Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 ноября 2007 г. N КГ-А41/11237-07 Суд удовлетворил иск в части расторжения договора аренды нежилого помещения и выселения ответчика из занимаемых помещений, поскольку ответчиком было допущено существенное нарушение условий спорного договора в части оплаты арендных платежей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 ноября 2007 г. N КГ-А41/11237-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2007 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройбилдинг" (далее по тексту - ООО "Стройбилдинг") обратилось в арбитражный суд Московской области с иском к Мытищинской Районной Общественной Организации "Армянский Культурный Центр" о расторжении договора аренды от 1 августа 2003 года нежилого здания - овощехранилище, одноэтажное, общей площадью 750,1 кв.м., расположенное по адресу; Московская область, г. Мытищи, 2-й Рупасовский пер. д. 6;

- о выселении ответчика из указанного здания,

- о взыскании задолженности по арендной плате за период с августа 2004 года за март 2006 года в размере 625 083 руб. 33 коп.:

- о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 32 514 руб. 93 коп.

В ходе судебного разбирательства истец заявил об изменении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности и процентов, просил взыскать с ответчика 602 795 руб. 91 коп - задолженность по арендной плате за период с августа 2004 года по июнь 2006 года; 41 208 руб. 97 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами (л.д. 89-90 т. 1).

Данные изменения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Мытищинская Районная Общественная Организация "Армянский Культурный Центр" обратилась в арбитражный суд Московской области со встречными исковыми требованиями к ООО "Стройбилдинг" об обязании ООО "Стройбилдинг" подписать договор спорного нежилого помещения на прежних условиях; об обязании ООО "Стройбилдинг" соблюдать условия дополнительного соглашения от 18 ноября 2003 года между МРОО "Армянский Культурный Центр" и прежним собственником о взаимозачете по ремонтно-строительным работам; об обязании ООО "Стройбилдинг" создать нормальные условия для эксплуатации арендуемого помещения и подключении коммуникаций (л.д. 107-110 т. 1)

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 октября 2006 года с МРОО "Армянский Культурный Центр" в пользу ООО "Стройбилдинг" взыскана задолженность по арендной плате в размере 602 795 руб. 91 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 733 руб. 33 коп., расходы по госпошлине в сумме 15 075 руб. 98 коп.

Судом расторгнут договор аренды нежилого помещения от 1 августа 2003 года, заключенный между ЗАО "615 Строй Управ" и МРОО "Армянский Культурный центр", зарегистрированный в МОРП 22 сентября 2003 года за N 50-01/42-46/2003-159.01.

Мытищинская Районная Общественная Организация "Армянский Культурный Центр" выселена из здания: овощехранилище, одноэтажное, общей площадью 750,1 кв.м. расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, 2-й Рупасовский пер., д. 6.

В остальной части иска ООО "Стройбилдинг" к МРОО "Армянский Культурный Центр" отказано.

В удовлетворении встречного иска Мытищинской районной общественной организации "Армянский Культурный Центр" к ООО "Стройбилдинг" отказано (л.д. 63-66 т. 2).

Постановлением от 29.08.2007 г. решение Арбитражного суда Московской области от 10 октября 2006 года по делу N А41-К1-8718/06 отменено в части расторжения договора аренды нежилого помещения от 1 августа 2003 года, заключенного между ЗАО "615 СтройУправ" и Мытищинской Районной Общественной Организации "Армянский Культурный Центр" из здания овощехранилища, общей площадью 750,1 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, 2-й Рупасовский пер., д. 6.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

На указанное постановление в части отказа в удовлетворении иска подана кассационная жалоба ООО "Стройбилдинг", в которой ставится вопрос об его отмене и оставлении в силу в части удовлетворения иска о расторжении договора и выселении решения суда первой инстанции.

Мытищинской РОО "Армянский Культурный Центр" подана кассационная жалоба на судебные акты в части удовлетворения иска о взыскании арендной платы, в которой ставится вопрос об их отмене как необоснованных.

В судебном заседании стороны доводы своих кассационных жалоб поддерживали, против удовлетворения жалоб друг друга возражали.

Судебная коллегия, выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, не находит оснований к удовлетворению жалобы Мытищинского РОО "Армянский Культурный Центр", жалоба ООО "Стройбилдинг" подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 1 августа 2003 года между ЗАО "СтройУправ" (Арендодатель) и Мытищинской Районной Общественной Организацией "Армянский Культурный Центр" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (л.д. 5-7 т. 1).

По условиям указанного договора Арендодатель передает, а Арендатор для осуществления Уставной деятельности принимает в аренду принадлежащее Арендодателю на праве собственности здание: одноэтажное, общей площадью 750, 10 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Мытищи, 2-ой Рупасовский переулок, д. 6.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата составляет 500 рублей в год с учетом налога на добавленную стоимость за один кв.м. предоставляемой площади. Арендатор своевременно, равными долями, не позднее пятого числа каждого месяца производит арендные платежи за прошедший месяц.

Срок действия договора аренды установлен с 1 августа 2003 года по 30 июля 2018 года (на срок 15 лет).

22 сентября 2003 года Московской областной регистрационной палатой был зарегистрирован вышеуказанный договор аренды нежилого помещения от 1 августа 2003 года (л.д. 7 т. 1).

По акту передачи в аренду нежилого помещения от 1 августа 2003 года спорный объект недвижимого имущества был передан от ЗАО "615 СтройУправ" - МРОО "Армянский Культурный Центр" (л.д. 8 т. 1).

На основании решения N 1 от 12 апреля 2004 года ЗАО "615 СтройУправ", являющееся учредителем ООО "Стройбилдинг", в счет оплаты уставного капитала истца передало по акту от 15 июля 2004 года здание - овощехранилище, одноэтажное, общей площадью 750, 10 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Мытищи, 2-ой Рупасовский пер. д. 6 - Обществу с ограниченной ответственностью "Строй-билдинг".

28 июля 2004 года было зарегистрировано право собственности ООО "Стройбилдинг" на здание - овощехранилище, одноэтажное, общей площадью 7 50, 10 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Мытищи, 2-ой Рупасовский пер. д. 6, о чем истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50 АЖ N 295801 (л.д. 9 , т. 1).

Платежными поручениями N 2 от 26 июля 2004 года, N 3 от 20 сентября 2004 года, N 4 от 20 октября 2004 года, N 9 от 25 ноября года, от 13 января 2005 года МРОО "Армянский Культурный Центр" производило оплату ЗАО "615 СтройУправ" за аренду спорного помещения за июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2004 года (л.д. 72-77, т. 1).

23 июня 2005 года МРОО "Армянский Культурный центр" направило в адрес ООО "Стройбилдинг" ответ на претензию от 15 июня 2005 года, в котором указало на то, что Армянский Культурный Центр своевременно не был информирован об изменении прав собственности на здание, расположенное по адресу: Московская область, г. Мытищи, 2-ой Рупасовский пер. д. 6, и до 1 января 2005 года арендная плата выплачивалась Арендодателю ЗАО "615 СтройУправ", согласно выставленным счетам (л.д. 17, т. 1)

30 марта 2006 года ООО "Стройбилдинг" направило в адрес председателя Правления МРОО "Армянский Культурный центр" письмо N 30/06 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 1 августа 2003 года, в связи с нарушением условий договора по перечислению арендной платы (л.д. 13, т. 1).

Отказывая в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды и выселения, суд апелляционной инстанции указал на то, что истец не является стороной по спорному договору аренды и не вправе требовать его расторжения.

С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны с нарушением норм материального права - ст.ст. 608, 617 ГК РФ, согласно которым право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком и права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды в силу закона перешли к истцу.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно в соответствии с требованиями ст.ст. 608, 614, 619, 452 ГК РФ удовлетворил иск в части расторжения договора и выселении, поскольку ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора в части оплаты арендных платежей.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в иске о расторжении спорного договора и выселении подлежит отмене, а решение суда первой инстанции в этой части - оставлению в силу.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили иск в части взыскания задолженности по арендной плате, поскольку у ответчика имелась задолженность по арендной плате за период с августа 2004 г. по июнь 2006 г. В этой части судебные акты соответствуют требованиям ст.ст. 307-310, 614 ГК РФ и условиям спорного договора.

Доводы жалобы Мытищинского РОО "Армянский Культурный Центр" о том, что суд необоснованно взыскал арендную плату, так как арендодатель чинил препятствия в пользовании арендованным имуществом, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку данные доводы были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и суды дали им надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

постановление от 29.08.2007 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-8718/06 в части отказа в удовлетворении иска ООО "Стройбилдинг" о расторжении договора аренды от 01.08.2003 г. и выселении отменить и решение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2006 г. в этой части оставить в силу, в остальной части постановление оставить без изменения, кассационную жалобу Мытищинской РОО "Армянский Культурный Центр" - без удовлетворения.