Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2013 г. N 06АП-2002/13

г. Хабаровск

24 мая 2013 г.

А73-15155/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тихоненко А.А.

судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Эдвентиз" - Рябинина Д.А., представителя по доверенности от 06.03.2013, Рябинина А.В., представителя по доверенности от 06.03.2013

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Эдвентиз"

на решение от 18 марта 2013 года

по делу N А73-15155/2012

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Захаренко Е.Н.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Эдвентиз"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Российская инвестиционная международная ассоциация", Обществу с ограниченной ответственностью "Вэйгуан"

о переводе прав и обязанностей по сделке

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эдвентиз" (ОГРН 1052700143957; далее - ООО "Эдвентиз", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Обществу с ограниченной ответственностью "Российская инвестиционная международная ассоциация" (ОГРН 1052700230648; далее - ООО "Российская инвестиционная международная ассоциация") и Обществу с ограниченной ответственностью "ВЭЙГУАН" (ОГРН 1032700305770; далее - ООО "ВЭЙГУАН") с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о переводе на ООО "Эдвентиз" прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 06.09.2012, заключенному между ответчиками, в части продажи доли 1/30 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051029:65, площадью 12070,2 кв.м, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Менделеева, 1А.

Решением от 18.03.2013 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Эдвентиз", ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит решение от 18.03.2013 отменить, исковые требования удовлетворить.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что 1/30 доля в праве общей собственности на спорный земельный участок является частью земельного участка, расположенного под зданием мастерских и в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не подлежит отчуждению отдельно от данного здания, поскольку понятие "доля в праве общей собственности на земельный участок" не тождественно понятию "часть земельного участка, занятая зданием". Полагает, что отчужденные ООО "ВЭЙГУАН" по договору купли-продажи от 06.09.2012 нежилое здание - мастерские, Лит. З, этажность 1, общей площадью 275,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Менделеева, 1А и 1/30 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051029:65, площадью 12070,2 кв.м, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Менделеева, 1А, фактически являются самостоятельными, не взаимосвязанными объекта, соответственно, у суда не имелось оснований в отказе ООО "Эдвентиз", являющемуся собственником 29/30 доли на спорный земельный участок, в переводе прав и обязанностей покупателя по указанной сделке в части продажи доли 1/30 в праве собственности на спорный земельный участок в силу положений статьи 250 ГК РФ.

Отзывы на апелляционную жалобу ответчиками не представлены.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в дополнениях к ней, настаивали на отмене принятого по делу судебного акта и удовлетворении искового требования.

Ответчики, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, каких-либо ходатайств не заявили.

Учитывая отсутствие возражений со стороны представителя истца, суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителей ответчиков (пункт 3 статьи 156 АПК РФ).

Представителем истца в заседании суда заявлено ходатайство о вызове в апелляционный суд для дачи необходимых пояснений кадастрового инженера, проводившего анализ правоустанавливающих и кадастровых документов на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051029:65.

По смыслу статьи 55.1 АПК РФ лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности (специалист), может быть вызвано арбитражным судом для соответствующей консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

Между тем, позиция кадастрового инженера выражена в заключении от 30.01.2013 N 21 и необходимости в дополнительных пояснениях по вопросам, поставленным истцом на разрешение указанного эксперта, не усматривается, в связи с чем в удовлетворении ходатайства апелляционным судом отказано.

Заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266-271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Эдвентиз" обладало правом собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:05129:0065, общей площадью 12070,2 кв.м, расположенным по адресу: г. Хабаровск, ул. Менделеева, 1 А, в границах которого находился объект недвижимости - нежилое здание мастерских, литер З, общей площадью 275,9 кв.м, также принадлежавшее истцу на праве собственности.

30.03.2011 между ООО "Энвентиз" (продавец) и ООО "ВЕЙГУАН" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания мастерских и 1/30 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:05129:0065.

Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 12.08.2011, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи соответственно N 27-27-01/057/2011-536 и N 27-27-01/089/2011-546.

Впоследствии ООО "ВЕЙГУАН" (продавец) заключило с ООО "Российская инвестиционная международная ассоциация" (покупатель) договор от 06.09.2012 по продаже вышеуказанного объекта недвижимости - нежилого здания мастерских, литер З, общей площадью 275,9 кв.м и 1/30 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 27:23:05129:0065; соответствующие права ООО "Российская инвестиционная международная ассоциация" зарегистрированы в установленном законом порядке (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.11.2012 N 01/270/2012-7332, от 30.10.2012 N 01/168/2012-120; л.д. 51, 65).

ООО "Энвентиз", являясь собственником 29/30 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 27:23:05129:0065 и полагая, что договором купли-продажи от 06.09.2012 нарушено преимущественное право общества на приобретение доли в праве собственности на земельный участок, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статей 273, 552 ГК РФ, статей 1, 35 ЗК РФ, а также Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Согласно статье 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением правил, установленных статьей 250 настоящего Кодекса.

В пункте 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статья 250 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что ООО "ВЕЙГУАН" продало по договору купли-продажи от 06.09.2012 1/30 доли в праве общей собственности на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 12070,2 кв.м, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Менделеева, 1А, кадастровый номер 27:23:0051029:65 вместе с находящимся на данном участке объекте недвижимости - нежилого здания мастерских, литер З, общей площадью 275,9 кв.м.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Данная позиция также отражена в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Пленум отмечает, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование о переводе прав покупателя не подлежит удовлетворению в связи с тем, что доля в праве на земельный участок отчуждалась не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимого имущества, преимущественное право покупки которого у истца отсутствует, соответственно он лишен права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Указанное соответствует положениям статьи 1 ЗК РФ, согласно которым к основным принципам земельного законодательства относится единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Следует отметить, что ни заключение кадастрового инженера от 30.01.2012 N 21, имеющееся в материалах дела, ни кадастровый план земельного участка от 26.01.2007, приложенный истцом к апелляционной жалобе, не свидетельствуют о том, что 1/30 доли в праве собственности на спорный земельный участок не является земельным участком, на котором расположено здание мастерских.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что часть земельного участка, занятого зданием мастерских, прошла кадастровый учет, несостоятелен, поскольку отражение в кадастровом плане земельного участка сведений о занятии части земельного участка мастерскими площадью 275,9 кв.м (учетный кадастровый номер части, N п/п 3) не является тому доказательством. ООО "Эдвентиз" распорядилось земельным участком при отчуждении 30.03.2011 ответчику объекта недвижимости и доли в праве собственности на земельный участок, выдел доли земельного участка в установленном законом порядке не производился.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности обжалуемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы, что исключает ее удовлетворение.

Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.

Нарушений в правильности применения норм материального права, а также нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Государственную пошлину по апелляционной жалобе возложить на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ее уплату в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 18.03.2013 по делу N А73-15155/2012 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

М.О. Волкова В.Г. Дроздова