Вопрос: Как выгоднее оформить сделку для оформления имущественного налогового вычета при обмене одной квартиры на другую с доплатой: договором мены или двумя договорами купли-продажи? ("Финансовая газета", N 13, март 2008 г.)

Как выгоднее оформить сделку для оформления имущественного налогового вычета при обмене одной квартиры на другую с доплатой: договором мены или двумя договорами купли-продажи?

Правоотношения сторон, возникающие при заключении договора мены, регулируются положениями главы 31 ГК РФ. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Таким образом, даже при заключении договора мены каждая из сторон несет расходы в сумме, равной стоимости передаваемого имущества, а также получает доходы в сумме, равной стоимости полученного имущества. Особенностью данного договора является то, что при заключении договора мены доходы и расходы оплачиваются в натуральной форме.

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. Следовательно, доход, полученный от продажи квартиры, также облагается налогом на доходы физических лиц. При этом согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 млн руб., если недвижимое имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет. Если недвижимое имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более, то налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже указанного имущества.

В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 млн руб., на основании его письменного заявления. При этом документами, подтверждающими фактически осуществленные расходы, будут являться акт приема-передачи обмениваемой квартиры, а также расписка, подтверждающая уплату денежных средств продавцу квартиры.

Таким образом, как при заключении договора мены, так и при заключении двух договоров купли-продажи у налогоплательщика возникает доход в сумме, равной стоимости имущества, полученного в качестве оплаты по договору, а также расход в сумме, равной стоимости переданного имущества.

Вместе с тем существуют частные разъяснения специалистов ФНС России, в которых высказывается точка зрения о том, что имущественный налоговый вычет при покупке недвижимого имущества предоставляется только в отношении той суммы расходов, которая была оплачена денежными средствами, поэтому при приобретении имущества по договору мены налоговый вычет предоставляться не должен.

Учитывая изложенное, в данной ситуации рекомендуем оформить сделку как два договора купли-продажи.

М. Маркина,

налоговый консультант

ООО ЦБО "Баланс Плюс"

27 марта 2008 г.

"Финансовая газета", N 13, март 2008 г.