Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 г. N 04АП-964/13

г. Чита

26 апреля 2013 г.

Дело N А19-17882/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2013 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мурзиной Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Желдорипотека" на Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 января 2013 г. по делу N А19-17882/2012 по иску Правительства Иркутской области к Закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" о взыскании 3680712 руб. 01 коп., расторжении договора обязании освободить земельный участок по встречному иску Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" к Правительству Иркутской области о расторжении, взыскании суммы 50 000 руб.,

(суд первой инстанции - Куклина А.В.)

при участии:

от общества - Федорова Д.В. (доверенность от 30.10.2012),

от правительства - Шабакаевой Е.А. (доверенность от 15.08.2012),

установил:

Правительство Иркутской области (ОГРН 1073808005534, ИНН 3808163259, 664027, г. Иркутск, ул. Ленина, 1а, далее - Правительство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" (ОГРН 1027739623988, ИНН 7708155798, 107174, г. Москва, ул. Н.Басманная, 2, далее - общество) о взыскании суммы 5 065 200 руб., составляющей на основании договора аренды земельного участка от 08.04.08 N 05-51-68/8, задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 10.11.2012, суммы 572 367 руб. 11 коп. - неустойки за просрочку возмещения арендной платы за период с 10.08.2011 по 27.11.2012; о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.08 N 05-51-68/8, заключенного Правительством Иркутской области и Закрытым акционерным обществом "Желдорипотека"; об обязании Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" освободить земельный участок, с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, 7 в, передав его по акту приема-передачи Правительству Иркутской области.

Закрытое акционерное обществе "Желдорипотека" обратилось со встречным исковым заявлением к Правительству Иркутской области о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.08 N 05-51-68/8 и взыскании убытков в сумме 50 000 руб.

Решением суда первой инстанции от 16 января 2013 года по делу N А19-17882/2012 требование Правительства Иркутской области о расторжении договора аренды от 08.04.08 N 05-51-68/8 оставлено без рассмотрения.

С Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" в пользу Правительства Иркутской области взыскана арендная плата в сумме 5 065 200 руб., неустойка в сумме 572 367 руб. 61 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО "Желдорипотека" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 января 2013 г. по настоящему делу отменить полностью и принять новый судебный акт, которым отказать в иске Правительства Иркутской области полностью, удовлетворить встречное исковое заявление ЗАО "Желдорипотека" в полном объеме.

ЗАО "Желдорипотека" считает, что решение суда вынесено незаконно и необоснованно и подлежит отмене, по следующим основаниям.

В отзыве на апелляционную жалобу Правительство Иркутской области с доводами, изложенными в ней, не согласилось, просило оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 АПК РФ, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 13.03.2013, 09.04.2013.

Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Определением от 08.04.2013 судебное разбирательство по апелляционной жалобе отложено до 10 час. 15 мин. 22.04.2013.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно протоколу от 25.03.2008 N 2-А3-08 о результатах аукциона по продаже права на заключение сроком на 3 года договора аренды земельного участка, расположенного в Кировском районе г.Иркутск, ул.Фурье, 7 В, находящегося в государственной собственности Иркутской области с кадастровым номером 38:26:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенного по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, д.7-в, для строительства административного здания, победителем названного аукциона признано Закрытое акционерное общество "Желдорипотека".

На основании пунктов 1.1, 1.4 договора аренды земельного участка от 08.04.2008 N 05-51-68/8 заключенного Администрацией города Иркутска - арендодателем, с Закрытым акционерным обществом "Желдорипотека" - арендатором, арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 591 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000034:1393, расположенный по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, д.7-в, под строительство административного здания.

Согласно пункту 1.2. договора, основанием для заключения договора является протокол от 25.03.2008 N 2-А3-08 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Кировском районе г.Иркутск, ул.Фурье, 7 В.

В соответствии с пунктом 1.3. договора, границы объекта установлены на местности и обозначены поворотными точками на кадастровом паспорте земельного участка от 02.11.2006 N 74/06-4-404, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение N 1).

Согласно пункту 2.1 договора, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует в течение 3 (трех) лет.

В соответствии с пунктом 2.2 договора, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.1.2 договора, арендодатель имеет право осуществлять контроль за исполнением арендатором условий договора, фиксировать результаты проверок в соответствующем акте проверки, составленном совместно с арендатором.

В соответствии с пунктом 3.4.2 договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, определенным в пункте 1.1 договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе как природному объекту.

В соответствии с пунктом 3.4.4 договора, арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Согласно пунктам 4.2, 4.3, 4.4 договора, размер арендной платы определен на основании Протокола от 25.03.2008 N 2-А3-08 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Кировском районе г.Иркутск, ул.Фурье, 7 В. и составляет 20 260 800 руб.

Внесение арендной платы осуществляется в течение 10 дней после заключения договора в размере, указанном в пункте 4.2 договора за вычетом задатка, внесенного арендатором в счет обеспечения участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды участка, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.6 договора, в случае продления договора на неопределенный срок, арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала в размере, соответствующем 1/12 суммы, определенной в пункте 4.2 договора.

Согласно пункту 5.4 договора, за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной пунктами 3.4.4, 4.4 договора, арендатор оплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора, он прекращает свое действие в случаях, предусмотренных в п.п. 6.2, 6.3 договора.

Согласно пункту 6.2.2 договора, расторжение договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской федерации при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца до момента расторжения.

Согласно пунктам 6.3, 6.3.2 договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии письменного уведомления об этом арендатора, в том числе: в случае, если арендатор неоднократно не вносит арендную плату в сроки, установленные договором.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 08.04.2008.

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области от 20.05.2008 N 01/015/2008-715, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.05.2008 произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 08.04.2008.

С учетом того, что заявителем апелляционной жалобы решение суда первой инстанции по настоящему делу обжалуется в полном объеме, суд апелляционной инстанции проверяет указанный судебный акт в части выводов первой инстанции по первоначальному иску, которые считает обоснованными по следующим мотивам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в обоснование требования о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.08 N 05-51-68/8, истец ссылается на неоднократное невозмещение ответчиком арендной платы.

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В силу пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Согласно пунктам 6.2.3., 6.3. договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии письменного уведомления об этом арендатора не менее, чем за три месяца до момента расторжения.

Суду первой инстанции представитель правительства пояснил, что предложение о расторжении договора изложено в письме от 20.07.12 N 5140-24/1и.

Судом установлено, что в адресованном ЗАО "Желдорипотека" письме от 20.07.12 N 5140-24/1и Правительство Иркутской области сообщило ответчику о наличии задолженности по арендной плате, предложив возместить ее и неустойку за просрочку возмещения арендных платежей в срок до 08.08.12, предупредив, что в случае не исполнения обязательств, в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды будет досрочно расторгнут в одностороннем порядке.

Вместе с тем, судом установлено, что письмо от 20.07.12 N 5140-24/1и не содержит отказ от исполнения договора аренды земельного участка от 08.04.08 N 05-51-68/8 в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции правильно исходил из того, что содержащееся в названном письме предупреждение о том, что в случае не уплаты задолженности по арендной плате, договор аренды будет расторгнут в одностороннем порядке, отказом от исполнения договора аренды земельного участка от 08.04.08 N 05-51-68/8, не является.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает обоснованным вывод первой инстанции о не соблюдении истцом предусмотренного п. 6.2.3. договора аренды земельного участка от 08.04.08 N 05-51-68/8, ст.ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебной процедуры расторжения договора аренды.

Следовательно, первоначальный иск в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.08 N 05-51-68/8 правомерно оставлен первой инстанцией без рассмотрения по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что договор аренды земельного участка от 08.04.08 N 05-51-68/8 в установленном законом порядке не расторгнут, судом сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца об обязании Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" освободить земельный участок, с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, 7 в, передав его по акту приема-передачи Правительству Иркутской области, в связи с чем, первоначальный иск в названной части удовлетворению не подлежит.

Доводов о несогласии с указанным выводом апелляционная жалоба не содержит, в судебном заседании представителем общества также не заявлено.

Апелляционный суд поддерживает выводы первой инстанции об обоснованности требований истца о взыскании арендной платы и неустойки в сумме 5 065 200 руб. и 572 367 руб. 61 коп. соответственно.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Судом сделан обоснованный вывод о том, что договор от 08.04.08 согласно положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пункта 2.2 договора от 08.04.08, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом судом правильно учтено, что арендатор, продолжая пользоваться, переданным ему по названному договору земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в установленный в договоре срок не освободил земельный участок, поскольку в материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о возврате ответчиком переданного по договору от 08.04.2008 земельного участка, а также пояснения сторон.

В обоснование требования о взыскании суммы 5 065 200 руб. истец ссылается на невозмещение ответчиком арендной платы за 2, 3, 4 кварталы 2012 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Судом установлено, что согласно данным протокола от 25.03.08 N 2-А3-08 о результатах аукциона по продаже права на заключение сроком на 3 года договора аренды земельного участка, расположенного в Кировском районе г.Иркутск, ул.Фурье, 7 В, находящегося в государственной собственности Иркутской области с кадастровым номером 38:26:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенного по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, д.7-в, для строительства административного здания, установлен начальный размер годовой арендной платы в сумме 3 216 000 руб., наивысший предложенный победителем аукциона - ЗАО "Желдорипотека", годовой размер арендной платы составил сумму 20 260 800 руб.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды земельного участка от 08.04.08, заключенного по результатам проведения аукциона 25.03.08 по продаже права на заключение договора аренды, сторонами согласована арендная плата в сумме 20 260 800 руб. в год.

Согласно пункту 4.6. договора аренды земельного участка от 08.04.08, в случае продления договора на неопределенный срок арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала в размере, соответствующем 1/12 суммы, определенной в пункте 4.2 договора.

Таким образом, суд первой инстанции, исходя из условий пунктов 4.2., 4.6. договора аренды земельного участка от 08.04.08, правильно установил, что размер арендной платы в квартал составит сумму 1 688 400 руб. в квартал. Указанное сторонами не оспаривалось, соответствующих доводов о несогласии апелляционная жалоба не содержит, в судебном заседании представителем общества также не заявлено.

Представитель Правительства Иркутской области пояснил суду первой инстанции, что требование о взыскании задолженности по арендной плате заявлено за 2, 3, 4 кварталы 2012 года.

Согласно расчету суммы иска, составленному истцом исходя из согласованного сторонами в пункте 4.2 договора размера годовой арендной платы в сумме 20 260 800 руб., арендная плата за 2, 3, 4 кварталы 2012 года составляет сумму 5 065 200 руб.

Обществом указанный расчет в апелляционном порядке не оспорен. Кроме того, суд первой инстанции правильно принял во внимание, что ответчиком не представлены документы, подтверждающие возмещение арендной платы за 2, 3, 4 кварталы 2012 года по договору аренды земельного участка от 08.04.08 N 05-51-68/8.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, на основании ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается.

При таких обстоятельствах, на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 5 065 200 руб.

В обоснование требования о взыскании неустойки за период с 10.08.11 по 27.11.12 в сумме 572 367 руб. 61 коп. истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по возмещению арендной платы.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно пункту 5.4 договора, за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной пунктами 3.4.4, 4.4 договора, арендатор оплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно представленному истцом в материалы дела расчету суммы иска, истец требует взыскания неустойки за просрочку возмещения арендной платы, за 3, 4 кварталы 2011 года, 1 квартал 2012 года, а также за 2, 3 и 4 кварталы 2012 года.

Расчет суммы иска проверен арбитражным судом и признан правильным.

Доводов о несогласии с указанным расчетом и о снижении размера неустойки обществом не заявлялось, в порядке апелляционного производства соответствующих доводов также не заявлено.

Учитывая установленный пунктами 4.3, 4.6 договора аренды от 08.04.08 порядок и сроки внесения арендной платы, а также непредставление ответчиком в материалы дела доказательств своевременного возмещения арендной платы, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об обоснованности требования истца о взыскании с общества неустойки за просрочку возмещения арендной платы, которая учитывая положения пункта 5.4 договора, составляет сумму 572 367 руб. 61 коп.

Апелляционный суд считает также обоснованными выводы первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска по следующим мотивам.

В силу части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено судом первой инстанции, в адресованных Министерству имущественных отношений Иркутской области письмах от 20.09.12 N 735, от 27.09.12 N 749 ЗАО "Желдорипотека" предложило расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.04.08, заключенный Администрацией города Иркутска и ЗАО "Желдорипотека", и возвратить в полном объеме все платежи, внесенные в период действия договора аренды земельного участка от 08.04.2008 в качестве оплаты покупки права на заключение договора аренды.

Судом первой инстанции обоснованно признана несостоятельной ссылка ЗАО "Желдорипотека" на невозможность использования земельного участка, в связи с отсутствием градостроительного плана с учетом судебных актов по делу Арбитражного суда Иркутской области N А19-3891/2012. Кроме того, с апелляционной жалобой обществом представлены и приобщены к материалам дела градостроительный план на спорный земельный участок, подготовленный на основании решения Арбитражного суда Иркутской области по указанному делу и приказ Департамента обеспечения градостроительной деятельности Комитета по градостроительной политике Администрации города Иркутска "Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1393" от 29.12.2012 N955-08-142/2.

В обоснование невозможности использования земельного участка ЗАО "Желдорипотека" в материалы дела представлена анкета предварительных данных, письмо Архитектурного бюро Арт-Консалт от 10.09.12 N 24/12. На указанный документ заявитель апелляционной жалобы ссылается и в апелляционной жалобе, а также в ходатайстве о проведении экспертизы, заявленном суду апелляционной инстанции. Кроме того, письмо Архитектурного бюро Арт-Консалт от 10.09.12 N 24/12 и анкета предварительных данных использованы при проведении обществом экспертизы, результаты которой отражены в представленном вместе с апелляционной жалобой и приобщенном к материалам дела экспертном заключении от 20.01.2013, подготовленном ООО "Инновационные строительные материалы".

Как правильно установлено судом, в названном письме Архитектурное бюро Арт-Консалт, ссылаясь на анкету предварительных данных, указывает на то, что анкета предписывает размещение здания с общей площадью застройки 112 кв.м., что соответствует габаритам здания 10 * 11,2 кв.м., с учетом требуемого противопожарного проезда габариты здания с проездом должны составить 22 * 23,2 кв.м., таким образом, площадь, занимаемая зданием с противопожарным проездом, должна занять 510,4 кв.м. внутренние размеры здания могут быть 9х10,2 м., анкета предварительных данных требует запроектировать 4 этажа, а условия конструирования фундаментов с необходимым заглублением приведут к образованию цокольного этажа либо подвала, таким образом, на пяти эксплуатируемых уровнях административное здание будет иметь общую площадь 459 кв.м.; в соответствии с требованиями муниципальных градостроительных норм, административное здание общей площадью 459 кв. м. должно иметь приобъектную территорию площадью 234,6 кв. м., в том числе, зеленых насаждений и площадок с местами отдыха 138 кв. м. и автостоянок 46,3 кв. м., суммарная площадь застройки четырехэтажного здания с площадью застройки 112 кв. м. с противопожарным проездом, зелеными насаждениями и автостоянками должна составить 745 кв. м.

В силу части 1 статьи 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Вместе с тем, как правильно обратил внимание суд первой инстанции, анкета предварительных данных (т.1 л.д.110, т.2 л.д.41) составлена и подписана руководителем ОАО проектно-изыскательский научно-исследовательский институт Иркутскгипродорнии. В указанной анкете отсутствуют какие-либо ссылки на спорный земельный участок.

В адресованном ЗАО "Желдорипотека" письме от 21.11.11 N 24-7653/1и Правительство Иркутской области сообщает, что для проведения торгов организатору анкета предварительных данных не представляется, а направляются технические условий, согласования соответствующих органов.

Также суду первой инстанции и апелляционному суду представитель Правительства Иркутской области пояснила, что анкета предварительных данных Правительством Иркутской области ответчику не выдавалась.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства относимости анкеты предварительных данных к рассматриваемому спору. В судебном заседании представитель общества Федоров также затруднился обосновать относимость указанного документа к рассматриваемому делу (аудиозапись). При этом апелляционный суд обращает внимание и на то обстоятельство, что сведения, содержащиеся в указанной анкете предварительных данных, не соответствуют характеристике земельного участка (т.1 л.д.105).

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает позицию первой инстанции о том, что анкета предварительных данных (т.1 л.д.110, т.2 л.д.41) не соответствует требования статьи 67 АПК РФ.

Довод апеллянта о том, что ему неясно, каким образом вообще тогда данный документ имеется в наличии у ЗАО "Желдорипотека", в случае если он не был предоставлен со стороны организатора аукциона, апелляционным судом отклоняется в виду его несостоятельности.

Следовательно, судом не могут быть учтены письмо Архитектурного бюро Арт-Консалт от 10.09.12 N 24/12 и экспертное заключение ООО "Инновационные строительные материалы" от 20.01.2013. Более того, указанное экспертное заключение не соответствует требованиям, предусмотренным статьей 86 АПК РФ, а, следовательно, не соответствует и требованиям о допустимости доказательств (статья 68 АПК РФ).

Апелляционный суд также полагает, что Архитектурным бюро Арт-Консалт в письме от 10.09.12 N 24/12 не учтены положения статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой подготовка проектной документации осуществляется на основании градостроительного плана земельного участка. Следовательно, до получения обществом градостроительного плана земельного участка, т.е. до 29.12.2012, у общества объективно отсутствовала возможность подготовки проектной документации, тогда как ответ Архитектурного бюро Арт-Консалт дан ранее чем за три месяца.

Исходя из условий п. 1.1. договора аренды земельного участка от 08.04.08, разрешенное его использование - в целях строительства административного здания.

Судом первой инстанции установлено, что отвод земельного участка под строительство административного здания согласован Отделом Государственного пожарного надзора г. Иркутска (письмо от 12.05.06 N 2042), ФГУ "Территориальный фонд информации по природным ресурсам и охране окружающей среды по Иркутской области" (геологическое заключение о согласовании отвода земельного участка N 2/8-287 от 28.11.05), имеется разрешение и технические условия на подключение к тепловым сетям (от 14.04.06 N 42), согласование МУП ПУ ВКХ от 22.12.05 N 885 на осуществление строительства водопроводной линии и получении технический условий, имеются технические условия МУП г. Иркутска "Иркутскавтодор" по отводу ливневых вод.

Доказательств, опровергающих указанное, общество в материалы дела не представило.

При указанных обстоятельствах, судом правильно установлено, что ссылка ЗАО "Желдорипотека" на невозможность использования земельного участка, в связи с практической невозможностью ведения строительства по заранее оговоренным параметрам того объекта, который изначально планировался к возведению, необоснованна, а ссылка ЗАО "Желдорипотека" на письмо Архитектурного бюро "Арт-Консалт" от 10.09.12 об отказе в разработке эскизного проекта не является доказательством невозможности использовать земельный участок.

При этом из характеристики земельного участка (т.1 л.д.105) следует, что указанные в ней параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства указаны ориентировочно. Указанное обстоятельство общество при участии в торгах не могло не знать. Доказательств обратного обществом не представлено.

Более того, апелляционный суд принимает во внимание и то обстоятельство, что согласно пункту 7.2 договора аренды (т.2 л.д.49) на части участка, являющейся территорией объекта культурного наследия, возможно проведение только работ по благоустройству. Указанное подтвердил апелляционному суду и представитель общества Федоров (аудиозапись).

При этом согласно кадастровому плану спорного земельного участка от 02.11.2006 (т.2 л.д. 53, 55) площадь участка, являющегося территорией объекта культурного наследия, составляет 131,59 кв.м. из 591 кв.м. общей площади, т.е. свыше 20% общей его площади. Указанное обстоятельство также не могло быть неизвестно заявителю апелляционной жалобы на момент заключения договора аренды спорного земельного участка.

При этом, как следует из пункта 2.2 устава общества (т.1 л.д.53 оборот), утвержденного 07.06.2002, в предмет деятельности общества входит не только осуществление функций заказчика в области строительства зданий и сооружений, но и осуществление функций по их проектированию и строительству, а также организационно-техническая подготовка производства и посреднические услуги в области строительства зданий и сооружений, посреднические услуги при купле-продаже и сдаче в наем (аренду) земельных участков.

Следовательно, операции с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, для ЗАО "Желдорипотека" являются одним из основных видов деятельности, что также подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (т.1 л.д.44-52).

Обществом не представлено доказательств и не заявлялось суду первой инстанции доводов относительно того, что приведенные выше документы не представлялись ему вместе с конкурсной документацией на земельный участок, либо ответчик по встречному иску уклонялся от их представления.

Указанные обстоятельства в совокупности и взаимной связи достоверно и в достаточной степени свидетельствуют об отсутствии предусмотренных статьями 451, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 08.04.2008, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что встречные исковые требования в названной части удовлетворению не подлежат.

Также апелляционный суд соглашается с доводом представителя правительства Иркутской области о недобросовестности общества (аудиозапись). Как следует из письма ЗАО "Желдорипотека" от 26.04.2010 N 435 (т.2 л.д. 39) общество просит Министерство имущественных отношений Иркутской области рассмотреть возможность продления договора аренды спорного земельного участка, указывая при этом на то, что эскизный проект выполнен. Кроме того, общество заверяет, что проектные работы на момент обращения выполняются, а строительство на спорном земельном участке будет начато в 2011 году. Следовательно, по состоянию на 26.04.2010, т.е. за два года до обращения в суд, у общества отсутствовали какие-либо претензии к арендодателю по поводу именно тех оснований, на которые ссылается общество в обоснование своего встречного иска.

Таким образом, указанные обстоятельства в совокупности и взаимной связи свидетельствуют и о злоупотреблении правом ЗАО "Желдорипотека", что согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) также является основанием для отказа в судебной защите его прав.

Доводы апеллянта о том, что в градостроительном плане спорного земельного участка, представленном вместе с апелляционной жалобой, имеются пороки, препятствующие его целевому использованию, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку суду первой инстанции не заявлялись и квалифицированы апелляционным судом не иначе как изменение основания иска, что в силу части 3 статьи 266 АПК РФ в суде апелляционной инстанции не допустимо.

Установленные обстоятельства в своей совокупности и взаимной связи, по мнению апелляционного суда, свидетельствуют также об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства общества о проведении экспертизы. Аналогичное ходатайство обоснованно было отклонено и первой инстанцией.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Согласно части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Учитывая положения названных норм права, удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не исключает права арендатора на взыскание с арендодателя убытков, не покрытых в результате применения вышеназванных способов защиты. Это могут быть как убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением арендодателем обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ), так и убытки, причиненные арендатору расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ) Возмещение убытков, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельным способом защиты права.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками, согласно пункту 2 названной статьи, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействие), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и вина правонарушителя.

Суд первой инстанции правильно установил, что исходя из правовых оснований иска, подлежат доказыванию следующие факты: существенное нарушение Правительством Иркутской области нарушений условий договора аренды земельного участка от 08.04.08, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков.

Вместе с тем, учитывая отсутствие перечисленных ЗАО "Желдорипотека" оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 08.04.08, а также не представление доказательств, подтверждающих существенное нарушение Правительством Иркутской области условий указанного договора, апелляционный суд соглашается с позицией первой инстанции о недоказанности ЗАО "Желдорипотека" ни факт противоправного действия Правительства Иркутской области (существенное нарушение условий договора аренды земельного участка от 08.04.08), ни причинной связи между противоправным поведением и наступившими последствиями.

На основании изложенного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии предусмотренных статьями 15, 393, пунктом 2 статьи 328, пунктом 5 статьи 453, статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для привлечения Правительства Иркутской области к гражданско-правовой ответственности в форме взыскания убытков, в связи с чем, встречные исковые требования о взыскании части убытков в сумме 50 000 руб. в виде уплаченной арендной платы за пользование земельным участком удовлетворению не подлежат.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 января 2013 г. по делу N А19-17882/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Д.В. Басаев

Судьи

Е.О. Никифорюк Э.В. Ткаченко