Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. N 09АП-10265/13

г. Москва

29 апреля 2013 г.

Дело N А40-138759/12-85-740

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей: Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмасхановым М.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Феникс"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.02.2013 года

по делу N А40-138759/2012, принятое судьей Беловой А.Р.

по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)

к ООО "Феникс" (ИНН 7734523945, ОГРН 1057746419785)

о расторжении договора аренды; выселении ООО "Феникс" из нежилого помещения и передачи в освобожденном виде помещения ДИГМ; взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа.

при участии в судебном заседании:

от истца: Михайлова А.В. по дов. N 33-д-71/13 от 16.04.13г.;

от ответчика: Власова Н.В. по дов. N б/н от 26.02.13г.;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" о расторжении договора аренды от 31.03.2010 N 03-00085/10, выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 49,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, проспект Мира, д. 85, и передаче в освобожденном виде указанного помещения истцу; взыскании задолженности по арендной плате в размере 346.361,33 руб., пени за просрочку платежа в размере 11.361,24 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2013 года по делу N А40-138759/2012 иск удовлетворен. При этом суд исходил из доказанности исковых требований.

Ответчик с указанным решением не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы отменить и вынести новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы ссылался на то, что решение вынесено в отсутствие ответчика, не извещенного о месте и времени судебного заседания надлежащим образом. Кроме того, заявитель указывает на то, что претензию истца от 27.06.2012 г. N 23-23-1535 не получал, в связи с чем требование о расторжении Договора и выселении ответчика из спорных нежилых помещений в порядке ст. 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о частичной отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, 31.03.2010 между истцом (Арендодателем) и ответчиком (Арендатором) заключен договор аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы N 03-00085/10 с приложениями к нему (далее - Договор), в соответствии с которым на основании распоряжения ДИГМ N 264-р от 01.02.2010 о проведении аукциона по определению ставки арендной платы на нежилое помещение по адрес РФ. г. Москва, Северо-Восточный административный округ, Останкинский, Мира просп., дом 85 и документа: "ВЫПИСКА ИЗ ПРОТОКОЛА СГУП ПО ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ N 25 от 31.03.2010" Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) (далее - Объект аренды ) общей площадью 49.5 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 85, для использования в целях бытового обслуживания.

Технические характеристики и иные сведения об Объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ N 3205/7 по состоянию на 11.09.2007.

Срок действия договора с 1 апреля 2010 г. по 31 марта 2020 г. (п. 2.1 Договора).

Согласно п. 2.2 договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке.

Согласно п. 3.1 Договора передача Объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается Арендодателем и Арендатором не позднее 14 дней с момента подписания Договора Сторонами

Факт передачи ответчику спорного нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 31.03.2010 г.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Права и обязанности сторон определены в разделе 5 Договора, платежи и расчеты по Договору в разделе 6, согласно п. 6.1 которого ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 31.03.2010 N 25 на Объект аренды (п. 1.1 Договора) и не может быть снижена. За Объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения Договора и не может быть снижена.

Согласно п. 6.2 Договора за указанный в разделе 1 договора размер ставки годовой арендной платы кв.м устанавливается в размере 13.316 (с учетом НДС) рублей. В арендную плату не включены:

- плата за пользование земельным участком, на котором расположен Объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке;

- плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью;

- плата за предоставляемые коммунальные услуги.

В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения настоящего договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, учитывающего изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде (далее -коэффициент-дефлятор), устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом РФ Минэкономразвития РФ).

При этом, ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент дефлятор.

Арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате Арендатором без дополнительного тасования и внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий говор (п. 6.3).

Согласно п. 6.4 Арендатор самостоятельно исчисляет налог на добавленную стоимость в размере, установленном действующим законодательством, и перечисляет его в соответствующие бюджеты через налоговые органы по месту своей регистрации, указывая в платежных рентах, от чьего имени произведен платеж.

Арендная плата без НДС вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, давленной пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 настоящего Договора, в бюджет города Москвы (п. 6.5).

Материалами дела подтверждается, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность с февраля 2012 г. по сентябрь 2012 г. в размере 346.361 руб. 33 коп.

Так как ответчик не представил доказательства погашения образовавшейся задолженности, то Арбитражного суда г. Москвы правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность с февраля 2012 г. по сентябрь 2012 г. в размере 346.361 руб. 33 коп., так как в силу ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 7.1 Договора при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Истец заявил требование о взыскании с ответчика пени за период с 06.04.2012 по 12.09.2012 в размере 11.361,24 руб., которые были обоснованно удовлетворены судом первой инстанции, поскольку они соответствуют положениям ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям заключенного Договора.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что в 2012 году ему должна была быть установлена ставка арендной платы в размере 1800 руб. за кв.м., не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.03.2012 г. по делу N А40-108266/11-23-904 отказано в удовлетворении иска ООО "Феникс" к Департаменту имущества города Москвы о внесении изменений в Договор от 31.03.2010 года N 03-00085/10, в виде установления ставки арендной платы в размере 1 800 руб. за 1 кв.м. в год.

В соответствии с п. 8.3 Договора он может быть досрочно расторгнут, в связи с односторонним отказом Арендодателя от исполнения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в настоящем пункте, в том числе, в случае невнесения Арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд, либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

В связи с наличием у ответчика задолженности, истец указал, что направил ответчику претензию от 27.06.2012 N 23-23-1535 (л.д. 113-114) с требованием в срок до 01.08.2012 оплатить задолженность и пени, а при невыполнении названных требований в срок до 01.08.2012 дать письменное согласие на расторжение договора аренды по соглашению сторон (п. 2 ст. 452 ГК РФ). В случае, если имеющаяся задолженность не будет погашена, а также при неполучении в срок, указанный в претензии, истец обратится в Арбитражный суд с иском о принудительном расторжении договора, выселении и возмещении убытков.

Посчитав соблюдение истцом, установленного ст.ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка урегулирования спора, Арбитражный суд города Москвы пришел в выводу об удовлетворении иска в части расторжения Договора и выселении ответчика из арендуемых нежилых помещений.

Отменяя решения Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Предъявляя иск, истец ссылался на нарушение ответчиком 8.3 Договора и невнесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа.

Заявитель апелляционной жалобы ссылался на то, что указанную претензию не получал, истец указал на то, что названную претензию направлял простым письмом.

Таким образом, судебная коллегия установила, что истец не представил доказательств получения ответчиком претензии от 27.06.2012 N 23-23-1535.

Между тем, по смыслу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом ответчик, для исполнения требований претензии в разумный срок, должен получить претензию. Однако таких доказательств истцом не представлено.

При таких данных требование иска в части расторжения договора аренды от 31.03.2010 N 03-00085/10 и выселения ООО "Феникс" из нежилого помещения общей площадью 49,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 85, удовлетворению не подлежит, а решение Арбитражного суда г. Москвы в указанной части подлежит отмене.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 124, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести замену наименования истца с Департамента имущества города Москвы на Департамент городского имущества г.Москвы.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2013 года по делу N А40-138759/2012 в части расторжения договора аренды от 31.03.2010 N 03-00085/10 и выселения ООО "Феникс" из нежилого помещения общей площадью 49,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 85 - отменить.

В удовлетворении иска в указанной части отказать. В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Савенков О.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Сумарокова Т.Я.