Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2013 г. N 05АП-241/13

г. Владивосток

07 мая 2013 г.

Дело N А59-2061/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 25 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, А.В. Ветошкевич,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, индивидуального предпринимателя Сторожкова Евгения Федоровича

апелляционные производства N 05АП-241/2013, 05АП-242/2013

на решение от 14.11.2012 судьи С.И. Ким

по делу N А59-2061/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску (заявлению) Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска

к индивидуальному предпринимателю Сторожкову Евгению Федоровичу

о взыскании задолженности и пени по договору

при участии:

лица, участвующие в деле, не явились

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - ДАГИЗ г. Южно-Сахалинска) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сторожкову Евгению Федоровичу (далее - ИП Сторожков Е.Ф.) о взыскании задолженности по договору аренды от 17.05.2010 за период со 2 квартала 2009 года по 3 квартал 2011 года в сумме 2 544 728 руб. 27 коп. и пени за период с 17.06.2010 по 07.08.2012 в сумме 1 549 548 руб. 20 коп. (с учетом уточнения искового заявления согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 14.11.2012 с ответчика в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате в сумме 2 544 728 руб. 27 коп. и пени за просрочку платежей в сумме 958 087 руб. 52 коп., всего 3 502 815 руб. 79 коп. В остальной части иска отказано. С ответчика в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в сумме 40 514 руб. 08 коп.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа во взыскании пени. Полагает, что на сумму задолженности, образовавшуюся до заключения договора, также может быть начислена неустойка, поскольку данная неустойка установлена законом (статья 395 ГК РФ), в связи с чем просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 146244 рубля 26 копеек.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных требований. Указывает, что стороны в установленном порядке не согласовали размер арендной платы. Считает, что сторонами не достигнуто соглашение о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы, поскольку у представителя ответчика отсутствовали полномочия по согласованию с истцом данного условия договора. Полагает, что расчёт арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположено административное здание, должен быть произведён с учётом того обстоятельства, что с 08.11.2010 собственником _ доли в праве собственности на административное здание стало ООО "Автопорт".

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика истец с доводами жалобы не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В представленных суду апелляционной инстанции пояснениях ответчик частично признает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 470 258 рублей 92 копейки.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось на 26.03.2013.

В заседании суда апелляционной инстанции 26.03.2013 рассмотрение дела начато сначала в связи с изменением состава суда на основании статьи 18 АПК РФ.

Учитывая, что ответчик просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований, а истец обжалует вынесенный судебный акт в части отказа во взыскании пени, суд апелляционной инстанции проверят обжалуемый судебный акт в полном объеме.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось на 25.04.2013.

В заседание суда апелляционной инстанции извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в не явились, через канцелярию суда представили письменные пояснения с приложением расчетов суммы иска, которые приобщены судом к материалам дела.

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, апелляционный суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

Переход права собственности на административное здание инв. N 5495, литер А, этажность 1,2, площадью 528,20 кв. м., расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, 58, к Сторожкову Е.Ф. зарегистрирован в установленном законом порядке 03.12.2001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.12.2001.

Переход права собственности на здание склада (убежище) инв. N 5495, литер О, подземная этажность 1, площадью 104,3 кв.м., расположенное по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, 58, к Сторожкову Е.Ф. зарегистрирован в установленном законом порядке 03.12.2001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.05.2006.

На основании постановлений мэра г. Южно-Сахалинска от 25.10.2004 N 1987 и от 12.03.2010 N 419 между департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (в настоящее время - департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сторожковым Евгением Федоровичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N11921 от 17.05.2010 (далее - договор от 17.05.2010), в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование земельный участок с кадастровым номером 65:01:0311003:74, площадью 1850 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западнее пересечения ул. Украинская и пр. Мира (ул. Украинская, 58). Участок предоставлен для/под существующее административное здание и здание склада (убежище).

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что арендатор принял в пользование земельный участок на условиях аренды с 03.12.2001 по 21.07.2012.

Согласно пункту 2.1. договора арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования земельным участком. Арендная плата начисляется с 03.12.2001 и оплачивается ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 1V квартал не позднее 25 ноября текущего года (пункты 2.3., 2.4. договора).

Письмами от 21.07.2010 N 52158, от 01.10.2010 N 55523, от 11.10.2010 N 55719, от 19.04.2011 N 92792, от 26.07.2011 N 103173 арендодатель предупреждал арендатора о необходимости исполнения обязательств по внесению арендных платежей надлежащим образом. Однако арендатор задолженность по арендной плате за период с 18.05.2009 по 29.08.2011 в добровольном порядке не погасил.

Ссылаясь на то, что арендатор исполняет обязательства по оплате за пользование земельным участком ненадлежащим образом, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзывов на неё, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за землю, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Таким образом, регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ).

Согласно пункту 2.1 договора от 17.05.2010 арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за правом пользования земельным участком, в соответствии с Приложением к договору "Расчёт арендной платы", которое является неотъемлемой частью договора аренды.

Довод ответчика о том, что стороны в установленном порядке не согласовали размер арендной платы, апелляционной коллегией отклоняется, поскольку в материалах дела имеются расчёты арендной платы за 2001-2011 годы. Кроме того, из представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации по Сахалинской области регистрационного дела на спорный земельный участок следует, что ответчик для регистрации договора аренды представил расчеты арендной платы за период с 2001 по 2010 годы.

Апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции об обоснованности заявленного истцом периода взыскания задолженности по договору аренды.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Пунктом 2.3 договора от 17.05.2010 установлено, что арендная плата начисляется с 03.12.2001.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации прав от 03.12.2001 и от 15.05.2006 ответчик зарегистрировал переход права собственности на административное здание и здание склада 03.12.2001. Таким образом, ответчик фактически пользовался земельным участком, на котором расположены данные объекты недвижимости, с 03.12.2001.

Ответчик выразил согласие оплатить такое пользование, реализовав своё право на подписание договора от 17.05.2010 через представителя.

Доказательств того, что при подписании договора от 17.05.2010 представитель ответчика действовал с превышением предоставленных ему полномочий, в материалах дела не имеется.

Коллегия учитывает, что право собственности ответчика на вышеуказанные административное здание и здание склада прекращено 30.08.2011, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав, представленными ответчиком в суд апелляционной инстанции.

Таким образом, заявленный истцом период взыскания задолженности с 18.05.2009 по 29.08.2011 является обоснованным.

Вместе с тем при проверке представленного истцом расчёта задолженности суд первой инстанции не учёл следующее.

18.10.2010 между ИП Сторожковым Е.Ф. (продавец) и ООО "Автопорт" (покупатель) заключён договор купли-продажи _ доли в праве собственности на административное здание площадью 528,2 кв. м., кадастровый номер 65:01:00:00:5495:58/А, расположенном по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, 58. Право общей долевой собственности на указанное здание зарегистрировано за ИП Сторожковым Е.Ф. и ООО "Автопорт" 08.11.2010, что подтверждается соответствующими отметками Управления Росреестра по Сахалинской области на договоре от 18.10.2010 (л.д. 97-98).

Согласно пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Кроме того, согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения, апелляционная коллегия считает, что с 08.11.2010 расчёт задолженности по арендной плате должен производиться с учётом того, что доля ответчика в праве собственности на административное здание составляет _.

Через канцелярию суда апелляционной инстанции истцом представлен расчёт суммы основного долга с учётом наличия у ответчика с 08.11.2010 _ доли в праве собственности на административное здание, а также письменные пояснения к расчёту. Указанный расчет проверен апелляционным судом и признан верным.

Согласно данному расчёту задолженность ответчика по договору от 17.05.2010 за период с 18.05.2009 по 29.08.2011 составила 2 065 956 рублей 45 копеек.

Доказательств оплаты образовавшейся задолженности в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признаёт требования истца о взыскании основного долга законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 2 065 956 рублей 45 копеек.

Расчет суммы иска, представленный в суд апелляционной инстанции ответчиком, согласно которому сумма долга за период с 21.04.2010 по 29.08.2011 составляет 1 973 551 рубль 78 копеек, коллегия оценивает критически, поскольку указанный расчет не обоснован, пояснения относительно того, каким образом он составлен, ответчиком не представлены. Кроме того, ответчик необоснованно исключает из взыскиваемого периода период с 18.05.2009 по 20.04.2010.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, надлежащим образом сформирован и поставлен на кадастровый учет 21.04.2010 как вновь созданный объект недвижимости, не принимается апелляционным судом ввиду следующего.

В соответствии с постановлением мэра г.Южно-Сахалинска от 25.10.2004 N 1987 ответчику предоставлен в аренду с 03.12.2001 по 21.07.2023 земельный участок площадью 1628 кв.м.

Как установлено судом, увеличение площади земельного участка до 1850 кв.м произошло на основании Постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 12.03.2010 N 419 (л.д. 147) в результате межевания земель.

В договоре от 17.05.2010 сторонами согласована передача земельного участка площадью 1850 кв.м. В пункте 2.3 договора от 17.05.2010 стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим с 03.12.2001 (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что площадь земельного участка, занятого административным зданием и зданием склада, и необходимая для их использования, изначально фактически составляла 1850 кв.м, площадь данного земельного участка была уточнена в результате межевания, фактом подписания договора от 17.05.2010 ответчик подтвердил, что с 03.12.2001 фактически пользовался земельным участком площадью 1850 кв.м, в связи с чем расчёт арендной платы правомерно произведён истцом за весь заявленный период исходя из площади земельного участка 1850 кв.м.

Довод ответчика о том, что при расчёте задолженности истец не учёл оплату в сумме 260 842 рубля 58 копеек, апелляционной коллегией отклоняется в силу следующего.

01.09.2010 ответчик обратился к истцу с заявлением считать оплаченную им сумму 260 842 рубля 58 копеек оплатой за земельный участок по ул. Украинской, 58. Письмом от 02.09.2010 N 8227-014/08 истец уведомил ответчика о зачёты данных денежных средств в счёт оплаты за фактическое пользование земельным участком, расположенным по ул. Украинской, 58 (л.д. 105, 106).

Поскольку из содержания вышеуказанных документов не представляется возможным установить, что оплата 260 842 рублей 58 копеек произведена именно во исполнение договора аренды от 17.05.2010 и что денежные средства зачтены истцом в счёт оплаты задолженности, образовавшейся за период с 18.05.2009 по 29.08.2011, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для уменьшения подлежащей уплате задолженности на 260 842 рублей 58 копеек при рассмотрении настоящего дела не имеется. Если ответчик полагает 260 842 рублей 58 копеек излишне уплаченными, он вправе обратиться в суд с самостоятельным иском.

Истец также заявлял требование о взыскании пени за период с 17.06.2010 по 07.08.2012 в сумме 1 549 548 руб. 20 коп.

В соответствии со статьёй 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно пункту 6.1. договора от 17.05.2010 в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Факт просрочки исполнения обязательств подтверждён материалами дела.

Учитывая, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ), суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что пени может быть начислена только на сумму арендных платежей, подлежащих оплате с момента заключения договора, то есть с 17.06.2010.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование имуществом за период, предшествующий заключению договора, но не может рассматриваться как возникновение обязанности по внесению арендных платежей ранее заключения самого договора.

Представленный истцом в суд апелляционной инстанции расчёт пени за период с 17.06.2010 по 07.08.2012 на сумму задолженности 2065956 рублей 45 копеек судом проверен и признан верным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признаёт требование истца о взыскании пени законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению в размере 354 617 рублей 65 копеек.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 270 АПК РФ ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

Довод истца о том, что на сумму задолженности, образовавшуюся до заключения договора, также может быть начислена неустойка, поскольку данная неустойка установлена законом (статья 395 ГК РФ), апелляционной коллегией отклоняется как несостоятельный.

Взыскание неустойки (статья 330 ГК РФ) и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) являются различными по своей правовой природе мерами ответственности за гражданское правонарушение, в связи с чем взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами не может рассматриваться как неустойка, предусмотренная законом.

При обращении в суд с настоящим иском истец в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ избрал такой способ защиты своих нарушенных прав как взыскание неустойки.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец просит взыскать проценты, начисленные на сумму задолженности за период с 18.05.2009 по 16.06.2010. Фактически, ответчик изменил предмет иска, что противоречит требованиям пункта 3 статьи 266 АПК РФ.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленной на сумму задолженности за период с 18.05.2009 по 16.06.2010. Следовательно, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Учитывая результаты рассмотрения спора, в силу пунктов 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса с ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 27 359 рублей 74 копейки.

Поскольку апелляционная жалоба ответчика частично удовлетворена, в силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 673 рубля 20 копеек.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 14.11.2012 по делу N А59-2061/2012 изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Сторожкова Евгения Федоровича в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска 2 065 956 рублей 45 копеек основного долга, 354 617 рублей 65 копеек пени, всего - 2 420 574 (два миллиона четыреста двадцать тысяч пятьсот семьдесят четыре) рубля 10 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Сторожкова Евгения Федоровича в доход федерального бюджета 27 359 (двадцать семь тысяч триста пятьдесят девять) рублей 74 копейки государственной пошлины по иску.

Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска в пользу индивидуального предпринимателя Сторожкова Евгения Федоровича 673 (шестьсот семьдесят три) рубля 20 копеек расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев А.В. Ветошкевич