Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2013 г. N 03АП-35/13

г. Красноярск

13 мая 2013 г.

Дело N А74-3658/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи Иванцовой О.А.,

судей: Борисова Г.Н., Морозовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Черногорска

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 28 ноября 2012 года по делу N А74-3658/2012,

принятое судьей Гигель Н.В.,

при выполнении судебного поручения об организации видеоконференц-связи судьей Арбитражного суда Республики Хакасия Хабибулиной Ю.В.,

при ведении видеозаписи судебного заседания и составлении протокола о совершении отдельного процессуального действия секретарем судебного заседания Арбитражного суда Республики Хакасия Соловьевой Н.Г.,

при ведении протоколирования судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания в Третьем арбитражном апелляционном суде секретарем судебного заседания Казенновой Е.С.,

при участии в судебном заседании представителей, присутствующих в Арбитражном суде Республики Хакасия:

от заявителя: Жуковой Т.Н. по паспорту; Провоторовой Т.П. по доверенности от 15.06.2012, паспорту;

от ответчика: Аношкиной И.Е. по доверенности от 24.09.2012, паспорту;

от третьего лица: Аношкиной И.Е. по доверенности от 25.09.2012, паспорту,

установил:

индивидуальный предприниматель Жукова Татьяна Николаевна (ИНН 190332329166, ОГРН 304190320300036) (далее - заявитель, ИП Жукова Т.Н., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом города Черногорска (ИНН 1903007087, ОГРН 1021900701624) (далее - Комитет, ответчик) в приватизации путем выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 3, N 074Н, общей площадью 138,7 квадратных метров, изложенного письме от 04.05.2012 N 523.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 06.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена - администрация города Черногорска (ИНН 1903006887, ОГРН 10219006973556).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 ноября 2012 года заявленное требование удовлетворено. Отказ Комитета в приватизации путем выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 3, N 074Н, общей площадью 138,7 кв.м., выраженный в письме от 04.05.2012 N 523, признан незаконным, как несоответствующий положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". На Комитет возложена обязанность по заключению с ИП Жуковой Т.Н. договора купли-продажи помещения магазина, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 3, N 074Н, общей площадью 138,7 кв.м.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на следующие доводы:

- вывод суда первой инстанции о том, что у ИП Жуковой Т.Н. на момент подачи заявления о выкупе арендуемого помещения отсутствовала задолженность по арендной плате является несостоятельным; ответчик полагает, что по состоянию на дату обращения с заявлением (11.04.2012) у ИП Жуковой Т.Н. имелась задолженность по арендной плате в сумме 36 726 рублей 95 копеек.

- учитывая, что заявление ИП Жуковой Т.Н. о выкупе помещения подано по истечении трех лет, после утверждения постановлением от 31.03.2009 N 785-п Перечня муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, администрация города Черногорска, включая спорный объект в указанный перечень, не преследовала цель воспрепятствования реализации субъектов малого и среднего предпринимательства права на приобретение этого имущества.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал требования апелляционной жалобы, сослался на доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к апелляционной жалобе.

Представитель предпринимателя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы не признал, сослался на основания, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнительных письменных пояснениях по делу, просил суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу Комитета - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации города Черногорска согласился с требованиями апелляционной жалобы, полагает, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 28.11.2012 является незаконным и подлежит отмене.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

01.04.2002 между Комитетом (арендодатель) и ИП Жуковой Т.Н. (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 341, в соответствии с которым предпринимателю по акту приема-передачи передано в аренду под магазин промышленных товаров нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 3 N 074Н, общей площадью 138,7 кв.м. Согласно пункту 1.2. договора аренды от 01.04.2002 N 341, срок аренды определен с 01 апреля 2002 года по 31 марта 2017 года.

Указанный договор зарегистрирован в Черногорском филиале Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Хакасия 26.02.2003.

По акту передачи нежилого помещения от 01.04.2002, нежилое помещение, расположенное на первом этаже пятиэтажного дома, с отдельным входом, по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 3, N 074Н, общей площадью 138,7 кв.м., передано предпринимателю.

11.04.2012 ИП Жукова Т.Н. обратилась в Комитет с заявлением о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 3, N 074Н.

Письмом от 04.05.2012 N 523 Комитет сообщил предпринимателю о том, что указанное нежилое помещение приватизации не подлежит, поскольку включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением Администрации города Черногорска от 31.03.2009 N 785-П (далее - Перечень).

Не согласившись с отказом Комитета в приватизации путем выкупа арендуемого нежилого помещения магазина, изложенным в письме от 04.05.2012 N 523, ИП Жукова Т.Н. обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с вышеуказанным заявлением.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из положений статьи 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В силу пунктов 1.1, 2.2 Положения о Комитете по управлению имуществом города Черногорска, утвержденного решением Совета депутатов города Черногорска от 25.09.2008 N 56, Комитет является органом местного самоуправления в системе исполнительно-распорядительных органов местного самоуправления муниципального образования город Черногорск, осуществляет полномочия по распоряжению муниципальным имуществом, в том числе осуществляет приватизацию объектов муниципальной собственности.

Следовательно, решение вопроса о приватизации муниципального имущества по заявлениям субъектов малого и среднего предпринимательства отнесено к компетенции Комитета.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В качестве основания отказа в приватизации помещения, расположенного на первом этаже пятиэтажного дома, с отдельным входом, по адресу: г. Черногорск, ул. Юбилейная, 3, N 074Н, общей площадью 138,7 кв.м., Комитет в письме от 04.05.2012 N 523 указывает, что спорное имущество включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденного постановлением администрации города Черногорска от 31.03.2009 N 785-П.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ не соответствует положениям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ по следующим основаниям.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ.

В силу части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона N 159-ФЗ, с 1 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 указанного закона требованиям, имеет право по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

С учетом того, что имущество, включенное в указанный Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

Спорное имущество значилось в первоначальной редакции Перечня под порядковым номером 100, в действующей редакции Перечня значится под номером 101.

Арендуемое заявителем помещение включено администрацией города Черногорска в Перечень 31.03.2009, то есть после введения в действие Федерального закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" разъяснено, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В качестве обстоятельства, препятствующего приватизации спорного помещения и свидетельствующего о необходимости включения его в Перечень, Комитет указывает на необходимость наличия в местной казне имущества, предназначенного для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, для дальнейшей его сдачи в аренду указанным лицам, а также получение дохода в казну муниципального образования от арендной платы.

Таким образом, каких-либо конкретных и веских причин включения спорного помещения в Перечень, необходимости его использования для развития инфраструктуры города либо причин, безусловно препятствующих выкупу данного имущества, Комитетом и администрацией города Черногорска не названо.

Действий, направленных на использование спорного имущества в дальнейшем с целью реализации функций, возложенных на муниципальное образование, органами местного самоуправления не предпринималось. Безусловных доказательств необходимости спорного объекта муниципальной собственности для решения вопросов местного значения ответчиком и третьим лицом не представлено.

Доказательств того, что спорный объект был создан (приобретен) муниципальным образованием за счет собственных средств, а не поступил в муниципальную собственность в процессе разграничения общегосударственной собственности, не представлено.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что включение спорного объекта в перечень муниципального имущества, не подлежащего приватизации, нарушает права и законные интересы предпринимателя, создает ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлено на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного Федеральным законом N 209-ФЗ.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11.

Ссылка заявителя на то, что, поскольку заявление ИП Жуковой Т.Н. о выкупе помещения подано по истечении трех лет после утверждения названного Перечня, администрация города Черногорска не преследовала цель воспрепятствования реализации субъектов малого и среднего предпринимательства права на приобретение этого имущества не принимается судом апелляционной инстанции.

Сам факт включения спорного объекта в перечень муниципального имущества, не подлежащего приватизации, предполагает объективную невозможность реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, независимо от того, через какое время после включения имущества в названный Перечень субъект малого предпринимательства обратился в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Материалами дела подтверждается соответствие заявителя критериям отнесения его к субъектам малого и среднего предпринимательства, указанным в статье 4 Федерального закона N 209-ФЗ. Условия, установленные пунктами 1 и 3 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, заявителем также выполнены: в соответствии с договором аренды от нежилого помещения N 341 от 01.04.2002 спорное помещение на момент вступления в действие Федерального закона N 159-ФЗ находилось в пользовании предпринимателя в течение более двух лет непрерывно; площадь арендуемого помещения не превышает установленного Законом Республики Хакасия от 10.12.2010 N 114-ЗРХ предельного значения площади арендуемого имущества - 1000 кв. м. Данные обстоятельства Комитетом и Администрацией не опровергаются.

Из обстоятельств дела следует, что спорным является соблюдение предпринимателем условия, установленного пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ - отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Комитет полагает, что у предпринимателя по состоянию на дату обращения с заявлением (11.04.2012) имелась задолженность по арендной плате в сумме 36 726 рублей 95 копеек, которая образовалась за февраль - март 2012 года. Довод о наличии задолженности по арендной плате сделан Комитетом с учетом наличия обязанности предпринимателя производить арендные платежи в 2009-2012 годах в размере, указанном в дополнительном соглашении от 01.01.2009 к договору аренды, а также в ежегодно направляемых Комитетом уведомлениях. Кроме того, Комитет полагает, что предприниматель была обязана уплачивать обозначенную в уведомлениях арендную плату в силу нормативных актов, принятых Советом депутатов г. Черногорска.

Предприниматель полагает, что задолженность по арендной плате на дату обращения с заявлением о приватизации помещения отсутствовала, напротив, имелась переплата в сумме 31 959 рублей 69 копеек. При этом предприниматель ссылается на отсутствие у нее обязанности по внесению в 2009-2012 годах арендных платежей в размере, обозначенном в дополнительном соглашении от 01.01.2009 к договору аренды, а также в уведомлениях Комитета об арендной плате на 2010, 2011 и 2012 годы.

Предприниматель не опровергает факт получения уведомлений Комитета о размере арендной платы на 2010, 2011 и 2012 годы, однако настаивает на том, что договор аренды не содержит условия о возможном одностороннем изменении Комитетом размера арендной платы в соответствии с решениями органа местного самоуправления, утверждает, что дополнительное соглашение от 01.01.2009 ею не подписывалось. Предприниматель полагает, что арендная плата один раз в год могла быть изменена Комитетом в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды лишь в связи с инфляцией. В контррасчете арендной платы предприниматель учитывает возможный рост арендных платежей с учетом индекса инфляции согласно справке Хакасстата.

Как следует из материалов дела, на момент заключения сторонами договора аренды муниципального имущества N 341 от 01.04.2002 пунктами 1.1, 4.1 названного договора было предусмотрено, что размер арендной платы составляет 51 935 рублей 49 копеек. За пользование помещением арендатор вносит арендную плату по истечению месяца не позднее 1-го числа следующего месяца. Платежи за пользование арендуемым помещением производятся ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо путем внесения наличных средств в кассу арендодателя равными долями от сумм годовой арендной платы.

Пунктом 4.3 договора установлено, что арендодатель имеет право раз в полгода на изменение размеров арендной платы в связи с изменениями в налоговой системе. Об изменении размера арендной платы арендодатель должен письменно известить арендатора не менее чем за месяц до ее изменения.

Приложением N 1 к договору N 341 сторонами определен расчет арендной платы за помещение.

Решением Совета депутатов города Черногорска от 19.11.2002 N 77 с 01.01.2003 установлен повышающий коэффициент к ставке арендной платы при сдаче в аренду муниципального имущества в размере 1,20. В связи с этим дополнительным соглашением от 29.12.2002 к договору N 341 сторонами изменен пункт 1.1 договора и установлен размер арендной платы в год 62 322 рубля 59 копеек без учета НДС.

Решением Совета депутатов города Черногорска от 15.10.2003 N 70 с 01.01.2004 установлен повышающий коэффициент к ставке арендной платы при сдаче в аренду муниципального имущества в размере 1,15. На основании этого дополнительным соглашением от 29.12.2003 к договору N 341 сторонами вновь изменен пункт 1.1 договора и установлен размер арендной платы в год 71 670 рублей 98 копеек без учета НДС.

Решением Совета депутатов города Черногорска от 17.06.2004 N 42 утверждено Положение о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, пунктами 5.2 и 5.4 которого установлено, что размер арендной платы устанавливается договором на основании данного положения. Размер арендной платы устанавливается без учета налога на добавленную стоимость, уплачиваемую налоговыми агентами. Годовая арендная плата рассчитывается по формуле: Апл. = Са.п х So, где Апл. - годовая арендная плата за нежилое помещение, руб., Са.п - ставка арендной платы, рублей за 1 квадратный метр в год; So - общая площадь нежилого помещения (здания), кв. м. Кроме того, названным положением изменена формула определения ставки арендной платы.

Дополнительным соглашением от 29.12.2004 к договору N 341 стороны изменили пункт 1.1 договора, установив размер арендной платы на 2005 год - 73 899 рублей 36 копеек, без учета НДС. Кроме того, приложение N 1 к договору в соответствии с решением Совета депутатов города Черногорска от 17.06.2004 N 42 изложено в новой редакции.

Постановлением Правительства Республики Хакасия от 14.12.2005 N 416 с 01.01.2006 установлен базовый размер стоимости строительства одного квадратного метра нежилых помещений при расчёте годовой арендной платы - 8099 рублей.

Дополнительным соглашением от 27.12.2005 к договору N 341 стороны изменили пункт 1.1 договора и установили размер арендной платы на 2006 год - 84 250 рублей 54 копейки, без учета НДС, расчет арендной платы на 2006 год стороны согласовали в приложении N 1, изложенном в новой редакции.

Решением Совета депутатов города Черногорска от 27.02.2007 N 15 установлен размер арендной платы за нежилые помещения на 2007 год на уровне 2006 года с применением повышающего коэффициента 1,093. На основании этого Комитет направил в адрес предпринимателя уведомление от 15.03.2007 N 191 о том, что размер арендной платы на 2007 год составляет 108 661 рубль 29 копеек, в том числе НДС 16 575 рублей 45 копеек, без учета НДС - 92 085 рублей 84 копейки. Указанное уведомление получено предпринимателем 20.03.2007, о чем имеется отметка на названном уведомлении.

Решением Совета депутатов города Черногорска от 28.02.2008 N 14 внесено дополнение в пункт 5.4 Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, согласно которому при увеличении годовой арендной платы за нежилые помещения более чем на 50%, размер арендной платы устанавливается на уровне прошлого года с применением повышающего коэффициента - индекса потребительских цен по Республике Хакасия за предыдущий год, который ежегодно устанавливается Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Республике Хакасия.

29.02.2008 Комитет направил в адрес предпринимателя уведомление N 25 о том, что размер арендной платы на 2008 год составляет 120 940 рублей 02 копейки, в том числе НДС 18 448 рублей 48 копеек, без учета НДС 102 491 рубль 54 копейки. Указанное уведомление получено предпринимателем 01.04.2008, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении N 93685.

В 2002-2008 годах предприниматель соглашалась с размером арендной платы и производила уплату арендных платежей согласно дополнительным соглашениям и полученным уведомлениям Комитета; задолженность по аренде за указанные периоды у нее отсутствует.

Решением Совета депутатов города Черногорска от 11.12.2008 N 97 утверждено Положение о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, которым определено, что размер арендной платы устанавливается договором на основании настоящего Положения, кроме того изменён показатель, определяющий стоимость 1 квадратного метра нежилой площади в формуле ставки арендной платы (пункты 7.2, 7.4, 7.4.1).

Комитет направил в адрес ИП Жуковой Т.Н. дополнительное соглашение от 01.01.2009, согласно которому предпринимателю предлагалось внести изменения в договор от 01.04.2002 N 341, в частности, пункт 4.3 договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата подлежит ежегодному изменению в случае изменения соответствующих нормативных величин, на основании которых исчисляется арендная плата. Изменение арендной платы в период действия договора не требует его переоформления. В случае изменения арендной платы арендатору направляется соответствующее уведомление". Пункт 4.4. изложить в следующей редакции: "Арендная плата установлена Арендодателем в соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности, утвержденным представительным органом муниципального образования. Размер арендной платы на 2009 год составляет 119 659 рублей 96 копеек без учета НДС. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (приложение N 2)". В пункте 12 названного дополнительного соглашения установлено, что оно подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Доказательств направления дополнительного соглашения в адрес предпринимателя Комитет не представил, в связи с чем, дата направления судом не установлена; по утверждению представителя Комитета, это произошло в январе 2009 года, предприниматель поясняет, что документ получила значительно позже - в апреле 2009 года.

Из представленной в материалы дела копии дополнительного соглашения от 01.01.2009 (т. 1, л.д. 91) следует, что указанное дополнительное соглашение содержит подписи и печати сторон. Из пояснений предпринимателя следует, что она, получив дополнительное соглашение и не согласившись с его условиями, подготовила возражения, приложила к ним ксерокопии дополнительного соглашения и приложения к нему, заверив их своей печатью и подписью, и направила в Комитет.

Согласно входящему штампу возражения к дополнительному соглашению были получены Комитетом 17.04.2009. Тот факт, что подписанная ксерокопия дополнительного соглашения поступила в Комитет вместе с возражениями, подтвержден в ходе судебного разбирательства представителем Комитета.

О несогласии с изменением договора аренды свидетельствует и последующая переписка предпринимателя с Комитетом, а также обращение предпринимателя по данному поводу к Главе администрации города Черногорска, в прокуратуру города Черногорска и к прокурору Республики Хакасия (ответ Комитета от 03.06.2009 на обращение предпринимателя, письмо главе администрации г. Черногорска, прокурору г. Черногорска и в Комитет от 31.12.2010, письмо от 25.02.2011, письмо в Комитет от 27.05.2011, письмо в Комитет от 21.01.2012, заявление в прокуратуру Республики Хакасия от 29.03.2011). Факт неподписания дополнительного соглашения отражен в представлении прокурора г. Черногорска от 12.04.2011 об устранении нарушений гражданского законодательства, направленного в адрес руководителя Комитета. Кроме того, как следует из письма Комитета в адрес прокурора г. Черногорска от 08.04.2011 N 465, Комитет в указанном периоде также считал дополнительное соглашение неподписанным.

Вместе с тем, уведомлением от 23.12.2009 N 27 Комитет сообщил предпринимателю о том, что размер арендной платы на 2010 год составляет 139 206 рублей 26 копеек без НДС или 11 600 рублей 52 копейки в месяц. Указанное уведомление получено предпринимателем 21.01.2010, о чем свидетельствует почтовое уведомление от 28.12.2009. Уведомлением от 24.12.2010 N 1126 Комитет сообщил предпринимателю о том, что размер арендной платы на 2011 год составляет 175 656 рублей 62 копейки без НДС или 14 638 рублей 05 копеек в месяц. Указанное уведомление вручено предпринимателю 30.12.2010.

Решением Совета депутатов г. Черногорска от 21.02.2011 N 11 утверждено в новой редакции Положение о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, согласно которому формула расчета арендной платы за аренду нежилых помещений (пункт 5.4.1) осталась прежней.

Из пояснений Комитета следует, что уведомление об увеличении арендной платы на 2012 год до 16 967 рублей 34 копеек в месяц в связи с изменением расчетного показателя - средней инвентаризационной стоимости нежилой площади по г. Черногорску также было направлено предпринимателю, однако, доказательства направления у Комитета отсутствуют. Предприниматель факт получения уведомления не отрицает.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение от 01.01.2009 не было заключено сторонами в силу следующего.

В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (часть 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (часть 2).

Согласно части 1статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы к договору аренды помещения, подлежащего в силу закона государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано, в противном случае оно не может быть признано заключенным.

Как верно установлено судом первой инстанции, договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, вместе с тем государственная регистрация дополнительного соглашения от 01.01.2009 не была произведена, в связи с чем, дополнительное соглашение считается незаключенным и не влечет юридически значимых последствий.

Действия арендатора по внесению арендной платы в ином размере, предъявляемом Комитетом, сами по себе не свидетельствуют о согласии с изменением арендной платы и не могут квалифицироваться как конклюдентные действия, направленные на изменение условий договора аренды.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод Комитета о наличии у предпринимателя безусловной обязанности вносить арендную плату за пользование помещением в соответствии с расчетом Комитета, в силу требований нормативного акта органа местного самоуправления.

Как следует из обстоятельств дела, предложение Комитета заключить дополнительное соглашение от 01.01.2009 к договору аренды от 01.04.2002 было вызвано очередным изменением механизма (методики, расчетной формулы) расчета арендной платы в связи с утверждением Советом депутатов г. Черногорска нового Положения о порядке сдачи в аренду муниципальной собственности города Черногорска (решение Совета депутатов г. Черногорска от 11.12.2008 N 97).

В соответствии с указанным Положением (п.7.4.) изменилась формула расчета арендной платы за нежилые помещения, в частности, в формулу введен расчетный показатель С (средняя стоимость 1 кв.м нежилой площади по г. Черногорску (определяемая ГУП РХ "Управление технической инвентаризации") вместо ранее используемого расчетного показателя С (стоимости строительства 1 кв.м, определяемой постановлением Правительства Республики Хакасия) в формуле, приведенной в ранее действовавшем Положении о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, утвержденном решением Совета депутатов г. Черногорска от 17.06.2004 N 42.

В силу согласованного сторонами условия о порядке изменения арендной платы (пункта 4.3. договора аренды от 01.04.2002) изменение размера арендной платы в результате изменения механизма ее исчисления органом местного самоуправления, не является случаем, когда такое изменение может производиться в одностороннем порядке Комитетом.

В связи с отсутствием заключенного сторонами дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, принятие Советом депутатов города Черногорска решения об утверждении нового Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчёта размера арендных платежей, предусмотренных договором.

Ввиду обязательного характера данного нормативного акта размер арендных платежей определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства.

При рассмотрении настоящего дела, судом первой инстанции установлено, что Комитет не обращался в Арбитражный суд Республики Хакасия с требованием о понуждении предпринимателя заключить дополнительное соглашение, кроме того, Комитет не обращался в арбитражный суд с заявлением о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает, что Комитет не доказал факт наличия задолженности у предпринимателя по арендной плате по договору аренды от 01.04.2002 N 341, в связи с чем ссылка на несоблюдение предпринимателем условий, при которых ему предоставляется право преимущественного выкупа спорного помещения, является несостоятельной. Иных обстоятельств, препятствующих приватизации спорного помещения, Комитетом в оспариваемом отказе, изложенном в письме от 04.05.2012 N 523, не указано.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у Комитета отсутствовали законные основания для отказа заявителю в выкупе арендуемого им нежилого помещения.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 ноября 2012 года по делу N А74-3658/2012 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета - без удовлетворения.

Поскольку решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, следовательно, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика (Комитет по управлению имуществом г. Черногорска). Однако, при подаче апелляционной жалобы Комитет на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, следовательно, не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 ноября 2012 года по делу N А74-3658/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.А. Иванцова

Судьи

Г.Н. Борисов Н.А. Морозова