Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 г. N 14АП-2743/13

г. Вологда

17 мая 2013 г.

Дело N А66-12953/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Виноградовой Т.В. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Завьяловой М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 25 февраля 2013 года по делу N А66-12953/2012 (судья Бачкина Е.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "РУССА" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности заявителя от 03.09.2012 за N 14-06/17231-12 на объект недвижимости с кадастровым номером 69:40:03:00:009:0022:1/017787/37:10000/А, расположенный по адресу: Тверская область, город Тверь, шоссе Старицкое, дом 16, и о возложении обязанности зарегистрировать право собственности общества на данный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 25 февраля 2013 года заявленные обществом требования удовлетворены.

Управление с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на нарушение и неправильное применение норм материального права.

Общество отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Общество и управление надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 04.07.2012 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - здание с кадастровым номером 69:40:03:00:009:0022:1/017787/37:10000/А, расположенное по адресу: город Тверь, Старицкое шоссе, дом 16. В качестве основания для государственной регистрации заявителем представлено соглашение о предоставлении отступного передачей должником кредитору нежилого помещения от 05.09.2001 (т. 1, л. 35) и акт приема-передачи от 05.09.2001 (т. 1, л. 86), технический паспорт на объект от 16.12.2003, технический паспорт от 22.02.1983, свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 17.09.1998 (т. 1, л. 19), приказ от 24.04.1973 N 87 "О создании автобазы в составе ГАТП "Калининстройтранс" для обслуживания Треста "Калининспецстрой", что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (т. 1, л. 39).

Управлением 25.07.2012 в адрес заявителя выслано уведомление N 14-06/10769-12 о приостановлении государственной регистрации, со ссылкой на пункт 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ") (т. 1, л. 13-15).

Управление сообщением от 03.09.2012 N 14-06/17231-12 со ссылкой на абзацы четвертый, девятый и десятый пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ сообщило об отказе в регистрации права на спорное недвижимое имущество (т. 1, л. 16).

Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось в Арбитражный суд Тверской области с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отношения, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начинаются с момента приема документов и в соответствии со статьей 13 указанного Закона.

В силу статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Как следует из положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

Пунктом 6 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с названным Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 13 Закона N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

Пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ определено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно абзацам четвертому, девятому и десятому пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с этим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, 05.09.2001 обществом и открытым акционерным обществом "Автобаза N 3" (далее - ОАО "Автобаза N 3") заключено соглашение о предоставлении отступного передачей должником кредитору нежилого помещения в соответствии с которым ОАО "Автобаза N 3" передало по акту приема-передачи от 05.09.2001 заявителю в собственность нежилое помещение (здание диспетчерской) площадью 46,4 кв. м, расположенное по адресу: город Тверь, Старицкое шоссе, дом 16.

Указанное помещение находится в одноэтажном кирпичном доме 1964 года постройки на первом этаже с шиферной кровлей. В соответствии с техническим паспортом БТИ от 10.03.1998 общая площадь 46,4 кв. м состоит из основной площади 33,1 кв. м и вспомогательной 13,3 кв. м. Основная площадь помещения состоит из комнат: 9,7 кв. м, 7,1 кв. м, 7,0 кв. м, 2,8 кв. м, 6,5 кв. м. вспомогательная площадь состоит из 2-х коридоров площадью 4,9 кв. м и 6,6 кв. м и прихожей площадью 1,8 кв. м.

Данное помещение находилось в собственности ОАО "Автобаза N 3" на основании приказа Калининского территориального управления строительства СССР от 24.04.1973 N 87, приказа от 27.05.1997 N 3, что подателем жалобы не оспаривается.

В материалы дела также представлено свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое зарегистрировано в государственном реестре 06.09.1998 за N 1998-9-694 администрацией города Твери и выдано 17.09.1998. Указанное свидетельство содержит ссылки на вышеприведенные приказы.

По мнению подателя жалобы, право собственности на объект недвижимости, указанный в свидетельстве, не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), тогда как данное право возникает именно с момента государственной регистрации права в ЕГРП. Заявления и иные необходимые документы от ОАО "Автобаза N 3" на государственную регистрацию права собственности на данный объект недвижимости не представлялись, следовательно, по мнению управления, государственная регистрация права не производилась.

Также податель жалобы указал, что свидетельство от 17.09.1998 не является документом, удостоверяющим право собственности правоотчуждателя, поскольку Закон N 122-ФЗ вступил в силу 31.01.1998, а до создания на территории Тверской области учреждения юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имуществом в городе Твери осуществлялась Тверской городской регистрационной палатой администрации города Твери, которая не вела при этом ЕГРП, что свидетельствует о том, что представленное свидетельство от 17.09.1998 не подтверждает возникновение у ОАО "Автобаза N 3" в установленном порядке права собственности на здание.

При этом управление не отрицает то обстоятельство, что спорный объект недвижимости передан ОАО "Автобаза N 3" на основании приказов от 24.04.1973 N 87, от 27.05.1997 N 3, а также то, что спорное здание является составной частью объекта, указанного в свидетельстве от 17.09.1998.

Согласно пункту 2 статьи 32 Закона N 122-ФЗ субъекты Российской Федерации вправе делегировать органам местного самоуправления часть своих полномочий в области организации системы государственной регистрации прав, предусмотренных настоящим Федеральным законом; поэтапно вводят систему государственной регистрации прав, в целях чего проводят необходимые структурные и функциональные преобразования и используют для государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года (пункт 2 статьи 33 Закона N 122-ФЗ).

В данном случае, как было указано выше, в подтверждение права на спорный объект недвижимости представлено свидетельство администрации города Твери от 17.09.1998.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается управлением то, что решением Арбитражного суда Тверской области от 20 августа 2003 года по делу N А66-3400/2003 ОАО "Автобаза N 3" признано несостоятельным (банкротом), как ликвидируемый должник, определением Арбитражного суда Тверской области по делу N А66-3400/2003 конкурсное производство в отношении ОАО "Автобаза N 3" завершено, 28.06.2005 в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) в отношении ОАО "Автобаза N 3" внесена запись о государственной регистрации юридического лица в связи с его ликвидацией на основании решения суда (т. 1, л. 122, 123).

В этой связи заявитель не может обратиться к ОАО "Автобаза N 3" с требованием о совершении соответствующих действий ввиду ликвидации последнего вследствие банкротства и исключения из ЕГРЮЛ.

Согласно пункту 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Вместе с тем, как обоснованно указано судом первой инстанции, отсутствие продавца в силу его ликвидации после совершения сделки купли-продажи при представлении покупателем доказательств возникновения у продавца права собственности на отчужденное имущество до введения в действие Закона N 122-ФЗ не может ущемлять право приобретателя на признание и подтверждение государством обстоятельств возникновения у него права собственности на имущество, приобретенное в установленном законом порядке.

Нормы пункта 2 статьи 6 и пункта 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ касаются требований, предъявляемых к ведению ЕГРП, и не могут трактоваться как ущемляющие права лица на приобретение имущества в собственность, поскольку в данной ситуации сама по себе запись о государственной регистрации права прежнего правообладателя не имеет правообразующего значения.

В рассматриваемом случае, факт заключения соглашения от 05.09.2001 и передача спорного имущества обществу подтверждены представленными в материалы дела документами

При этом, оценивая соглашение на предмет его соответствия действующему законодательству, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в материалах дела отсутствуют сведения и заявления иных лиц о нарушении законодательства при заключении соглашения.

Спор о праве в отношении спорного объекта либо о правопритязаниях иных лиц на это имущество отсутствует. При этом общество представило в подтверждение права ОАО "Автобаза N 3" на спорный объект недвижимости свидетельство Администрации города Твери от 17.09.1998.

В постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества в соответствии с Законом N 122-ФЗ вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности в орган регистрации. Если основанием к отказу в совершении регистрационного действия явилось отсутствие заявления продавца, лицо вправе его обжаловать в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, который при наличии на то оснований обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости у продавца при заключении им сделки купли-продажи указанного нежилого помещения не может препятствовать регистрации перехода права к покупателю в случае ликвидации организации, выступившей продавцом, в данном случае стороной в соглашении об отступном (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N ВАС-1473/12).

Указанный подход соответствует ранее выработанной позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который в целях надлежащей защиты добросовестных приобретателей и стабильности гражданского оборота в постановлении от 27.05.2003 N 1069/03 указал, что в таких случаях подлежит применению аналогия закона. В случае уклонения одной стороны по сделке от государственной регистрации перехода права собственности, она производится в соответствии со статьей 551 ГК РФ на основании решения суда. Подобным образом, как указал Президиум, должен быть решен и вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на покупателя на основании договора в случае ликвидации продавца.

При указанных обстоятельствах заявленные обществом требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

С учетом изложенного оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы управления не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда тверской области от 25 февраля 2013 года по делу N А66-12953/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Т.В. Виноградова О.А. Тарасова