капитал Паевые Фонды" обратилось в суд с ходатайством о проведении повторной экспертизы.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что доводы ООО "Русский Капитал Паевые Фонды" не свидетельствуют о необоснованности выводов либо о противоречиях в заключении эксперта Пермяковой О.В., а приведенные возражения могут быть учтены судом при рассмотрении обоснованности требований в рамках дела о банкротстве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) принятого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (ст.ст.64,82,86 АПК РФ).

Судебная экспертиза в рамках настоящего дела проведена в порядке, предусмотренном ст.82 АПК РФ. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Анализ экспертного заключения N 2К/892-401012-13, выполненного экспертом ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита" Пермяковой О.В., позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями ст.ст.82,83,86 АПК РФ, в нём отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Поскольку противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности заключения эксперта не установлено, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "Русский Капитал Паевые Фонды" о проведении повторной экспертизы.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертом к ценам предложений объектов-аналогов применяется понижающая корректировка на степень готовности объекта в разных размерах: 0,91 и 0,92, что ведет к искажению стоимости объекта оценки, технический паспорт объекта оценки не содержит данные о степени готовности объекта, в связи с чем, сведения о понижающей корректировке не достоверны, отклоняются.

В соответствии с заключением эксперта N 2К/892-401012-13 объекты исследования являются объектами незавершенного строительства.

Степень готовности объекта незавершенного строительства принята из совокупности, имеющейся у эксперта информации об объекте оценки.

Согласно копии технического паспорта от 23.07.2012 степень готовности нежилого помещения части многоквартирного жилого дома N 24А по ул.Малкова г.Пермь, составляет 91%.

С учётом того, что магазин N 1, общей площадью 1 160, 88 кв.м., расположенный на 1-ом (первом) этаже в осях 3-14 и А-С 18, входит в состав дома N 24А по ул. Малкова г.Пермь, эксперт обоснованно применил при его оценке понижающую корректировку в размере 0,91.

Применяя понижающую корректировку в размере 0,91, рыночная стоимость права собственности магазина N 1, общей площадью 1 160, 88 кв.м. определена экспертом в размере 43 025 534 руб.

Такой же размер рыночной стоимости права собственности магазина, определён в Приложении N 2.4. к экспертному заключению N 2к/892-401012-13 (стр. 66 заключения).

Таким образом, искажение стоимости объекта оценки в экспертном заключении не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что поправка на степень готовности, используемая экспертом при составлении отчета, не учитывает стоимости материалов и работ по достройке и вводу объекта в эксплуатацию, расчет затрат на указанные работы в экспертном заключении отсутствует, не состоятелен.

Согласно ст. 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как уже отмечалось, на дату проведения оценки, объект оценки являлся объектом незавершенного строительства.

Расчет затрат по достройке и вводу объекта в эксплуатацию по смыслу ст.ст.9, 15 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (далее - ФСО N 1)" применяется при затратном подходе оценки.

Поскольку объекты представляют собой встроенные помещения, корректное определение затрат на замещение данных объектов не представляется возможным. Определение рыночной стоимости проводилось с учетом использования сравнительного подхода (стр. 19 заключения).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что вывод о величине физического износа объекта противоречит величине физического износа, указанного в описании объектов исследования, в заключении не применяет поправку на физический износ здания, отклоняется.

В соответствии с п. 18 ФСО N 1 оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Согласно техническому паспорту Федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" от 25.12.2012 физический износ встроено-пристроенного помещения жилого дома N 24А по ул. Малкова г.Пермь составляет 0% (стр.110 заключения).

Таким образом, эксперт обоснованно не применил поправку на физический износ объекта оценки.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что поскольку застройщик находится в стадии банкротства и не может выполнить свои обязательства, эксперт не должен был оценивать право требования с учетом обязательств застройщика по завершению строительства и стадии строительства, не обоснован. При оценке прав требования фактор незавершенности объекта строительства имеет инвестиционный характер, поскольку определяющим значением является время завершения строительства и начала эксплуатации объекта, в связи с чем, применяется понижающая корректировка, определяемая по годовой ставке рефинансирования Центрального Банка РФ.

Иные обстоятельства, приведенные в апелляционной жалобе, не имеют правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 91 от 25 мая 2005 года "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" при подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Кодекса, государственная пошлина не уплачивается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пермского края от 19 февраля 2013 года по делу N А50-10632/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление является окончательным, обжалованию в порядке кассационного производства не подлежит.

Председательствующий

С.И.Мармазова

Судьи

А.Н.Булкина В.А.Романов