Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 января 2008 г. N КГ-А40/14290-07 Суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным уведомления арендодателя о расторжении охранно-арендного договора, поскольку оспариваемое уведомление не прекращает отношений сторон по спорному договору и, следовательно, не создает для истца каких-либо правовых последствий, не нарушает прав и законных интересов сторон (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 января 2008 г. N КГ-А40/14290-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "СпецСтройПроект" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Комитету по культурному наследию города Москвы (далее - Москомнаследие) о признании недействительным уведомление Москомнаследия от 22.06.2007 N 16-03-1314/7-1 о расторжении охранно-арендного договора от 15.04.2003 N 119з/1.

Требования заявлены на основании ст.ст. 12, 153, 168, 309, 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что спорное уведомление не соответствует требованиям действующего законодательства и является недействительной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку предъявлено с нарушением п. 15 договора, ст.ст. 309, 310, 450 ГК РФ.

Решением от 02.10.2007 оставленным без изменения постановлением от 12.11.2007 г. исковые требования удовлетворены.

На указанные судебные акты подана кассационная жалоба Москомнаследие, в которой ставится вопрос об их отмене как необоснованных.

В судебном заседании заявитель доводы своей жалобы поддерживал, представитель истца против ее удовлетворения возражал.

Судебная коллегия, выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что здание по адресу: город Москва, ул. Стромынка, д. 6, является собственностью города Москвы и принадлежит ответчику на праве оперативного управления, что подтверждается Свидетельствами от 19.07.2001 и от 11.01.2006 (л.д. 57-58).

Между ГУ "Главное управление охраны памятников города Москвы, правопреемником которого является Москомнаследие и ООО "СпецСтройПроект" (арендатор) был заключен охранно-арендный договор от 15 04 2003 N 119з/1 на пользование недвижимым памятником истории и культуры "Дом культуры им. Русакова", расположенного по адресу: город Москва, ул. Стромынка, д. 6, площадью 357.6 кв.м., для использования под культурно-развлекательный центр с рестораном.

Помещения памятника архитектуры были переданы арендатору по акту приемки-передачи здания от 15.04.2003 (т, 1, л.д. 13).

Впоследствии 01.11.2005 стороны заключили дополнительное соглашение к охранно-арендному договору от 15.04.2003 г. N 119з/1 в связи с увеличением площади помещения до 570,7 кв.м., в результате произведенной перепланировки и переустройства арендуемых помещений.

В соответствии с п. 13 охранно-арендного договора исполнение предписаний Госоргана обязательно для арендатора.

Предписанием от 29.03.2007 N 16-11/44 Москомнаследие обязало ООО "СпецСтройПроект" провести следующие работы по объекту: демонтировать временную пристройку к боковому фасаду здания в соответствии с условиями согласования проекта приспособления; демонтировать информационные вывески на главном и боковом фасадах здания; освободить пространство перед входом в занимаемые помещения от элементов декоративного оформления (пальм). Впоследствии 04.05.2007 Москомнаследие вынесло Предписание N 16-16-16/Шх-119з/1-п2 по устранению выявленных нарушений порядка сохранения и использования недвижимого культурного наследия, которым обязало ООО "СпецСтройПроект" провести мероприятия, указанные в пунктах 1, 2 Предписания от 29.03.2007.

Письмом от 22.06.2007 N 16-03-1314/7-1 Москомнаследие уведомило ООО "СпецСтройПроект" о расторжении в одностороннем порядке с 01.04.2007 охранно-арендного договора от 15.04.2003 N 119з/1 в связи с неоднократными нарушениями п. 13 договора аренды.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из необоснованности расторжения ответчиком спорного договора.

С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они противоречат требованиям ст. 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В данном случае уведомление от 22.06.2007 г. N 16-13-1214/7-1 не прекращает отношений сторон по спорному договору и, следовательно, не создает для истца каких-либо правовых последствий.

В этой связи у суда отсутствовали основания в соответствии с требованиями ст. 8, 12 ГК РФ для удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а в удовлетворении иска следует отказать, поскольку оспариваемое уведомление не нарушает прав и законных интересов сторон.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение от 02.10.2007 г. Арбитражного суда г. Москвы, постановление от 12.11.2007 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-37146/07-91-343 отменить, в удовлетворении иска отказать.