Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2013 г. N 07АП-1589/13

г. Томск

15 апреля 2013 г.

Дело N А67-7646/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Кайгородовой М. Ю.

Судей: Н.В. Марченко

Т.В. Павлюк

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романовой Е.Б.

при участии:

от истца: Ковешникова О.В., по доверенности от 05.04.2013 года

от ответчика: Яннаев В.Е., по доверенности от 08.08.2012 года, Разубаве А.Г, определение от 12.02.2013 года.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Капиталинвест" на решение Арбитражного суда Томской области от 16 января 2013 года по делу N А67-7646/2012 (судья Токарев Е.А.)

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Капиталинвест" ИНН 7017272485 ОГРН 1107017019339 к Обществу с ограниченной ответственностью "Комбинат железобетонных изделий "Химстрой" ИНН 7014038215 ОГРН 1027000762117,

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Капиталинвест" (далее - ООО "Капиталинвест") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "Комбинат железобетонных изделий "Химстрой" (далее -ООО "Комбинат железобетонных изделий "Химстрой") о признании обременение в виде ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Сосновая, 16, дом 7, в отношении участника долевого строительства Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат железобетонных изделий "Химстрой" отсутствующим.

Определением суда от 14.11.2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

Решением Арбитражного суда Томской области от 16 января 2013 года в удовлетворении заиленных требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Капиталинвест" подла апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции изменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указано, что на основании положений ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) следует, что предметов торгов и договора уступки права аренды не могли быть обязательства ООО "Микрорайон Сосновка". В жалобе отмечено, что ООО "Комбина железобетонных изделий "Химстрой" имело возможность реализовать свои права в ходе процедуры банкротства, поскольку обязательства ООО "Микрорайон Сосновка" перед ООО "Комбинат железобетонных изделий "Химстрой" прекратились в связи с ликвидацией ООО "Микрорайон Сосновка", то и прекратился залог, которым обеспечивались такие обязательства.

По мнению апеллянта, из буквального толкования договора уступки от 29 декабря 2010 года следует, что к ООО "Капиталинвест" переходит права и обязанности, возникшие из договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу указано, что решение суда первой инстанции законно и обоснованно оснований для его отмены не имеется.

Стороны в суде апелляционной инстанции поддержали доводы и возражения.

Обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в полном соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения исходя из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, согласно договору уступки прав (цессии) от 19.02.2010 (л.д. 14) Истомина Надежда Григорьевна (первоначальный кредитор) уступила ООО "Комбинат железобетонных изделий "Химстрой" (новому кредитору) право требования от Общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон Сосновка" исполнения обязательств, вытекающих из договора N 22 "О долевом участии в строительстве" от 14.12.2008 по строительству и передаче в собственность одной двухкомнатной квартиры под условным строительным номером "22" общей проектной площадью 67,9 кв. м, расположенной на третьем этаже во втором подъезде восьмиподъездного жилого дома по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Сосновая, 16, дом N 7 (адрес жилого дома условный строительный).

ООО "Микрорайон Сосновка" как застройщик по договору N 22 "О долевом участии в строительстве" от 14.12.2008 являлось арендатором земельного участка, отнесенного к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 70:22:020810:0158, находящегося в оценочном квартале 2:08:10 г. Северска по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Сосновая, 16/1, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора аренды земельного участка N 214 от 17.04.2008 (л.д. 15-17), заключенного с муниципальным образованием ЗАТО Северск Томской области (арендодатель).

В соответствии с нормами Федерального закона Российской Федерации "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ в ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:22:020810:0158 было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, в том числе в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат железобетонных изделий "Химстрой", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.11.2012 N 02/003/2012- 3087 (л.д. 50-53).

Определением суда от 10.02.2009 в отношении ООО "Микрорайон Сосновка" было возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) N А67-692/2009.

В период проведения в отношении ООО "Микрорайон Сосновка" процедуры конкурсного производства указанное лицо передало права и обязанности, предусмотренные договором аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 214 от 17.04.2008, Обществу с ограниченной ответственностью "Капиталинвест" на основании договора уступки права аренды от 29.12.2010 (л.д. 19-20).

Определением суда от 21.01.2011 по делу N А67-692/2009 конкурсное производство в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон Сосновка" было завершено. Общество с ограниченной ответственностью "Микрорайон Сосновка" ликвидировано вследствие банкротства (09.02.2011 исключено из ЕГРЮЛ).

ООО "Капиталинвест" обратилось в арбитражный суд с иском о признании обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Сосновая, 16, дом 7, в отношении участника долевого строительства ООО "Комбинат железобетонных изделий "Химстрой" отсутствующим, мотивируя свое требование тем, что застройщик (ООО "Микрорайон Сосновка") исключено из ЕГРЮЛ, соответственно, по мнению истца, обязательства застройщика по договорам долевого участия прекращены, они не перешли к другому лицу (права и обязанности застройщика не переуступались), а с прекращением всех основных обязательств прекращаются и все производные, в том числе и залог.

Кроме того, истец считает, что дольщики, не предъявившие свои требования в деле о банкротстве, в частности ООО "Комбинат железобетонных изделий "Химстрой", сохраняют право залога недвижимого имущества должника по договорам долевого участия в силу статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента ликвидации застройщика-банкрота.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции ООО "Микрорайон Сосновка" не могло передать ООО "Капиталинвест" только право аренды земельного участка, оставив за собой права и обязанности застройщика. Следовательно, совместно с уступаемым правом аренды земельного участка ООО "Микрорайон Сосновка" также передало истцу комплекс прав и обязанностей застройщика жилого дома.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции верно руководствовался положениями статьи 2 Федерального закона Российской Федерации "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Арбитражный суд первой инстанции верно указал, что из данной нормы закона следует, что правовой статус застройщика предполагает, что ему на вещном праве либо на ином правовом основании принадлежит предназначенный для застройки земельный участок. Соответственно, не имея предоставленного для этой цели земельного участка, лицо не может приобрести либо сохранить правовое положение застройщика.

Апелляционная инстанция соглашается с выводами суда первой инстанции, согласно которым из анализа заключенного ООО "Микрорайон Сосновка" и ООО "Капиталинвест" договора уступки права требования от 29 декабря 2010 г. (л. д. 19-20), следует, что по данному договору ООО "Микрорайон Сосновка" передало ООО "Капиталинвест" как права и обязанности арендатора земельного участка, так и права и обязанности застройщика возводимого на данном участке многоквартирного дома.

Суд верно пришел к выводу, что согласно пункту 1.1 договора от 29.12.2010 ООО "Микрорайон Сосновка" обязалось передать ООО "Капиталинвест" все права и обязанности, предусмотренные договором N 214 от 17.04.2008. В договоре N 214 от 17.04.08 г. указано, что земельный участок передается в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.1. договора).

В пункте 1.2 договора уступки от 29.12.2010 г. стороны также оговорили, что ООО "Капиталинвест" передаются права на земельный участок, предоставленный для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В пункте 1.7 этого же договора указано, что в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", земельный участок обременен правами дольщиков по договорам долевого участия, заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью "Микрорайон Сосновка".

Пунктом 1.8 договора предусмотрено, что ООО "Микрорайон Сосновка" обязуется передать ООО "Капиталинвест" все необходимые документы, удостоверяющие его права, в том числе договоры долевого участия. Указанные договоры долевого участия были переданы истцу по акту приема-передачи от 31.12.2010 (л.д. 21) одновременно с передачей земельного участка с кадастровым номером 70:22:020810:0158 и договора аренды N 214 от 17.04.2008. По мнению суда, передача ООО "Капиталинвест" договоров долевого участия свидетельствует о принятии этим Обществом прав и обязанностей застройщика, поскольку передача ему договоров долевого участия иного правового значения не имеет.

С учетом, изложенного в обжалуемом решении верно указано, что на основе системного толкования легального определения понятия застройщика и указанных выше пунктов договора уступки права аренды от 29.12.2010 г., что ООО "Микрорайон Сосновка" не могло передать ООО "Капиталинвест" только право аренды земельного участка, оставив за собой права и обязанности застройщика.

Следовательно, совместно с уступаемым правом аренды земельного участка ООО "Микрорайон Сосновка" также передало истцу комплекс прав и обязанностей застройщика жилого дома.

Таким образом, между истцом и ответчиком сложились отношения, регулируемые нормами Федерального закона Российской Федерации "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе нормой части 8.1 статьи 13 данного нормативного акта, в соответствии с которой возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

С учетом указанного, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Оснований для отмены решения не имеется, доводы жалобы не опровергаю правильность принято судебного акта.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 16 января 2013 года по делу N А67-7646/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Капиталинвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно - Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

М.Ю. Кайгородова

Судьи

Н.В. Марченко Т.В. Павлюк