Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2013 г. N 14АП-1099/13

г. Вологда

08 мая 2013 г.

Дело N А66-3475/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рогатенко Л.Н., судей Елагиной О.К. и Журавлёва А.В. при ведении протокола секретарём судебного заседания Ефимовой О.Н.,

при участии от истца Захарова Д.Ф. по доверенности от 30.03.2012, от ответчика Жирковой Е.В. по доверенности от 14.09.2012 N 852,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 декабря 2012 года по делу N А66-3475/2012 (судья Матвеев А.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью Магазин N 60 "Речной" (ОГРН 1026900516169; далее - Магазин) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806, далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) (далее - договор).

Определением суда от 10.04.2012 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности "МОРФ" (далее - Центр оценки), общество с ограниченной ответственностью "Городское бюро оценки" (далее - Бюро оценки).

Решением суда от 21 декабря 2012 года урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Департаментом при заключении договора.

Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "Согласно отчёту от 15 августа 2012 г. N 43/12оц об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности Обществом с ограниченной ответственностью РАО "Консультирование, экспертиза собственности", г. Тверь на дату 27 сентября 2011 г., рыночная стоимость нежилого помещения (подвал, комнаты NN 35-38, 40-54, 54а, 55, 56, 56а, 57) общей площадью 268,2 кв.м, расположенного по адресу г. Тверь, Комсомольский проспект, д. 2/26, кадастровый номер объекта недвижимости 69:40:01:00:279:0007:1/002894/37:10001/А, подлежащая уплате в бюджет города Твери составляет 5 913 559 руб. 32 коп.";

Приложение N 2 к договору - в следующей редакции: "Оплата покупной стоимости объектов недвижимости производится покупателем ежемесячно в соответствии с согласованным сторонами графиком равными долями исходя из цены, указанной в пункте 1.2 договора купли-продажи в течение пяти лет (60 месяцев) не позднее первого числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего после даты вступления решения суда в законную силу с возможностью начисления продавцом процентов в соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи".

С Департамента в пользу Магазина взыскано 34 000 руб. судебных расходов, в том числе 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 30 000 руб. расходов, связанных с проведением экспертизы.

Департамент с судебным решением не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба сводится к тому, что судом в нарушение статей 168, 170 АПК РФ не дана оценка доводам ответчика относительно судебной экспертизы, а также достоверности отчёта об оценке, произведённой Департаментом. Считает, что поскольку отчёт от 06.10.2011 N 27/1-5 об оценке рыночной стоимости (далее - Отчёт N 27/1-5), выполненный Центром оценки, не являлся объектом судебной экспертизы и не признан недостоверным, оснований для отчуждения спорного недвижимого имущества по иной цене не имеется, так как величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Ссылается на несоответствие экспертного заключения от 15.08.2012 N 43/12оц (далее - Экспертное заключение), составленного обществом с ограниченной ответственностью РАО "Консультирование, экспертиза собственности" (далее - Общество), нормам действующего законодательства. Считает, что данный документ не является доказательством по делу, следовательно, стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, пр. Комсомольский, д. 2/26, определённая по результатам вышеназванного заключения, не может применяться в качестве покупной цены имущества.

Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы.

Магазин в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается в материалах дела, 11.07.2011 истец обратился к ответчику с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды нежилого помещения от 20.12.2005 N 3237 имущества - нежилого помещения (подвал, комнаты N 35-38, 40-54, 54а, 55, 56, 56а, 57) общей площадью 268,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, Комсомольский пр., д. 2/26, кадастровый номер объекта недвижимости 69:40:01:00:279:0007:1/002894/37:10001/А, в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Истцом 25.01.2012 получен проект договора, согласно предмету которого (пункт 1.2. договора) стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет города Твери, в соответствии с Отчётом N 27/1-5 составляет 13 917 721 руб. 90 коп.

Истец, не согласившись с определением рыночной стоимости нежилого помещения, указанной в проекте договора, на основании отчёта N 56/12, составленного Бюро оценки, направил ответчику сопроводительным письмом от 22.02.2012 N 06 протокол разногласий, в котором предложил новую редакцию пункта 1.2 договора и приложения N 2 к договору с определением стоимости объекта недвижимого имущества в размере 3 854 237 руб.

Письмом от 12.03.2012 N 1158 ответчик направил в адрес истца ответ, согласно которому редакция пункта 1.2 договора, предложенная Магазином, и изменения в приложение N 2 к договору в редакции протокола разногласий покупателя Департаментом отклонены.

В связи с тем, что соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, Магазин в соответствии со статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил стоимость выкупаемого имущества в размере 5 913 559 руб. 32 коп. без налога на добавленную стоимость (далее - НДС) на основании Экспертного заключения, принял приложение N 2 к договору.

Апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Таким образом, допускается оценка имеющегося отчёта независимого оценщика как одного из доказательств по делу путём назначения экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

По муниципальному контракту от 19.09.2011 N 27, заключённому с Департаментом, Центр оценки составил Отчёт N 27/1-5, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 27.09.2011 определена в размере 16 422 911 руб. 84 коп. с НДС и 13 917 721 руб. 90 коп. без учёта НДС.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, Магазин заказал проведение оценки Бюро оценки, согласно отчёту N 56/12 которого рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 3 854 237 руб.

Принимая во внимание наличие двух отчётов, суд первой инстанции по ходатайству истца в целях установления рыночной цены недвижимого имущества назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Общества Батуриной О.Ю.

Согласно Экспертному заключению рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 27.09.2011 составляла 6 978 000 руб. с учётом НДС, 5 913 559 руб. 32 коп. без учёта НДС.

Проанализировав Экспертное заключение, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что оно соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определённая им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд первой инстанции признал величину рыночной стоимости объектов, определённую в Экспертном заключении, обоснованной и посчитал, что договор надлежит заключить по определённой судебным экспертом цене без НДС - 5 913 559 руб. 32 коп.

Департамент, имея сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы, мог заявить об этом и ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, как это предусмотрено частью 2 статьи 87 АПК РФ, однако он данным правом не воспользовался. В силу статьи 9 названного Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного ссылка подателя жалобы на то, что Отчёт N 27/1-5, составленный Центром оценки для Департамента, не признан недостоверным (недействительным), не является основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу, полученным судом в порядке статьи 82 АПК РФ и соответствующим требованиям положений статьи 86 названного Кодекса.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 21 декабря 2012 года по делу N А66-3475/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Рогатенко

Судьи

О.К. Елагина А.В. Журавлёв