Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. N 03АП-1782/13

г. Красноярск

22 мая 2013 г.

Дело N А33-12842/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "15" мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен "22" мая 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.,

судей: Кирилловой Н.А., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Савицкас Н.В.,

при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Неоград - Недвижимость": Казанцева А.М., представителя по доверенности от 26.02.2013;

от Евдокимова Александра Александровича: Камылина В.С., представителя по доверенности от 17.09.2012;

от Администрации Березовского района Красноярского края: Орловой Н.Б., представителя по доверенности N 43 от 01.01.2013;

от Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района: Орловой Н.Б., представителя по доверенности от 07.12.2012;

от Администрации поселка Березовка Красноярского края: Колеговой Г.М., представителя по доверенности N 3 от 09.01.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Неоград - Недвижимость", главы крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимова Александра Александровича, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Велькера Александра Александровича, индивидуального предпринимателя Хруля Сергея Алексеевича)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 27 февраля 2013 года по делу N А33-12842/2012, принятое судьей Калашниковой К.Г.,

установил:

Администрация Березовского района Красноярского края (далее - Истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимову Александру Александровичу (далее -Евдокимов А.А.), к Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района (далее - Управление), к обществу с ограниченной ответственностью "Неоград - Недвижимость" (далее - Общество), к Хрулю Сергею Алексеевичу, к Велькеру Александру Александровичу о признании недействительным договора купли-продажи от 16.11.2011 N 233 земельного участка общей площадью 175529,0 кв.м. с кадастровым номером 24:04:0101001:333, заключенного между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимовым Александром Александровичем в силу ничтожности; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка общей площадью 175529,0 кв.м. с кадастровым номером 24:04:0101001:333 от 15.05.2012, заключенный между Хрулем С.А., Велькером А.А. и обществом с ограниченной ответственностью "Неоград - Недвижимость"; истребовании из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Неоград - Недвижимость" земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 175529,0 кв.м. с кадастровым номером 24:04:0101001:333, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, примерно в 2 км. от п. Березовка по направлению на северо-восток.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены Хитаришвили Иван Иванович, Администрация поселка Березовка.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор купли - продажи земельного участка N 233 от 16.11.2011 общей площадью 175 529 кв.м, с кадастровым номером 24:04:6101009:333, заключенный между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимовым Александром Александровичем, в силу ничтожности. Признан недействительным договор купли - продажи земельного участка общей площадью 175 529 кв.м, с кадастровым номером 24:04:6101009:333 от 15.05.2012, заключенный между Хрулем Сергеем Алексеевичем, Велькером Александром Александровичем и обществом с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость". Истребован из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Недвижимость" земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 175 529 кв.м. с кадастровым номером 24:04:6101009:333, расположенный по адресу: Красноярский край, Березовский район, примерно в 2 км. от п. Березовка по направлению на северо-восток.

Не согласившись с решением, общество с ограниченной ответственностью "Неоград - Недвижимость", глава крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимов Александр Александрович, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Велькер Александр Александрович, индивидуальный предприниматель Хруль Сергей Алексеевич обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд.

Общество в апелляционной жалобе не согласно с выводом суда первой инстанции о недоказанности им добросовестности приобретения спорного земельного участка. Как указывает заявитель, Общество не было осведомлено о наличии обстоятельств, которые должны были заставить его предпринять дополнительные меры по такой беспрецедентно глубокой юридической проверке юридической судьбы спорного земельного участка. Цена продаваемого по договору купли-продажи земельного участка являлась рыночной и составляла 8 500 00 рублей, в связи с чем не могло возникнуть подозрений в отсутствии полномочий у граждан Велькера А.А. и Хруля С.А. на продажу земельного участка. Смена двух собственников земельного участка за 5 месяцев не могла послужить основанием для сомнений в полномочиях продавца на отчуждение земельного участка. Возможность ознакомиться с содержанием всех предшествующих сделок и постановлений администрации Березовского района, на основании которых земельный участок был продан гражданину Евдокимову А.А. отсутствовала у Общества.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимов Александр Александрович в апелляционной жалобе указывает, что спорный земельный участок находился в фонде перераспределения земель сельскохозяйственного назначения района. Справка, подтверждающая данное обстоятельство необоснованно не принята судом во внимание, как не приняты во внимание и постановление Администрации Березовского района от 16.1.2011 N 2969, которым утверждено Положение о порядке формирования и предоставления земельных участков на территории Березовского района. Судом также не учтено, что договор купли-продажи земельного участка с Евдокимовым А.А. был заключен на основании постановления администрации муниципального образования Березовский район N 2969 от 16.11.2011, которое не оспорено и в судебном порядке не признано недействительным. Поскольку спорный земельный участок выбыл из владения муниципального образования по его доброй воле, полагает, что основания для его истребования на основании статьи 302 ГК РФ, отсутствуют.

Индивидуальный предприниматель Хруль Сергей Алексеевич в апелляционной жалобе указывает, что спорный земельный участок относился к землям сельскохозяйственного назначения, что послужило основанием для его включения в фонд перераспределения земель. Поэтому он мог быть предоставлен Евдокимову А.А. в порядке, предусмотренном статьей 81 Земельного кодекса РФ, не требовал продажи через процедуру торгов, следовательно, договор от 16.11.2011, как и договор от 15.05.2012 соответствуют требованиям действующего законодательства. Полагает, что Общество является добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку администрация Березовского района изначально распорядилась земельным участком путем издания постановления от 16.11.2011 N 2969 по своей воле; на момент осуществления сделки (15.05.2012) право собственности Хруля С.А., и Велькера А.А. на участок ограничено не было; единый государственный реестр не содержал записей о наличии судебных споров или правопритязаний третьих лиц на земельный участок; участок был передан во владение Обществу и расчеты были произведены в полном объеме до начала судебного спора; между Обществом и участниками сделок об отчуждении спорного участка отсутствует какая-либо аффилированность. Поскольку истец самостоятельно распорядился земельным участком, издав соответствующий акт, Евдокимов А.А. уплатил в местный бюджет цену участка, определенную на основании отчета независимого оценщика, истец не доказал нарушение своих прав и законных интересов при совершении первоначальной сделки по отчуждению участка Евдокимову А.А.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Велькер Александр Александрович в апелляционной жалобе просит отменить решение, поскольку выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, не верно применены нормы материального права.

Апелляционные жалобы приняты к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено их рассмотрение на 06.05.2013. В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15.05.2013, после чего заседание продолжено.

В судебном заседании стороны поддержали доводы апелляционных жалоб и отзыва на них. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство проводится в отсутствие представителей Велькера А.А., Хруля С.А. и Хитаришвили И.И.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

28.10.2011 Евдокимов А.А. обратился с заявлением к главе администрации Березовского района о предоставлении ему за плату земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 24:04:0101001:315, 24:04:0101001:314, 24:04:610101009:333. К указанному заявлению Евдокимовым А.А. были приложены копии документа, удостоверяющего личность, свидетельства о постановке на налоговый учет, свидетельства о регистрации в налоговом органе КФХ, а также кадастровые паспорта на земельные участки.

Постановлением Администрации Березовского района Красноярского края от 16.11.2011 N 2969, из фонда перераспределения района Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимову А.А. в собственность предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, Березовский район, примерно в 2 км. от п. Березовка по направлению на северо-восток, площадью 175529,0 кв.м, кадастровый номер 24:04:01010001:333, за плату по рыночной стоимости, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение) - для сельскохозяйственного производства.

На основании указанного постановления по договору купли - продажи земельного участка от 16.11.2011 N 233, Управление продало, а Евдокимов А.А. приобрел в собственность данный земельный участок. Цена земельного участка определена согласно отчету об определении рыночной стоимости и составляет 246 000 руб. Акт приема - передачи земельного участка подписан между сторонами договора (л.д. 79-82 том N1).

28.11.2011 Администрацией Березовского района Красноярского края принято постановление N 3111 о внесении изменений в постановление администрации Березовского района от 16.11.2011 N 2969 в соответствии с которым, по тексту постановления N 2969 от 16.11.2011 внесены следующие изменения: 1) слова "земли сельскохозяйственного назначения" заменены словами "земли населенных пунктов"; 2) слова "для сельскохозяйственного производства" заменены словами "для сельскохозяйственного использования".

18.01.2012 Евдокимов А.А. и Хитаришвили И.И. заключили договор дарения в соответствии с которым, Евдокимов А.А. передал безвозмездно (в качестве дара) Земельный участок, а Хитаришвили И.И. принял указанный Земельный участок в дар.

По договору купли - продажи от 27.03.2012 Хитаришвили И.И. продал, а Велькер А.А. и Хруль С.А. купили в равнодолевую собственность каждому Земельный участок за 100 000 рублей (л.д. 38 том N 2)

Согласно договору купли - продажи 15.05.2012 земельный участок был продан Хрулем С.А. и Велькером А.А. Обществу по цене 8 500 000 рублей с частичной рассрочкой платежа до 01.07.2012 (л.д. 119-122 том N 1).

Из содержания Выписки от 21.08.2012 N 01/132/2012-323 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), усматривается, что в ЕГРП внесены следующие записи о регистрации перехода прав на земельный участок с кадастровым номером 24:04:610101009:333: 1) Евдокимов А.А. - собственность, дата регистрации 03.12.2011, дата прекращения 31.01.2012; 2) Хитаришвилли И.И. - собственность, дата регистрации 31.01.2012, дата прекращения 09.04.2012; 3) Хруль С.А. - общая долевая собственность, доля в праве 1\2, дата регистрации 09.04.2012, дата прекращения 25.05.2012; 4) Велькер А.А. - общая долевая собственность, доля в праве 1\2, дата регистрации 09.04.2012, дата прекращения 25.05.2012; 5) ООО "Неоград - Недвижимость" - собственность, дата регистрации 25.05.2012(л.д. 89 том N1).

Согласно Выписке из ЕГРП от 16.11.2012 N 01/215/2012-926, на Земельный участок зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Велькера А.А. и Хруля С.А.

Из содержания кадастрового паспорта на Земельный участок от 04.10.2012 N 24/12-299695 суд установил, что спорный земельный участок является вновь сформированным, поставлен на государственный кадастровый учет 24.10.2011. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования.

Истец пояснил, что спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет по заявлению Велькера А.А., который в свою очередь, 13.09.2011 обращался в Управление с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территорий, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, 2 км. северо-восточнее п. Березовка площадью 175529 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования. Копии указанного заявления, акта согласования местоположения границ земельного участка, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной руководителем Управления, каталога координат точек поворота границы земельного участка приложены в материалы дела(л.д. 144-148 том N 2).

Обществом в материалы дела представлены доказательства произведенного им расчета с продавцами (Хрулем С.А. и Велькером А.А.) по договору купли - продажи земельного участка на общую сумму 8 500 000 руб.: копии платежных поручений N N 177, 179 от 16.05.2012, расходные кассовые ордера NN 26,27 от 16.07.2012 (подлинники и копии), копия выписки из кассовой книги от 16.07.2012 (171-176 том N1).

В материалы дела представлены:

- копия проекта корректировки материалов перераспределения земель СПК "Березовский" Березовского района Красноярского края 1997 год, подготовленного Восточно-Сибирским государственным научно - исследовательским и проектно-изыскательским институтом по землеустройству, а также заключение кадастрового инженера Ситнера А.Э. от 15.02.2013 N 80.

- Положение о порядке образования и перераспределения земельных участков на территории муниципального образования Березовский район Красноярского края;

- Правила землепользования и застройки городского населенного пункта рабочего поселка Березовка - части муниципального образования поселок Березовка Березовского района Красноярского края;

- основной чертеж Генерального плана п. Березовка и выкопировка из Генерального плана п. Березовка;

- выкопировка из схемы территориального зонирования п. Березовка с нанесением границ земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101009:333.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, Истец указывает на противоречие договора купли продажи, заключенного между Управлением и Евдокимовым А.А. закону, определяющему порядок предоставление земель за плату крестьянским (фермерским) хозяйствам. Поскольку первоначальное приобретение Земельного участка Евдокимовым А.А. было осуществлено по недействительной сделке, все последующие сделки со спорным земельным участком также являются недействительными. ООО "Неоград - Недвижимость" не отвечает признакам добросовестного приобретателя. Кроме того, истец указывает, что обращение в суд с настоящим иском не может быть рассмотрено как злоупотребление правом, поскольку сделка, направленная на отчуждение спорного земельного участка, была оформлена должностными лицами Администрации района, которые на сегодняшний день отстранены от исполнения своих обязанностей из-за грубых нарушений закона. В порядке самоконтроля, Администрация вправе требовать в суде признания сделок недействительными.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и его отчуждение по договору купли-продажи от 16.11.2011 Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимову А.А. противоречит статье 80 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" предусматривающих предоставление земельных участков для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При таких обстоятельствах, договор купли - продажи земельного участка от 16.11.2011 признан судом ничтожной сделкой. В связи с недействительностью указанной сделки признаны недействительными и все последующие сделки.

Оценивая требования истца, основанные на статье 302 ГК РФ, суд не согласился с доводами истца о выбытии земельного участка из его владения помимо его воли, а также об отсутствии полной оплаты по договору купли-продажи от 15.05.2012 между продавцами Хрулем С.А. и Велькером А.А. и покупателем - Обществом. Вместе с тем, суд согласился с доводом истца о том, что Общество не доказало, что при совершении сделки оно приняло все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, в связи с чем не признал Общество добросовестным приобретателем земельного участка.

Апелляционный суд полагает решение подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Оспариваемый истцом договор купли-продажи от 16.11.2011. был заключен между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района (продавец) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимовым А.А. (покупатель) во исполнение принятого 16.11.2011 года Администрацией Березовского района постановления N 2969, в соответствии с которым, Главе крестьянского (фермерского) хозяйства А.А. Евдокимову предоставлен в собственность из фонда перераспределения района земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, Березовский район, примерно в 2 км. от п. Березовка по направлению на северо-восток, площадью 175529,0 кв.м, кадастровый номер 24:04:61010009:333, за плату по рыночной стоимости, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение) - для сельскохозяйственного производства (л.д. 20 том N 1).

Как следует из постановления, продажа земельного участка произведена на основании ст.11,29 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.12 Федерального закона N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", п.10 ст.3 Закона Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также Решения Березовского районного Совета от 28.12.2010 г. N 15-68Р "Об утверждении Положения о порядке формирования и предоставления земельных участком на территории муниципального образования Березовский район".

Как следует из статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как следует из имеющегося в деле заявления главы крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимова А.А. о предоставлении ему в собственность земельных участков, в т.ч. участка с КН

24:04:61 01 009:333, цель предоставления участка не была определена (л.д. 23 том N 1).

В тоже время, согласно ст.12 Федерального закона от 11.06.2003 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:

1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);

3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);

4) срок аренды земельных участков;

5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

6) предполагаемое местоположение земельных участков.

К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 настоящего Федерального закона.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка от 04.10.2012 г. N 24/12-299695, земельный участок с КН 24:04:61 01 009:333 относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, поставлен на кадастровый учет 24.10.2011 г. (л.д. 142 том N 1)

Таким образом, в качестве объекта продажи выступил земельный участок, не относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, а относящийся к категории земель населенных пунктов, который может быть отчужден в соответствии с процедурами, определенными Земельным кодексом Российской Федерации.

Цель приобретения земельного участка с КН 24:04:01 01 001:333 относящегося к категории земель населенных пунктов заявителем не была определена. Суду не представлены доказательства соблюдения сторонами по договору купли-продажи всех условий для продажи земельного участка, определенных ст. 28, 30, 30.1., 34, 36, Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что договор купли-продажи земельного участка N 233 от 16.11.2011 общей площадью 175 529 кв.м. с кадастровым номером 24:04:6101009:333, заключенный между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края, и Главой крестьянского (фермерского) в соответствии со ст.ст.167,168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недействительной ничтожной сделкой, как противоречащий вышеуказанным статьям Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного требование истца о признании договора купли-продажи земельного участка N 233 от 16.11.2011 недействительной (ничтожной) сделкой обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В части требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка общей площадью 175 529 кв.м. с кадастровым номером 24:04:6101009:333, от 15.05.2012 года, заключенного между Хрулем С.А., Велькером А.А. и ООО "Неоград - Недвижимость" суд также приходит к верному выводу о его удовлетворении.

Согласно ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Евдокимов А.А. в следствии совершения недействительной ничтожной сделки (договора N 233 от 16.11.2011) не приобрел каких-либо юридических прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101009:333, в т.ч. права на распоряжение данным участком, в связи с чем, сделка дарения от 18.01.2012 г. между Евдокимовым А.А. (даритель) и Хитаришвили И.И., сделка купли-продажи от 27.03.2012 г. между Хитаришвили И.И. и Велькер А.А., Хруль С.А. также являются недействительными ничтожными, как противоречащими положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, не обладая правовым статусом собственников земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101009:333 граждане Хруль С.А., Велькер А.А. 15.05.2012 г. осуществили его продажу ООО "Неоград-Недвижимость", что является для суда основанием также признать данную сделку недействительной ничтожной, как противоречащей положениям ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части требования истца о виндикации земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101009:313 из владения ООО "Неоград-Недвижимость" апелляционный суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований на основании следующего.

Согласно пункту 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В пункте 38 вышеуказанного постановления Пленума разъяснено, что "приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества".

Как следует из пояснений ООО "Неоград-Недвижимость" в суде первой инстанции, до заключения договора от 15.05.2012 его сотрудниками изучалось содержание кадастрового паспорта. Также был осуществлен выезд в Березовский район Красноярского края в целях проверки земельного участка, его характеристик. Продавцы участка (Хруль и Велькер А.А.) предоставили нотариально удостоверенные согласия супругов на отчуждение спорного земельного участка. ООО "Неоград-Недвижимость" исследовало информацию, как размещенную в открытом доступе на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так и информацию, содержащуюся в выписке из ЕГРП на спорный объект.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Выписка из ЕГРП, заказанная ООО "Неоград-Недвижимость" содержала информацию о правах текущих владельцев (Хруля С.А. и Велькера А.А.) на момент заключения договора от 15.05.2012, но не информацию о всей цепочки сделок.

ООО "Неоград-Недвижимость", до заключения договора от 15.05.2012 года не могло получить выписку из ЕГРП с элементами перехода прав в силу пункта 3 статьи 7 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются только самим правообладателям и иным перечисленным в указанном пункте лицам.

Таким образом, Общество не знало и не могло знать до заключения договора от 15.05.2012 историю перехода прав на спорный земельный участок, а значит не располагало информацией о первоначальном приобретателе, способе приобретения, последующих владельцах, датах регистрации перехода прав.

В соответствии со статьей 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В силу статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов.

В представленных в дело кадастровых паспортах на спорный земельный участок от 24.10.2011, от 04.10.2012 указано, что участок относится к землям населенных пунктов (л.д. 86, 142 том N 1) В этой связи ограничения в его оборотоспособности отсутствовали.

Как следует из представленных в дело документов, ответчик (ООО "Неоград-Недвижимость") произвел оплату гражданам Хрулю С.А и Велькеру А.А. стоимости земельного участка в размере 8 500 000 рублей, составляющих стоимость участка по договору от 15.05.2012 г. (платежные поручения от 16.05.2012 г. N N 178, 179; расходные кассовые ордера от 16.07.2012 г. N N 27,26). Оплата произведена в полном размере до обращения истца в суд с исковым заявлением 10.08.2012.

Доводы истца о том, что расходные кассовые ордера не могут быть приняты в качестве доказательств оплаты по делу, поскольку они оформлены с нарушением порядка, установленного законодательством, отклоняются судом апелляционной инстанции, учитывая признание в отзывах на иск гражданами Хруль С.А и Велькер А.А факта получения ими денежных средств по расходным кассовым ордерам.

Согласно п.4. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 12.11.2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", устанавливая возмездность, добросовестного приобретения, необходимо установить не только факт заключения возмездного договора, но и факт его исполнения. Факт передачи земельного участка подтвержден самим договором от 15.05.2012 г., факт оплаты также подтвержден представленными документами. Факт государственной регистрации прав за Велькером А.А. и Хруль С.А., на земельный участок, является, по мнению суда, в силу ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием не позволяющим приобретателю земельного участка усомнится в наличии у вышеуказанных граждан прав на отчуждение участка. Стоимость земельного участка приобретенного ООО "Неоград-Недвижимость", определенная договором купли-продажи, позволяла, не предпринимать какие-либо дополнительные меры осмотрительности, направленные на проверку юридической судьбы вещи (земельного участка).

Учитывая, что сделка, по которой Общество приобрело владение спорным земельным участком, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем следует признать, что ООО "Неоград-Недвижимость" является добросовестным приобретателем земельного участка.

В пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок выбыл из владения публичного образования по его воле, сделка по продаже и передаче участка в собственность первоначального приобретателя - Евдокимова А.А. подписана руководителем Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям Администрации Березовского района Красноярского края, являющегося структурным подразделением истца.

Ответчик приобрел земельный участок по возмездной сделке у лица, за которым было зарегистрировано право собственности на этот объект, в отношении которого не имелось правопритязаний.

При таком положении следует признать, что спорный земельный участок выбыло из владения истца по его воле, ответчик является добросовестным приобретателем спорного участка, который не может быть у него истребован.

С учетом изложенного иск в части истребования из чужого незаконного владения Общества земельного участка не подлежал удовлетворению. В указанной части решение подлежит отмене.

В соответствии со статьей 270 АПК РФ основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применением норм материального права, в том числе неприменение закона, подлежащего применению.

Суд первой инстанции, делая вывод о том, что располагая выпиской из ЕГРП на земельный участок Общество знало, что он первоначально приобретен из государственной (муниципальной) собственности, необоснованно не применил положения абзаца 3 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающим, что выписка из Единого государственного реестра прав, полученная по заявлению общества, должна содержать, в том числе, сведения о зарегистрированных права на недвижимое имущество, на момент выдачи выписки. Поэтому Общество, при обычной степени осмотрительности, не могло знать о том, что за незначительный промежуток времени (5 месяцев) у земельного участка сменилось три собственника.

Законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу. Напротив, в часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган.

В силу изложенного, на истца подлежат отнесению судебные расходы ООО "Неоград-Недвижимость" за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 февраля 2013 года по делу N А33-12842/2012 в части истребования земельного участка общей площадью 175529,0 кв.м. с кадастровым номером 24:04:0101001:333 из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Неоград - Недвижимость" и в части взыскания с него 6 000 рублей государственной пошлины, отменить.

В указанной части в удовлетворении иска отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Администрации Березовского района Красноярского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Неоград - Недвижимость" 2000 рублей судебных расходов в виде государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по платежному поручению N 427 от 09.04.2013.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

И.А. Хасанова

Судьи

Н.А. Кириллова Л.Е. Споткай