Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 г. N 15АП-4786/13

город Ростов-на-Дону

17 мая 2013 г.

дело N А32-27381/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 по делу N А32-27381/2012 (судья Григорьева Ю.С.) по иску открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным отказа,

при участии представителей :

от заявителя: Дорофеев К.В. (доверенность от 21.02.2013);

от заинтересованного лица: Кузьмин Д.В. (доверенность от 01.11.2012 N 523);

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее Управление Росреестра) от 27.07.2012 года исх. N 12/055/2012-375 в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании Управления осуществить государственную регистрацию права заявителя на недвижимое имущество: жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) литера Б, общей площадью 159, 8 кв.м, количество этажей-3, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с/т "Предгорье", участки N 15,16,17,18,19, ссылаясь на наличие ранее возникшего права собственности и представление полного пакета документов.

Решением Арбитражного суда (Краснодарского края от 20.02.2013 в заявленных требованиях отказано. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, оценив представленные в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, исходил из несоблюдения заявителем требований статьи 20 Закона о госрегистрации прав и в этой связи об отсутствии оснований для признания незаконными решений регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права собственности (перехода права) на спорные объекты недвижимого имущества и обязании управления произвести государственную регистрацию перехода права собственности. При этом суд указал на непредставление обществом регистрирующему органу документов на государственную регистрацию ранее возникшего права у продавца на спорные объекты недвижимого имущества.

Открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просит судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что договор купли-продажи подписан и исполнен сторонами до вступления в силу ГК РФ и Закона N 122-ФЗ, поэтому выводы о том, что договор недействителен, поскольку не прошел государственную регистрацию - незаконны. Ответчик отказа в регистрации в связи с тем, что представленный документ договор купли-продажи от 08.09.1994 N 5 свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на объект. Однако стороны не были обязаны регистрировать указанный договор. Кроме того, заявитель является собственником земельного участка, на котором расположен спорный объект. Суд не учел, что право собственности продавца возникло и прекратилось до вступления в силу ФЗ N 122, не подлежало государственной регистрации. Право заявителя является ранее возникшим, а продавец по договору в настоящее время ликвидирован, поэтому требование о государственной регистрации является единственным возможным способом защиты прав заявителя. К заявителю, как универсальному правопреемнику, в полном объеме перешел весь комплекс прав и обязанностей ОАО "Рязаньэнерго", в том числе права на объект, что подтверждается передаточным актом, поэтому вывод суда о непредставлении передаточного акта не соответствует фактическим обстоятельствам дела

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что по передаточному акту имущество открытого акционерного общества "РязаньЭнерго" перешло к открытому акционерному обществу "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья" в порядке универсального правопреемства, в частности, к заявителю перешло здание литер Б, приобретенное по договору купли-продажи в 1994 года, поэтому не требовалось государственной регистрации. Действительно, требовалась отметка органов технической инвентаризации; данной отметки нет, технический паспорт на спорное имущество составлен только в 1999 году.

Представитель заинтересованного лица пояснил, что заявителю было отказано в удовлетворении требований, поскольку по договору купли-продажи 1994 года у продавца отсутствовало зарегистрированное право на объект недвижимости.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между АО "Фонд маркетинговых исследований", г. Ставрополь (продавец) и АО "Рязаньэнерго", г. Рязань (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 5 от 08.09.1994 года, согласно которому АО "Рязаньэнерго" приобрело у АО "Фонд маркетинговых исследований" недвижимое имущество - пансионат, состоящий из пяти трехэтажных коттеджей, общей площадью 1215 кв.м. из расчета площади одного коттеджа застройки 88 кв.м., общей 243 кв.м., расположенных в г. Геленджике Краснодарского края (район Янина щель, садоводческое товарищество "Предгорье" на земельном участке площадью 0,22 га. Сторонами подписан акт приема-передачи от 10 октября 1994 г.

Условиями договора (п. 6) предусмотрена обязанность продавца в течение 15 дней с момента полной выплаты суммы договора представить покупателю все необходимые документы для перерегистрации права собственности на проданные объекты в соответствующих регистрирующих органах.

АО "Фонд маркетинговых исследований" ликвидировано 23.05.1996.

В соответствии с Уставом ОАО "МРСК Центр и Приволжья", общество является правопреемником ОАО "Рязаньэнерго" ввиду присоединения последнего к ОАО "МРСК Центр и Приволжья".

Согласно свидетельству о госрегистарции права собственности от 25.07.2008 года серии 23-АЕ N 023209, ОАО "МРСК Центра и Приволжья" является собственником земельного участка площадью 2250 кв.м. с кадастровым номером 23:40:04 09 011:0005, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Геленджик, с/т "Предгорье", участки 15, 16, 17, 18, 19, какие-либо ограничения или обременения не зарегистрированы.

29.05.2012 года заявителем в Управление было подано заявление о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) литера Б, общей площадью 159, 8 кв.м, количество этажей-3, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с/т "Предгорье", участки N 15,16,17,18,19.

27.06.2012 года государственная регистрация права собственности была приостановлена на месяц в связи с тем, что в представленных документах имелись разночтения в наименовании объекта недвижимости (в договоре - коттедж, в кадастровом паспорте - жилой дом), а также в адресе объекта, не представлена актуальная выписка из ЕГРЮЛ в отношении заявителя, не представлен подлинник справки ФГУП КК "Краевая техническая инвентаризация" от 08.12.2009 г. N 2752, содержащей сведения о зарегистрированных правах, а также подлинник справки об изменении адреса объекта недвижимого имущества, не представлено также приложение к передаточному акту, содержащее сведения об объекте недвижимости, подтверждение полномочий представителя.

12.07.2012 заявителем было дополнительно представлены выписки из ЕГРЮЛ, копия паспорта представителя, передаточный акт от 29.10.2007 г., перечень основных средств, письмо Управления архитектуры и градостроительства г. Геленджик от 04.04.2012 г., постановление арбитражного суда апелляционной инстанции по делу N А32-14520/2011 от 17.04.2012 г., что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

27.07.2012 Росреестром отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что заявителем не устранены недостатки, выявленные в ходе правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, в связи с наличием которых государственная регистрация права собственности приостанавливалась, а именно: не представлен правоустанавливающий документ в отношении права собственности заявителя на недвижимое имущество, договор купли-продажи N 5 от 08.09.1994 г. свидетельствует об отсутствии у заявителя соответствующего права, поскольку у АО "Рязаньэнерго" право собственности до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не возникло.

Заявитель, считая отказ в государственной регистрации незаконным, обратился 12.09.2012 года в Арбитражный суд Краснодарского края.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца подлежит обжалованию в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (разъяснениям, изложенным в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Согласно абзацу 9 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Основаниями для государственной регистрации являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент передачи; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 17 Закона о регистрации).

В соответствии со статьей 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статьей 13 названного закона установлено, что правовая экспертиза документов и проверка законности сделки являются обязательным этапом процедуры проведения государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию дополнительных документов, регистратором было установлено, что нарушены требования ст. 6 федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 08.09.1994 г. не содержит отметки о регистрации права собственности на вышеуказанное имущество в органе, осуществляющем регистрацию прав до введения в действие Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказывая в заявленных требованиях, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

При этом из письма N 959 от 05.07.2012 года директора филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по г. Геленджику следует, что филиал не располагает сведениями о зарегистрированных правах на спорные объекты (коттеджи), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с/т "Предгорье", уч. 15, 16, 17, 18, 19 (дело N 14114).

Действительно, право собственности на недвижимое имущество, принадлежащее реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику), переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость и возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (статьи 57, абз.3 п.2 ст.218 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Вместе с тем, договор купли-продажи от 08.09.1994 не подтверждает возникновения права собственности на спорные объекты у правопредшественника ОАО "МРСК Центр и Приволжья", поскольку отсутствуют доказательства наличия права собственности у продавца объектов недвижимости по договору от 08.09.1994.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Информационном письме 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исходя из абзаца девятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Доводы жалобы, о том, что право собственности на спорное недвижимое имущество у общества возникло до вступления в силу Закона о госрегистрации прав и в силу статьи 6 указанного Закона оно является действительным, апелляционный суд отклоняет в связи с отсутствием доказательств, свидетельствующих о наличии у продавца права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Действительно, Законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда, вынесенного в соответствии со статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, примененными по аналогии.

Аналогичная правовая позиция высказана Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении от 01.09.2009 N 1395/09.

Следовательно, при наличии заключенного и исполненного договора купли-продажи, заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права в отсутствие заявления продавца недвижимости.

Исходя из положений с пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку на момент обращения в регистрирующий орган с заявлением и вынесения оспариваемого решения продавец имущества ликвидирован, совместное обращение сторон договора с целью регистрации перехода права собственности было невозможным.

Исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, ликвидация продавца не являлась препятствием для регистрации перехода права собственности в отсутствие заявления продавца. Однако такого мотива отказ регистрирующего органа и не содержит.

В тоже время для принятия решения о государственной регистрации перехода права собственности регистрирующий орган, в соответствии с пунктом 2 статьи 6, пунктом 2 статьи 13 Закона о госрегистрации, должен удостовериться в том, что сторона договора, ликвидированная на момент подачи заявления о государственной регистрации, при подписании договора являлась собственником отчуждаемого имущества, установить наличие законных оснований для перехода соответствующего права к покупателю.

Однако, заявитель, обращаясь за государственной регистрацией перехода права собственности, не представил к соответствующему заявлению документы, подтверждающие государственную регистрацию ранее возникших прав на спорный объект у продавца, как этого требуют положения пункта 2 статьи 13 Закона о госрегистрации. Имеющиеся в материалах дела документы: кадастровые и технические паспорта не подтверждают, что в отношении продаваемого имущества право собственности за АО "Фонд маркетинговых исследований" было зарегистрировано в уполномоченных органах.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что представленный на регистрацию пакет документов не позволял органу госрегистрации осуществить регистрацию права собственности на заявленные объекты недвижимости, выводы суда о законности действий Росреестра являются правильными, доводы апелляционной жалобы не основаны на нормах материального права и подлежат отклонению.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом оплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 2000 рублей (подлежало оплате 1000 рублей).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 по делу N А32-27381/2012 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья" из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов