Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г. N 14АП-1611/13

г. Вологда

28 мая 2013 г.

Дело N А66-10468/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 28 мая 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Бежецкий район" Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 09 января 2013 года по делу N А66-10468/2011 (судья Нофал Л.В.),

установил:

муниципальное образование "Бежецкий район" Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области (ОГРН 1026901539917; далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Беловой Елене Владимировне (ОГРНИП 309690619500016; далее - Предприниматель) о взыскании 145 678 руб. 35 коп., в том числе 87 936 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.12.2009 N 79 за период с 18.12.2009 по 15.08.2010 и 57 742 руб. 09 коп. неустойки за просрочку арендной платы, начисленной за период с 26.12.2009 по 15.08.2010.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил размер исковых требований до 318 077 руб. 72 коп., в том числе 87 936 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате за период с 18.12.2009 по 15.08.2010 и 230 141 руб. 48 коп. пеней за просрочку арендной платы, начисленных за период с 25.12.2009 по 04.10.2011.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 09 января 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Комитет с решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельства дела, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что Комитет передал Предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть неисполнение со стороны арендодателя обязанности, установленной статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Данный вывод не соответствует действительности и не подтвержден никакими существенными доказательствами. На момент заключения договора аренды ответчик был проинформирован о необходимости соблюдения процедуры предоставления объекта в аренду и проведения аукциона и сознательно заключил договор на оговоренных условиях, чем подтвердил свое согласие на выполнение всех условий указанных в пунктах договора.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В отзыве на жалобу ответчик в ее удовлетворении просил отказать. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, что 18 декабря 2009 года Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 79, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на срок с 18.12.2009 до момента проведения аукциона нежилое помещение общей площадью 88,6 кв.м, расположенное в полуподвальном помещении 2-х этажного здания по адресу: Тверская область, г.Бежецк, ул. Введенская, д. 65/8.

Пунктами 4.1-4.3 договора от 18.12.2009 N 79 стороны согласовали размер, сроки и порядок внесения арендной платы.

Дополнительным соглашением от 27.01.2010 к указанному договору предмет аренды был уточнен, внесены изменения в пункты 4.1-4.3 договора.

В связи с невнесением арендной платы Комитетом в адрес Предпринимателя были направлены претензии: от 26.07.2010 N 694, от 23.08.2010 N 772, от 25.10.2010 N 935 о погашении задолженности. Кроме того, письмом от 26.07.2010 N 06-01/694 Комитет уведомил Предпринимателя о намерении расторгнуть договор аренды.

Поскольку ответчик не внес арендную плату в размере 87 936 руб. 26 коп. за период с 18.12.2009 по 15.08.2010, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал договор аренды ничтожной сделкой и отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании долга и пени за просрочку оплаты.

Апелляционная инстанция находит решение суда законным и обоснованным.

Согласно пункту 5 части 10 статьи 35 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" определение порядка управления и распоряжения имуществом, являющимся муниципальной собственностью, находится в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования, в конкретном случае - Комитета.

Отнесение 2-х этажного нежилого здания, расположенного по адресу: Тверская область, г. Бежецк, ул. Введенская, д. 65/8 к объекту муниципальной собственности Бежецкого района подтверждается выпиской из Единого реестра муниципальной собственности Бежецкого района.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором (статьи 309, 314, 614 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Статья 17.1 Закона N 135-ФЗ, регулирующая особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, и предусматривающая проведение конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ и в силу статьи 4 ГК РФ подлежит применению к правоотношениям, возникшим после введения данной нормы в действие.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ в редакции, которая вступила в силу со 02.07.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В соответствии с частью 3 указанной статьи закона в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Из анализа данной правовой нормы следует, что Закон N 135-ФЗ, следуя его буквальному содержанию, не предусматривает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов, за исключением ряда случаев.

Однако, как правильно установил суд первой инстанции ни под одно из исключений, указанных в статье 17.1 Закона N 135-ФЗ, спорное правоотношение не подпадает, то есть оснований для применения положений, указанных в пункта 1-13 части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, для предоставления арендатору имущества без проведения конкурса не имелось, доказательств обратного истцом не представлено.

По существу, заключение спорного договора аренды от 18.12.2009 привело к предоставлению арендатору - Предпринимателю преимущества перед другими хозяйствующими субъектами в виде предоставления права аренды муниципального имущества на внеконкурсной основе.

Суд первой инстанции установив, что договор аренды от 18.12.2009 между истцом и ответчиком заключен без проведения конкурса, обоснованно признал его не соответствующим закону и соответственно недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ.

Таким образом, исковое требование о взыскании задолженности по арендной плате по недействительной сделке нельзя признать правомерным.

Договорная неустойка при недействительности договора аренды оплате не подлежит.

Между тем недействительность договора аренды не исключает обязанности Предпринимателя возместить фактическое пользование занимаемым нежилым помещением.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

В свете изложенного Комитет, руководствуясь положениями главы 60 ГК РФ, не лишен права предъявить требование к Предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за пользование помещением в спорный период.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статей 65, 71 АПК РФ, представленные Комитетом доказательства, пришел к выводу, что арендодатель не исполнил предусмотренную статьей 611 ГК РФ обязанность так как передал имущество в состоянии не позволяющем использовать его для указанных в договоре аренды целей.

Истец, в подтверждение как факта пользования ответчиком спорным помещением, так и факта надлежащего состояния помещения, пригодного для использования для розничной торговли, ссылается на передаточный акт, являющийся приложением 2 к договору аренды от 18.12.2009 N 79 (л.д. 12).

Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 18.12.2009 N 79 Комитет обязался передать Предпринимателю нежилое помещение общей площадью 88,6 кв.м, расположенное по адресу: Тверская область, г. Бежецк, ул. Введенская. д. 65/8, для использования в целях розничной торговли (пункт 1.2 договора).

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору помещение в состоянии, пригодном для его эксплуатации, предупредив о недостатках, которые арендодатель обязан оговорить в передаточном акте, при этом, пунктом 3.4.1 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость исключительно по целевому назначению, а пунктом 5.1.2 - ответственность в виде штрафа за использование помещения или его части не по целевому назначению.

Между тем, как следует из материалов дела, в том числе: акта осмотра технического состояния спорного нежилого помещения от 23.04.2012, фотографий, видеоматериалов, спорное помещение не может использоваться в качестве магазина, поскольку не имеет полов, а стены не имеют даже штукатурку.

Доводы истца о том, что ответчик начал производить капитальный ремонт судом оценены критически, поскольку в соответствии с пунктом 3.2.1 договора аренды от 18.12.2009 N 79 именно арендодатель принял на себя обязательства за свой счет производить капитальный ремонт помещения.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Апелляционный суд с целью установления состояния спорного помещения на дату передачи его Предпринимателю определением от 04 апреля 2013 года отложил рассмотрение жалобы и предложил Комитету представить кадастровый паспорт от 11.07.2008 на здание по адресу: г. Бежецк, ул. Введенская, д. 65/8, а также технические паспорта на здание в целом и спорное помещение, оформленные до заключения договора аренды, пояснения об использовании спорного помещения в предыдущий период с подтверждающими документами.

Во исполнение данного определения суда Комитет представил копии кадастрового паспорта от 11.07.2008 на здание по адресу: г. Бежецк, ул. Введенская, д. 65/8; технического паспорта составленного 17.06.2008, технического паспорта составленного на 12.04.2006, распоряжение главы Бежецкого района от 26.07.2006 о закреплении данного здания в оперативное управление за отделом культуры администрации Бежецкого района, договор от 27.07.2006 о закреплении имущества в оперативное управление, акт приема-передачи от 27.07.2006, распоряжение от 28.08.2009 об изъятии имущества из оперативного управления, акт приема-передачи от 28.08.2009.

Согласно данным технических паспортов составленных в 2006 году и в 2008 году здание по адресу: г. Бежецк, ул. Введенская, д. 65/8 построено в 1917 году, имеет 2 этажа и мезонин. Сведений о наличии в здании полуподвального помещения площадью 88,6 кв.м, которое указано в акте приема-передачи к договору аренды и состоянии этого помещения технические паспорта не содержат.

В техническом паспорте 2006 года указано, что здание имеет износ 73%, фундамент, чердачные перекрытия и стены имеют трещины, кровля протекает, полы сильно осели и прогнили, переплеты оконных проемов покороблены, дверные проемы расшатаны, приборы горячего водоснабжения и электроосвещения частью утрачены.

В техническом паспорте 2008 года описано аналогичное состояние здания и процент его износа 73%.

Комитет не представил доказательств того, что в период нахождения вышеуказанного здания в оперативном управлении отдела культуры администрации Бежецкого района с 2006 года по 2009 год в нем производился капитальный ремонт и здание фактически использовалось.

В акте о приеме-передаче здания формы ОС-1а от 28.08.2009 характеристика технического состояния объекта отсутствует.

При таких обстоятельствах дела, вывод суда о том, что Комитет передал Предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением соответствует обстоятельствам дела, в связи с чем нет правовых оснований для взыскания платы за его использование.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы Комитету отказано, однако в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации он освобожден от уплаты госпошлины в качестве истца и ответчика при обращении в арбитражный суд, госпошлина не взыскивается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 09 января 2013 года по делу N А66-10468/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "Бежецкий район" Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

Е.В. Носач А.Н. Шадрина