Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2013 г. N 03АП-1651/13

г. Красноярск

08 мая 2013 г.

Дело N А33-8305/2011к19

Резолютивная часть постановления объявлена "30" апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "08" мая 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей: Бутиной И.Н., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савицкас Н.В.,

при участии:

от единственного участника должника Тумасяна А.Р. - Коконова Е.В. - представителя по доверенности от 21.09.2012;

от ООО "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" - Иватова М.Н. - представителя по доверенности от 19.08.2012;

от конкурсного кредитора Толочко А.Л. - Анищенко А.В. - представителя по доверенности от 26.02.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управлющая компания "Инвестиции Управление Активами"

на определение Арбитражного суда Красноярского края

от "05" марта 2013 года по делу N А33-8305/2011к19, принятое судьей Федориной О.Г.,

установил:

Федеральная налоговая служба обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью производственное объединение "Крастяжмаш" (ИНН 2411016441, ОГРН 1062411015204) банкротом.

Определением от 31.05.2011 заявление принято к производству суда, назначено судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления.

Определением от 16.11.2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью производственное объединение "Крастяжмаш" введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14.05.2012 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 01.11.2012.

Сообщение о признании должника банкротом опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 94 от 26.05.2012.

Определением арбитражного суда от 15.06.2012 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью производственное объединение "Крастяжмаш" утвержден Алахкулиев Сабир Тарикулиевич.

16.01.2013 конкурсный управляющий должника Алахкулиев С.Т. обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении начальной продажной стоимости предметов залога:

нежилое помещение общей площадью 1912,3 м.кв, этаж 3, кадастровый (или условный) номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20006, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 6;

нежилое помещение общей площадью 1979,4 м. кВ., этаж 3, кадастровый (или условный) номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20005, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 5;

нежилое помещение общей площадью 1874 м. кВ., этаж 1, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20002, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом 2;

нежилое помещение общей площадью 1761,2 м. кВ., этаж 2, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:0004376710:20003, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 3;

нежилое помещение общей площадью 1830,6 м. кВ., этаж 2, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000236710:0001:20004, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, 2, пом. 4;

нежилое помещение общей площадью 1914,3 м. кВ., этаж 1, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20001, расположенное по адресу: г. Красноярск, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 1.

нежилое строение, общей площадью 112973,50 кв.м., кадастровый номер 24:11:000000:0000:04:214:002:000436710:0002, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район. 20-й километр Енисейского тракта, стр. 2.

земельный участок, общей площадью 372 426,07 м.кв. из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 24:11:260104:0065, расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Шуваевский сельсовет, 20 км. Енисейского тракта (правая сторона), участок N 13.

Определением суда от 05.03.2013 заявление об установлении начальной цены продажи залогового имущества должника удовлетворено частично. Утверждена начальная цена продажи на первых торгах имущества общества с ограниченной ответственностью производственное объединение "Крастяжмаш" (ИНН 2411016441, ОГРН 1062411015204, Емельяновский район Красноярского края), находящегося в залоге у общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции Управления Активами" в следующем размере:

- нежилое помещение, общая площадь 1912,30 кв.м, расположенное по адресу Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2, пом.6 на 3 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20006 - 11 699 501 рублей 60 копеек (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1979,4 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, - Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2. пом.5 на 3 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20005 - 12 110 020 рублей 80 копеек (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1830,6 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2. пом.4 на 2 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20004 - 11 199 658 рублей 40 копеек (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1761,20 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2. пом.3 на 2 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20003 - 10 775 068 рублей (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1874,0 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2, пом.2 на 1 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20002 - 11 465 180 рублей 80 копеек (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1914,30 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2, пом.1 на 1 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20001 - 11 711 737 рублей 60 копеек (без учета НДС);

- нежилое здание, общая площадь 112 973,50 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край. Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2; кадастровый N :24:11:000000:0000:04:214:002:000436710:0002 - 691 174 832 рубля (без учета НДС).

В остальной части требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение арбитражного суда от 05 марта 2013 года отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что установление начальной цены продажи имущества на основании отчета N ОЦ-119/0213, подготовленного независимым оценщиком ООО "АБФ "ЛИТ-АУДИТ", как определяющим наибольшую рыночную стоимость из всех представленных отчетов об оценке, является нецелесообразным, так как не способствует увеличению спроса на предлагаемое к продаже имущество, установленная судом первой инстанции начальная продажная стоимость приведет к затягиванию процедуры банкротства и нарушает интересы кредиторов

Определением суда от 14.04.2013 апелляционная жалоба принята к производству, а рассмотрение назначено на 30.04.2013.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации www.kad.arbitr.ru) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей иных лиц, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ОООО "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель конкурсного кредитора Толочко А.Л. и представитель единственного участника должника Тумасяна А.Р. письменные отзывы не представили, отклонили доводы апелляционной жалобы, просили оставить определение Арбитражного суда Красноярского края от 05 марта 2013 года без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Определением от 01.08.2012 по делу N А33-8305/2011к2 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено требование кредитора - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" в размере 726793487 рублей 02 копейки, в том числе:

- 584790205 рублей 04 копейки - основной долг и проценты за пользование кредитом, из них 390 318 270 рублей 58 копеек как требование, обеспеченное залогом имущества должника;

- 142 003 281 рубль 98 копеек - неустойка за просрочку уплаты основного долга и процентов.

Статус залогового кредитора установлен судом в отношении следующего имущества:

- нежилое помещение общей площадью 1912,3 м.кв, этаж 3, кадастровый (или условный) номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20006, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 6;

- нежилое помещение общей площадью 1979,4 м. кВ., этаж 3, кадастровый (или условный) номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20005, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 5;

- нежилое помещение общей площадью 1874 м. кВ., этаж 1, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20002, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом 2;

- нежилое помещение общей площадью 1761,2 м. кВ., этаж 2, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:0004376710:20003, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 3;

- нежилое помещение общей площадью 1830,6 м. кВ., этаж 2, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000236710:0001:20004, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, 2, пом. 4;

- нежилое помещение общей площадью 1914,3 м. кВ., этаж 1, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20001, расположенное по адресу: г. Красноярск, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 1;

- строение общей площадью 112 973,50 м кв., кадастровый номер 24:11:000000:0000:04:214:002:000436710:0002, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2. технический паспорт нежилого здания, Лит. Б3 за инвентарным номером N 12357/5-2;

- право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего строение, общей площадью 372 426,07 м.кв. из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 24:11:260104:0065, расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Шуваевский сельсовет, 20 км. Енисейского тракта (правая сторона), участок N 13.

Факт принадлежности должнику до настоящего времени являющиеся объектом залога нежилых помещений и строения подтвержден представленными в материалы дела копиями свидетельства о регистрации права и выписками из ЕГРП.

При этом, также согласно представленных в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права 24ЕИ876255 от 13.04.2011 и выписки из ЕГРП на 05.12.2012 на основании договора купли-продажи земельного участка от 04.04.2011 N 716 за должником зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью 372 426,07 м.кв. из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 24:11:260104:0065, расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Шуваевский сельсовет, 20 км. Енисейского тракта (правая сторона), участок N 13.

В ходе проведения процедуры конкурсного производства общества с ограниченной ответственностью производственное объединение "Крастяжмаш" проведена оценка принадлежащих должнику объектов недвижимого имущества:

- на основании данных отчета от 14/2012 "об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего ООО ПО "Крастяжмаш" установлена рыночная стоимость объектов недвижимого имущества должника, в том числе расположенных по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2: помещения N 1 в сумме 13 255 352 рубля, помещения N 2 в сумме 12 976 299 рублей, помещение N 3 в сумме 12 195 228 рублей, помещение N4 в сумме 12 675 784 рубля, помещение N5 в сумме 13 706 129 рублей, помещение N 6 в сумме 13 241 503 рубля, строение N 2 - 782 272 090 рублей.

Кроме того, указанным отчетом об оценке имущества определена рыночная стоимость права собственности на земельный участок общей площадью 372 245 614 кв.м. - 89 245 614 рублей.

На основании изложенных обстоятельств, конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявление об установлении начальной продажной цены залогового имущества должника.

В ходе судебного заседания в суде первой инстанции ООО Управляющая компания "Инвестиции Управлением Активами" в материалы дела представлены выполненные по его заданию отчет N 01308 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, 20-й км. Енисейского тракта, строение принадлежащего ООО ПО "Крастяжмаш"", согласно которому рыночная стоимость указанных объектов оценки определена в размере 276 031 000 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка - 17 132 000 рублей, помещения N 6 - 3 985 000 рублей, помещения N 5 - 4 125 000 рублей, помещения N 4 - 3 815 000 рублей, помещения N 3 - 3 670 000 рублей, помещения N 2 - 3 905 000 рублей, помещения N 1 - 3 989 000 рублей и строения N 2 - 235 410 000 рублей.

Кроме того, конкурсным кредитором Пугачевым М.М. также представлен выполненный по его заданию отчет N ОЦ-119/0213 "Об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км от Енисейского тракта, строение2", согласно которому рыночная стоимость объектов оценки определена в размере 1 134 000 000 рублей без учета НДС, в том числе рыночная стоимость земельного участка - 183 830 000 рублей (с указанием - НДС не облагается), помещения N 6 - 14 624 377 рублей, помещения N 5 - 15 137 526 рублей, помещения N 4 - 13 999 573 рублей, помещения N 3 - 13468835 рублей, помещения N 2 - 14 331 473 рубля, помещения N 1 - 14 639 672 рубля и строения N2 - 863 968 540 рублей.

Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, оценив в совокупности доказательства по делу, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" следует, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом. Вместе с тем, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

Между тем, залоговый кредитор вправе представлять свои возражения против отчета об оценке, проведенной по инициативе конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства, и использовать для этого все процессуальные права, предусмотренные Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации, в том числе представлять свои доказательства действительной рыночной стоимости заложенного имущества, учитывая, что в силу закона (пункт 4 статьи 138) порядок и условия проведения торгов заложенного имущества определяет все же залоговый кредитор и именно судом разрешаются разногласия между конкурсным управляющим и конкурсным кредитором, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, в вопросе о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, к которому относится и определение начальной продажной цены предмета залога.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 01.08.2012 по делу N А33-8305/2011к2 требование общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" признано обоснованным и подлежащим включению в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью производственное объединение "Крастяжмаш" в сумме 726793487 рублей 02 копейки в третью очередь, в том числе:

- 584790205 рублей 04 копейки - основной долг и проценты за пользование кредитом, из них 390 318 270 рублей 58 копеек как требование, обеспеченное залогом имущества должника;

- 142 003 281 рубль 98 копеек - неустойка за просрочку уплаты основного долга и процентов.

Указанным определенем статус залогового кредитора установлен судом в отношении следующего имущества:

- нежилое помещение общей площадью 1912,3 м.кв, этаж 3, кадастровый (или условный) номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20006, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 6;

- нежилое помещение общей площадью 1979,4 м. кВ., этаж 3, кадастровый (или условный) номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20005, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 5;

- нежилое помещение общей площадью 1874 м. кВ., этаж 1, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20002, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом 2;

- нежилое помещение общей площадью 1761,2 м. кВ., этаж 2, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:0004376710:20003, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 3;

- нежилое помещение общей площадью 1830,6 м. кВ., этаж 2, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000236710:0001:20004, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, 2, пом. 4;

- нежилое помещение общей площадью 1914,3 м. кВ., этаж 1, кадастровый номер 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20001, расположенное по адресу: г. Красноярск, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2, пом. 1;

- строение общей площадью 112 973,50 м кв., кадастровый номер 24:11:000000:0000:04:214:002:000436710:0002, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2. технический паспорт нежилого здания, Лит. Б3 за инвентарным номером N 12357/5-2;

- право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего строение, общей площадью 372 426,07 м.кв. из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 24:11:260104:0065, расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Шуваевский сельсовет, 20 км. Енисейского тракта (правая сторона), участок N 13.

В отношении требования конкурсного управляющего об установлении начальной продажной цены земельного участка, общей площадью 372 426,07 м.кв. суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для утверждения начальной продажной цены залогового имущества в порядке статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку как следует из определения Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-8305/2011к2 судом установлен статус залогового кредитора ООО Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" в числе прочего и в отношении обеспечивающего данное требование и принадлежащее должнику право аренды земельного участка общей площадью 372 426,07 м.кв. расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, Шуваевский сельсовет, 20 км. Енисейского тракта (правая сторона), участок N 13. Однако, залоговый статус в отношении принадлежащего должнику такого объекта недвижимости, как земельный участок в рамках дела о банкротстве не устанавливался.

Как следует из текста определения Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-8305/2011к2 право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего нежилое строение N 2 общей площадью 112 973,50 м кв., кадастровый номер 24:11:000000:0000:04:214:002:000436710:0002, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, явилось объектом залога в обеспечение обязательств по кредитному договору на основании заключенного между должником и банком последующего договора залога N 296-08/3-1 от 31.12.2008.

Вместе с тем, как следует из материалов дела в последующем 13.04.2011 за должником зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок кадастровый N : 24:11:0260104:65, общей площадью 372 426,07 кв.м, расположенные по адресу: местоположение установлено относительно ориентира. расположенного в границах участка, почт. адрес:Красноярский край. Емельяновский район, Шуваевский сельсовет, 20 км Енисейского тракта. (правая сторона), участок N 13. Данные обстоятельства подтверждены представленной в материалы дела копией свидетельства о государственной регистрации права серии 24ЕИ N876255 и выпиской из ЕГРП.

Рассматриваемый земельный участок общей площадью 372 426,07 м.кв. относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Согласно кадастровому плану земельного участка на нем размещены объекты недвижимости, в том числе в отношении которых в рамках рассмотрения настоящего обособленного спора судом установлена начальная продажная цена принадлежащего должнику залогового имущества, обеспечивающего права требования ООО Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами" к должнику.

Если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора не принадлежавшем залогодателю на праве собственности (в отсутствие оформленных прав на землю, при наличии права постоянного бессрочного пользования и др.), однако после заключения договора об ипотеке залогодатель приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием. Однако в такой ситуации, поскольку подлежащий реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным зданием земельный участок не являлся предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи здания и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены здания, установленной судом, и начальной продажной цены участка, определенной судебным приставом-исполнителем (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявления конкурсного управляющего ООО "ПО "Крастяжмаш" об установлении начальной продажной цены принадлежащего должнику земельного участка как залогового имущества по требованиям ООО Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами". Кроме того, апелляционная жалоба не содержит доводов относительно указанного вывода суда.

Изучив документы, представленные в материалы дела, выслушав мнение заинтересованных лиц, арбитражный суд первой инстанции обоснованно установил, что разногласия между залоговым кредитором и конкурсным управляющим касаются начальной продажной цены залогового имущества - нежилых помещений по адресу Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2: помещение N 6, помещение N2, помещение N5, помещение N3, помещение N1, помещение N4; строение N2.

В материалы дела представлено три отчета об оценке рыночной стоимости имущества ООО ПО "Крастяжмаш":

- отчет об оценке N 14/2012, подготовленный независимым оценщиком ООО "Консалтинговая компания "Базис";

- отчет N 01308, подготовленный независимым оценщиком ООО "Независимая оценка";

- отчет N ОЦ-119/0213, подготовленный независимым оценщиком ООО "АБФ "ЛИТ-АУДИТ".

Указанными отчетами об оценке определена рыночная стоимость объектов оценки, с заявлением об установлении продажной цены которых обратился конкурсный управляющий.

Согласно отчету N 14/2012 "Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего ООО ПО "Крастяжмаш" рыночная стоимость объектов недвижимого имущества должника, в том числе расположенных по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2 определена в следующем размере: помещения N1 в сумме 13 255 352 рублей, помещения N2 в сумме 12 976 299 рублей, помещение N 3 в сумме 12 195 228 рублей, помещение N4 в сумме 12 675 7841 рублей, помещение N5 в сумме 13 706 129 рублей, помещение N 6 в сумме 13 241 503 рублей; рыночная стоимость права собственности на земельный участок общей площадью 372 245 614 кв.м. - 89 245 614 рублей, строение N 2 - 782 272 090 рублей.

В отчете N 01308, подготовленном независимым оценщиком ООО "Независимая оценка" итоговая стоимость объектов оценки установлена в размере 276 031 000 рублей, в том числе: земельный участок общей площадью 372426,07 кв.м. в сумме - 17 132 000 рублей, нежилых помещений по адресу Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2: помещение N 6 стоимостью 3 985 000 рублей, помещение N 5 - 4125000 рублей, помещение N4 - 3 815 000 рублей, помещение N3 - 3 670 000 рублей, помещение N2 - 3 905 000 рублей, помещение N1 - 3 989 000 рублей, строение N2 - 235410000 рублей

В отчете N ОЦ-119/0213, подготовленном независимым оценщиком ООО "АБФ "ЛИТ-АУДИТ" итоговая стоимость объектов оценки определена в размере 1 134 000 000 рублей, в том числе: земельный участок общей площадью 372426,07 кв.м. в сумме 183 830 000 рублей, нежилых помещений по адресу Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2: помещение N 6 стоимостью 14 624 377 рублей, помещение N 4 -13 999 573 рублей, помещение N2 - 14 331 476 рублей, помещение N5 - 15 137 526 рублей, помещение N3 - 13 468 835 рублей, помещение N1 - 14 369 672 рублей, строение N2 - 863968540 рублей

Таким образом, в представленных заключениях имеются значительные расхождения в оценке стоимости указанных объектов.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно абзацу 3 пункта 5 статьи 18.1, пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно положениям статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (также как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и арбитражный суд, устанавливая начальную цену продажи заложенного имущества, исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе представленные отчеты оценщиков, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о необходимости установления начальной цены продажи имущества должника, находящегося в залоге у ООО "Управляющая компания "Инвестиции Управление Активами", в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта N ОЦ-119/0213, а именно:

- нежилое помещение, общая площадь 1912,30 кв.м, расположенное по адресу Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2, пом.6 на 3 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20006 - 11 699 501 руб. 60 коп. (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1979,4 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, - Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2. пом.5 на 3 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20005 - 12 110 020 руб. 80 коп. (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1830,6 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2. пом.4 на 2 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20004 - 11 199 658 руб.40 коп. (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1761,20 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2. пом.3 на 2 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20003 - 10 775 068 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1874,0 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2, пом.2 на 1 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20002 - 11 465 180 руб. 80 коп. (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1914,30 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2, пом.1 на 1 этаже; кадастровый N : 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20001 - 11 711 737 руб. 60 коп. (без учета НДС);

- нежилое здание, общая площадь 112 973,50 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край. Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2; кадастровый N :24:11:000000:0000:04:214:002:000436710:0002 - 691 174 832 руб. (без учета НДС);

Указанная цена является сбалансированной с учетом всех представленных в материалы дела отчетов об оценке, отвечает целям конкурсного производства при реализации имущества должника (поступление максимальной выручки без необоснованного затягивания процедуры банкротства).

Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что не имеется оснований подвергать сомнению правильность и обоснованность отчетов об оценке стоимости недвижимого имущества, представленных в материалы дела конкурсным управляющим и кредиторами.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - Стандарт), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 18 Стандарта оценщик осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

В силу пункта 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. При этом, информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Доказательств недостоверности или недостаточности информации, использованной оценщиками при оценке, не представлено.

Какие-либо доводы о нарушении требований федерального законодательства, в том числе, в области оценочной деятельности, ни залоговым кредитором, ни конкурсным управляющим, ни иными участвующими в деле лицами, не приведены.

При исследовании в судебном заседании представленных отчетов об оценке фактов нарушения требований нормативно-правовых актов судами первой и апелляционной инстанций не установлено.

Само по себе наличие нескольких отчетов об оценке имущества должника не опровергает итоговые величины, определенные в таких отчетах. Напротив, пока не доказано иное, итоговая величина, определенная в отчете независимого оценщика является достоверной.

С учетом изложенного, сд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что поскольку доказательства недостоверности отчетов лицами, участвующим в деле не приведены, основания для отклонения какой-либо из итоговых величин у суда отсутствуют.

Кроме того, учитывая наличие разногласий между кредитором и конкурсным управляющим, наличие 3 отчетов об оценке заложенного имущества, в которых оценочная стоимость существенно отличается, лица, участвующие в деле, в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, вправе были заявить ходатайство о проведении экспертизы.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если экспертиза в силу Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Кодекса о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Таким образом, поскольку ходатайство о проведении судебной экспертизы оценки рыночной стоимости залогового имущества сторонами в суде первой инстанции не заявлялось, арбитражный суд первой инстанции правомерно рассмотрел вопрос об утверждении начальной продажной цены залогового имущества, исходя из имеющихся в материалах дела документов.

Учитывая возможность снижения начальной цены продажи имущества, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что определенная судом начальная продажная стоимость заложенного имущества затруднит его продажу, является предположением и подлежит отклонению.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд полагает, что иные доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены обжалуемого определения арбитражного суда, поскольку при разрешении возникших разногласий суд первой инстанции не допустил нарушений норм материального и процессуального права и правильно исходил из цели конкурсного производства в интересах всех кредиторов должника. Заявитель апелляционной жалобы документально не подтвердил обоснованность своих доводов.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что арбитражный суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку, не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены определения Арбитражного суда Красноярского края от 05 марта 2013 года по делу N А33-8305/2011к19 не имеется.

Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от 05 марта 2013 года по делу N А33-8305/2011к19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.

Председательствующий судья

В.В. Радзиховская

Судьи

И.Н. Бутина О.В. Магда