Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 г. N 11АП-3588/13

г. Самара

30 апреля 2013 г.

Дело N А55-32251/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сусловой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 апреля 2013 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-32251/2012, судья Пономарева О.Н.,

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г.Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Акжаик" (ОГРН 1026300973280), г.Самара,

о взыскании долга в размере 406 265 руб. 45 коп., пени 85 363 руб. 88 коп., расторжении договора аренды земельного участка,

с участием:

от истца - Тупчий В.А., представитель по доверенности от 20.12.2012 г.,

от ответчика - Каменский А.С., представитель по доверенности от 12.12.2012 г.,

установил:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Акжаик" о взыскании долга по арендной плате за период с 01.01.2007 г. по 31.08.2012 г. в размере 406 265 руб. 45 коп., пени за просрочку платежей за период с 13.02.2007 г. по 31.08.2012 г. в размере 85 363 руб. 88 коп., о расторжении договора аренды от 31.05.1995 г. N 20110 (N 022581з) земельного участка, расположенного по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул.Самарская, д.148, площадью 82,40 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0510002:0506, заключенного с ООО "Акжаик".

В обоснование своих требований истец сослался на неисполнение ответчиком условий договора.

Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статей 125, 309, 450, 452, 453, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на исковое заявление ответчик оспаривает возобновление действия договора на неопределенный срок, указывает на истечение срока исковой давности, на отсутствие доказательств вручения истцом ответчику уведомления о расторжении договора. Кроме того ответчик указал, что занимаемое обществом нежилое помещение является частью многоквартирного жилого дома, земельный участок с кадастровым номером 63:01:05010002:0206 под указанным жилым домов поставлен на кадастровый учет 04.12.2005 г., а поэтому с указанной даты общество обладает правом общей долевой собственности (с иными собственниками жилых и нежилых помещений в доме) на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 февраля 2013 года в удовлетворении иска - отказано.

Не согласившись с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования министерства удовлетворить в полном объеме.

В обоснование своей просьбы истец в жалобе указал, что судом не было принято во внимание, что договор N 020432з был заключен сторонами до вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а поэтому его нормы к правоотношениям сторон применены быть не могут. Кроме того, в решении суда не была дана оценка статусу договора, что, по мнению истца, создает неопределенность в отношениях между сторонами.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Акжаик" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Самарской области Тупчий В.А. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям.

Представитель ООО "Акжаик" Каменский А.С. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.

31.05.1995 г. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г.Самары (арендодатель) и ТОО "Акжаик" (арендатор) заключили договор N 20110 на право аренды земельного участка без права выкупа в собственность, по условиям которого в соответствии с постановлением Главы администрации г.Самары N 1875 от 29.12.1994 г. арендодатель предоставил арендатору на срок с 01.01.1995 г. по 01.01.2000 г. в аренду земельный участок площадью 82,4 кв.м., находящийся по адресу: Ленинский район, ул.Самарская, 148, с целью использования - под магазин, склад.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендатор обязался оплачивать арендную плату в размере, определенном расчетом: 3400 руб. за 1 кв.м. х 82,4 кв.м. х30 = 8 404 800 руб. в год.

При этом размер платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством (пункт 2.3 договора).

Арендная плата должна вноситься арендатором ежегодно в установленные пунктом 2.4 договора сроки: 50% - 15.09.1995 г., 50% - 15.11.1995 г. (ежегодно).

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает пени от суммы неуплаты за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).

В связи с изменением законодательства с 01.07.2006 г. полномочия по распоряжению указанным земельным участком для целей, не связанных со строительством возложены на истца.

ООО "Акжаик" является собственником нежилого помещения площадью 330,80 кв.м. (подвал комнаты N N 1-5, 7-9; 1 этаж комнаты NN 1-4, 6, 8-10), находящегося по адресу: Самарская область, г.Самара, Ленинский район, ул.Самарская, д.148. Указанное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 25.06.2004 г.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 18.12.2012 г. N 63-00-102/12-4958821 земельный участок с кадастровым номером 63:01:05010002:0206 поставлен на государственный кадастровый учет 04.12.2005 г., находится по адресу: Самарская область, г.Самара, ул.Самарская, д.148, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование магазин и складские помещения, площадь 82,40 кв.м. (площадь ориентировочная)

Письмом от 11.03.2012 г. N 12/4283 Министерство имущественных отношений Самарской области уведомило ООО "Акжаик" о наличии долга по уплате арендных платежей в размере 367 667 руб. 57 коп. (по состоянию на 28.02.2012 г.), об отсутствии задолженности по оплате пени, о существенном нарушении арендатором условий договора и предложило ответчику расторгнуть договор аренды, предупредив, что в случае не устранении ответчиком условий договора по оплате арендной платы и отказе от расторжения договора Министерство обратиться с иском в суд.

По расчетам истца, выполненным в соответствии с постановлениями Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74, от 06.08.2008 г. N 308, от 16.12.2009 г. N 643 долг арендатора по оплате арендных платежей за период с 01.01.2007 г. по 31.08.2012 г. составил 406 265 руб. 45 коп. На сумму задолженности истцом начислена пеня за период с 12.05.2010 г. по 31.08.2012 г. в размере 85 363 руб. 88 коп.

Сведений об оплате арендных платежей и пени в спорном периоде арендатором (ответчиком) не представлено.

Между тем, согласно техническому паспорту домовладения N 148 по ул. Самарской в квартале N 95 Ленинского района города Самары (ТОО "Акжаик") усматривается, что принадлежащее ответчику помещение магазина находится на первом и подвальном этажах пятиэтажного многоквартирного жилого дома.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату.

Из материалов дела усматривается, что принадлежащее ответчику нежилое помещение является частью многоквартирного жилого дома, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом и земельный участок, входящим в материалы инвентаризации по домовладению N 148 по ул.Самарская в строительном квартале N 95 Ленинского района г.Самары.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 4 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Пунктом 66 того же постановления разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, с момента ведения в действие Жилищного кодекса РФ (01.03.2005 г.) публично-правовое образование, как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Исходя из этого обязанность у ответчика, как у собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, по внесению арендных платежей отсутствует, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и является обязательной для арбитражных судов при рассмотрении дел данной категории.

Доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 февраля 2013 года, принятое по делу N А55-32251/2012, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко