Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2013 г. N 06АП-1810/13

г. Хабаровск

13 мая 2013 г.

Дело N А04-8974/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Дроздовой В.Г., Шевц А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Солан": Парнищев Михаил Сергеевич, представитель по доверенности от 14.03.2013;

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: Черепненко Татьяна Леонидовна, представитель по доверенности от 15.11.2012;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска на решение от 18.02.2013 по делу N А04-8974/2012 Арбитражного суда Амурской области принятое судьей Качуковым С.Б.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Солан"

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

об изменении договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Солан" (ОГРН 1032800060105, ИНН 2801091229, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Институтская д. 3; далее - ООО "Солан", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 8 копр. 2; далее - Комитет, ответчик, заявитель жалобы) о внесении изменений в подпункт 2.2.7 договора аренды недвижимого муниципального имущества от 21.11.2007 N 145 в следующей редакции: "В срок до 31.12.2012 осуществить модернизацию Имущества, выражающуюся в производстве ремонта и технического усовершенствования Имущества, отвечающего современным требованиям, при этом Стороны определили, что общая стоимость работ по модернизации Имущества составляет 22 550 000 (двадцать два миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Улучшения Имущества, как отделимые, так и неотделимые, по истечении срока договора являются собственностью Арендодателя.

Не производить реконструкцию, переоборудование, перепланирование Имущества без письменного согласия Арендодателя, а также без согласования с управлением архитектуры и градостроительства администрации города и другими службами в установленном порядке.

По истечении срока Договора, передать Арендодателю все произведенные отделимые и неотделимые улучшения имущества, а также осуществить все платежи, предусмотренные Договором".

Решением Арбитражного суда Амурской области от 18.02.2013 иск удовлетворён.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новое об отказе в иске.

В обоснование жалобы приводит доводы о том, что дословное толкование условий договора не свидетельствует о том, что модернизация, предусмотренная пунктом 2.2.7 договора должна быть проведена пропорционально площади арендуемого имущества в отношении двух объектов аренды; при заключении соглашения 20.01.2009 стороны оговорили, что условие о модернизации арендуемого имущества, предусмотренное пунктом 2.2.7 с момента заключения соглашения полностью распространяется на задние по адресу: г. Благовещенск, ул. Иркутская, 3 литер А, как и вся сумма, определенная договором; истцом не доказано наличие условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) для принудительного исполнения договора аренды; свои обязательства ООО "Солан" по модернизации до заключения дополнительного соглашения не исполнил, поскольку у собственника отсутствуют сведения об исполнении обязательств по модернизации имущества; суд необоснованно не принял во внимание, что с прекращением срока исполнения обязательств, прекратились и основания для внесения изменений в договор в части данного обязательства.

ООО "Солан" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он выразил несогласие с ней, полагает решение законным и учитывающим интересы обеих сторон.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета просил решение суда отменить, и принять новый судебный акт об отказе в иске по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель истца просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 21.11.2007 между Комитетом (арендодатель) и ООО "СОЛАН" (арендатор) заключен договор N 145 аренды недвижимого муниципального имущества, по условиям которого арендатору переданы в аренду на срок с 22.11.2007 по 20.11.2032 два объекта недвижимого имущества: помещения расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 175/179 (большой зал - 2146,3 кв.м, малый зал - 417,4 кв.м), наименование объекта - кинотеатр, общей площадью 2563,7 кв.м.; здание, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Институтская, 3, литер А, наименование объекта - кинотеатр "Харбин", общей площадью 1490 кв.м. (далее - объекты аренды).

По условиям договора объекты переданы в аренду с условием проведения их модернизации за счет собственных и привлеченных средств, проведения социально-культурных мероприятий, организуемых администрацией города Благовещенска.

В соответствии с пунктом 2.2.7 договора арендатор обязался в срок до 31.12.2012 осуществить модернизацию имущества, выражающуюся в производстве его ремонта и технического усовершенствования, отвечающего современным требованиям, при этом стороны определили, что общая стоимость работ по модернизации составит 50-60 миллионов руб.

По актам приема-передачи от 26.11.2007 объекты аренды переданы истцу.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 21.12.2007 (запись о регистрации N 28-28-01/053/2007-216).

Соглашением от 29.07.2008 в договор аренды были внесены изменения в части указания площади и номеров переданных в аренду помещений, расположенных по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 175/179. В частности, стороны указали, что из состава названного объекта в аренду переданы помещения общей площадью 2146,3 кв.м., условие о размере арендной платы.

14.11.2008 между Комитетом и ООО "Благовещенск-Транссвязь" заключен договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 175/179, в связи с этим, между указанными лицами и ООО "Солан" заключено соглашение от 20.01.2009 о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 21.11.2007 N 145.

По условиям указанного соглашения помещения (пункт 1) общей площадью 2146,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 175/179 (объект аренды - 1), принадлежат ООО "Благовещенск-Транссвязь".

В силу пункта 2 соглашения здание (объект аренды - 2), расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Институтская, 3, литер А, принадлежит муниципальному образованию городу Благовещенску.

Арендная плата по условиям соглашения за использование объектов аренды вносится арендатором их собственникам.

В отношении аренды объекта -2 стороны определили, что здание передается в аренду при условии проведения Арендатором модернизации за счет собственных и привлеченных средств, проведения социально-культурных мероприятий, организуемых администрацией города Благовещенска.

Срок аренды объекта-1 был установлен до 01.06.2009, срок аренды объекта 2 до 20.11.2032.

Соглашение от 20.01.2009 зарегистрировано в установленном законом порядке 22.01.2009 (номер регистрации 8-26-01/005/2009-047).

По истечении срока аренды помещения, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 175/179, возвращены ООО "Благовещенск-Транссвязь".

Письмом от 17.05.2012 (б/н) истец сообщил ответчику о том, что им осуществлена модернизация переданного по договору аренды имущества (по двум объектам аренды) примерной стоимостью 50 000 000 руб., вместе с тем, в связи с исключением из предмета договора аренды помещений по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 175/179, просил произвести перерасчет суммы, указанной в пункте 2.2.7 договора, путем ее пропорционального уменьшения с учетом общей площади исключенных помещений. В дополнение к указанному письму были направлены запрошенные Комитетом документы, подтверждающие модернизацию (письма от 14.06.2012, 29.06.2012, 30.07.2012, 16.07.2012).

Письмом от 27.08.2012 (исх. 11332) Комитет указал на отсутствие оснований для внесения изменений в договор аренды, поскольку пункт 2.2.7 договора аренды соглашением от 20.01.2009 изменен не был.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ООО "Солан" а Арбитражный суд Амурской области с настоящим иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей сторон и изучив материалы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ по общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Такие случаи установлены статьей 451 ГК РФ.

В частности, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статья 451 ГК РФ).

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что первоначально договор аренды был заключен в отношении двух объектов недвижимости площадью 2 563,7 кв.м. и 1 490 кв.м., и условие пункта 2.2.7 договора предусматривало вложение денежных средств в размере 50-60 млн. руб. в модернизацию всего имущества (двух объектов).

В связи с этим, исключение из договора аренды одного из объектов (расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 175/179), в том числе большего по размеру, существенным образом изменило смысловое содержание пункта 2.2.7 договора, неисполнение которого согласно пункта 5.2. договора являлось основанием для его досрочного расторжения со стороны Комитета.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно и правомерно пришел к выводу, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, и удовлетворил иск.

Доводы жалобы о том, что при заключении соглашения 20.01.2009 стороны оговорили, что условие о модернизации арендуемого имущества, предусмотренное пунктом 2.2.7 с момента заключения соглашения от 20.01.2009 полностью распространяется на задние по адресу: г. Благовещенск, ул. Иркутская, 3 литер А, как и вся сумма, определенная договором, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не соответствующие буквальному содержанию текста пункта 2 соглашения.

В соглашении отсутствует указание на применение редакции пункта 2.2.7 договора к измененным отношениям сторон.

Таким образом, при заключении соглашения от 20.01.2009 и фактически исключения одного из объектов аренды из договора с 01.06.2009, вопрос о размере вложений истца в модернизацию здания по адресу: г. Благовещенск, ул. Институтская, 3 лит. А, площадью 1 490 кв.м. не был разрешен, что не может не нарушать интересы истца.

Доводы жалобы о неисполнении ООО "Солан" своих обязательств по модернизации до заключения дополнительного соглашения не могут быть признаны обоснованными, поскольку условиями договора срок для модернизации объектов установлен до 31.12.2012. На момент подписания соглашения от 20.01.2009 срок выполнения модернизации по зданию кинотеатра по ул. Зейская, 175/179 площадью 2 563,7 кв.м., приобретенного ООО "Благовещенск-Трансвязь" не наступил, при этом срок аренды в отношении этого объекта определен до 01.06.2009. Таким образом, при сохранении условий договора о модернизации в неизменном виде не отвечает изменившимся обстоятельствам.

Ссылка Комитета на прекращение срока исполнения обязательства, в связи с чем, по его мнению, прекратились и, основания для внесения изменений в договор в части данного обязательства правомерно отклонены со ссылкой на статью 425 ГК РФ. Кроме того, для арендатора необходимость внесения в договор изменений в указанной им части обусловлена последствиями, которые могут для него наступить в результате неисполнения положений этого пункта, предусмотренные пунктами 5.2 и 2.2.7 договора.

С предложением о внесении изменений в пункт 2.2.7 договора истец обратился к ответчику 17.05.2012 (то есть до истечения срока исполнения обязательств), которое 27.08.2012 было отклонено.

Согласно требованиям, ООО "Солан" просило внести в договор изменения и указать стоимость работ по модернизации имущества в размере 22 550 000 руб., которая рассчитана исходя из среднего размера стоимости работ по модернизации - 55 000 000 руб. пропорционально площади оставшегося в аренде объекта к общей площади двух изначально переданных в аренду объектов (55 000 000 руб. х 41% (1 490 *100/3 636,3) / 3 636,3 кв.м = 22 550 000 руб.).

Проверив указанный расчет, суд апелляционной инстанции признает его обоснованным и соответствующим измененным отношениям сторон.

Доводы Комитета об отсутствии в условиях договора положений, свидетельствующих о том, что модернизация, предусмотренная пунктом 2.2.7. договора должна быть проведена пропорционально площади арендуемого имущества и делиться на два объекта, отклоняются.

Заключая 22.11.2007 договор на условиях, предусмотренных в нем, стороны не предусмотрели конкретный размер средств, подлежащих внесению ответчиком на модернизацию каждого объекта аренды. В связи с существенно изменившимися обстоятельствами, установленными выше, конкретизация размера суммы, которая должна быть затрачена истцом во исполнение договора пропорционально размеру площади оставшегося в его пользовании здания, является обоснованной, соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, и прав ответчика не нарушает (учитывая, что по условиям пункта 2.2.7 минимальная стоимость работ по модернизации двух объектов определена в 50 млн. руб.).

Из пояснений представителя истца так же следует, что заключая договор общество предполагало осуществить работы по двум объектам на указанную сумму.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

При этом согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Факт соблюдения ООО "Солан" требований пункта 2 статьи 452 ГК РФ материалами дела подтвержден.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы, что исключает ее удовлетворение.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 18.02.2013 по делу N А04-8974/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

В.Г. Дроздова А.В. Шевц