Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2013 г. N 06АП-2403/13

г. Хабаровск

07 июня 2013 г.

Дело N А04-9263/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Михайловой А.И.

судей Головниной Е.Н., Козловой Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Поярковская птицефабрика": Донцов Дмитрий Александрович, представитель по доверенности от 26.04.2012;

от общества с ограниченной ответственностью "Михайловское": Зубрилин Антон Александрович, представитель по доверенности от 05.07.2012;

от Министерства имущественных отношений Амурской области: не явились;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области: не явились;

от администрации Коршуновского сельского совета Михайловского района Амурской области: не явились;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Михайловского района Амурской области: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поярковская птицефабрика" на решение от 14.03.2013 по делу N А04-9263/2012 Арбитражного суда Амурской области принятое судьей Дорощенко Г.А.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Поярковская птицефабрика"

к обществу с ограниченной ответственностью "Михайловское", Министерству имущественных отношений Амурской области

о переводе прав и обязанностей по договору аренды

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, администрация Коршуновского сельского совета Михайловского района Амурской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Михайловского района Амурской области

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Поярковская птицефабрика" (далее - ООО "Поярковская птицефабрика") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Михайловское" (далее - ООО "Михайловское"), Министерству имущественных отношений Амурской области (далее - Минимущество Амурской области) о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:24 (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Арбитражным судом первой инстанции к участию в деле в качестве соответчика привлечено Минимущество Амурской области. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - Управление Росреестра по Амурской области), администрация Коршуновского сельского совета Михайловского района Амурской области (далее - администрация Коршуновского сельсовета), Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Михайловского района Амурской области (далее - КУМИ администрации Михайловского района).

В ходе рассмотрения дела производство по делу в части требований к ООО "Михайловское" прекращено в связи с отказом истца от иска.

Решением от 14.03.2013 в удовлетворении исковых требований к Минимущество Амурской области отказано.

Не согласившись с судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить. По мнению заявителя жалобы, арбитражным судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах жалобы, просил решение суда отменить.

Представитель ООО "Михайловское" возражал, основываясь на представленных в отзыве мотивах. Просил оспариваемый судебный акт оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Минимущество Амурской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило. В представленном отзыве, поддержав позицию общества, просило оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Администрация Коршуновского сельсовета в судебном заседании участия не принимала. В отзыве просила отменить обжалуемое решение, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования заявителя жалобы.

Управление Росреестра по Амурской области, КУМИ администрации Михайловского района в судебном заседании не участвовали, отзывы в апелляционный суд не представляли.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.05.2013 по 04.06.2012.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением администрации Коршуновского сельского совета Михайловского района Амурской области от 17.05.2006 N 16 ООО "Поярковская птицефабрика" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:18:020000:0026 для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 5 лет с 26.04.2006 по 26.04.2011, общей площадью 1883 га, отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, из них сельскохозяйственных угодий 1665,35 га, в том числе пашни 1554,43 га, сенокосов 59,89 га, пастбищ 51,03 га, кустарников 146,19 га, болот 67,26 га, под водой 0,24 га, под дорогами 3,96 га.

Между администрацией Коршуновского сельсовета (Арендодатель) и ООО "Поярковская птицефабрика" (Арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка от 26.04.2006 N 59 на срок с 26.04.2006 по 26.04.2011.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.10.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области за номером 28-28-18-003/2006-498.

19.11.2007 на основании Закона Амурской области N 278-ОЗ от 11.12.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N 28-28-04/044/2007-171 о праве собственности Амурской области на данный земельный участок, в связи с чем была произведена замена арендодателя по договору на Минимущество Амурской области.

По окончании срока действия договора между Минимущество Амурской области и ООО "Поярковская птицефабрика" был подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно которому арендатор земельный участок сдал с 27.04.2011, а арендодатель его принял.

15.03.2011 ООО "Поярковская птицефабрика" обратилось в Минимущество Амурской области с заявлением, в котором просило переоформить или заключить на новый срок договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 28:18:020000:0026, площадью 1883 га сроком на 25 лет, для производства сельскохозяйственной продукции.

Письмом от 22.03.2011 Минимущество Амурской области сообщило о возможности предоставления земельного участка в аренду при отсутствии других претендентов после опубликования сообщения о наличии земельного участка, предлагаемого в аренду, в средствах массовой информации. В противном случае передача земельного участка возможна только на торгах.

Информационным объявлением, опубликованным в газете "Амурская правда" N 178 от 24.09.2011, земельный участок с кадастровым номером 28:18:000000:24, площадью 1882,0934 га публично предложен для передачи в аренду на срок 20 лет.

26.09.2011 ООО "Поярковская птицефабрика" повторно обратилось в адрес Минимущества Амурской области с заявлением от 26.09.2011 о заключении договора аренды земельного участка, которое было отклонено со ссылкой на наличие нескольких заявок на данный земельный участок, что влечет обязанность министерства по проведению торгов.

По результатам проведения аукциона, в соответствии с протоколом от 22.12.2011 N 4 заседания комиссии победителем аукциона признано ООО "Михайловское", как предложившее наибольшую цену за право на заключение договора аренды.

22.12.2011 между Минимуществом Амурской области и ООО "Михайловское" подписан договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, согласно которому ООО "Михайловское" за плату в размере 12 000 370 руб. приобрело право на заключение договора аренды земельного участка сроком на 20 лет.

Оплата по договору купли-продажи произведена ООО "Михайловское" в полном объеме платежным поручением от 19.01.2012 N 20.

23.01.2012 между Минимуществом Амурской области и ООО "Михайловское" заключен договор аренды земельного участка N 12-01з.

Полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды, ООО "Поярковская птицефабрика" обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии для этого предусмотренных законом оснований в связи с несоблюдением принципа равенства условий.

Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца в связи со следующим.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания указанной нормы следует, что преимущественное право на заключение договора аренды возникает у арендатора при наличии совокупности следующих условий: надлежащего исполнения арендатором условий договора, письменного уведомления арендодателя о желании заключить договор на новый срок, отказа арендодателя от заключения договора на новый срок, заключения в течение года договора аренды с другим лицом. При этом, указанное право бывший арендатор может реализовать при условии равенства в остальном с другими арендаторами.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 3 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Как видно из материалов дела истцом в период действия договора обязательства по нему исполнялись надлежащим образом, земельный участок использовался в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, задолженности по арендной плате не имелось.

ООО "Поярковская птицефабрика" 15.03.2011, за месяц до истечения срока договора обратилось в адрес Минимущества Амурской области с заявлением о переоформлении договора или заключении его на новый срок. При этом, нарушение истцом трехмесячного срока для направления такого заявления, предусмотренного пунктом 4.3.2 договора аренды, суд не считает ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей по договору, как то предусмотрено частью 1 статьи 621 ГК РФ, поскольку данное положение не относится к обязанностям арендатора, перечисленным в пункте 4.2. договора, а относится к его правам (пункт 4.3).

Также из материалов дела следует, что Минимущества Амурской области отказало истцу в заключении договора на новый срок, со ссылкой на публичный порядок передачи такого права, а затем, в течение года заключило договор аренды спорного земельного участка с ООО "Михайловское".

Между тем, суд приходит к выводу о том, что в сложившейся ситуации ООО "Поярковская птицефабрика" не может реализовать свое преимущественное право в связи со следующим.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из содержания данной нормы, а также статьи 38 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ следует, что передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения производится путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды таких участков.

Из материалов дела следует, что приказом от 11.11.2011 N 158-од Минимущества Амурской области, в соответствии со статьей 38 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ был объявлен аукцион, предметом которого и явилась продажа такого права, права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, результатом аукциона явилось не заключение договора аренды земельного участка, а заключение договора купли-продажи права на заключение такого договора. Заключение договора аренды произведено с победителем аукциона, который предложил наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Между тем, перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка статья 621 ГК РФ не предусматривает.

Также суд не усматривает и возможности перевода на истца прав и обязанностей по договору аренды, впоследствии заключенному с победителем аукциона, поскольку ООО "Поярковская птицефабрика" не принимало участия в этом аукционе, следовательно, не находится в равных условиях с другими претендентами на аренду земельного участка, что является обязательным при реализации преимущественного права, в соответствии со статьей 621 ГК РФ.

Доводы истца, со ссылкой на пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, о том, что положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, являются правильными.

Между тем, указанные доводы имели бы значение, если бы предметом спора являлось иное имущество, а не земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в муниципальной собственности.

Учитывая специфику передачи в аренду таких земельных участков, которая заключается в проведении конкурса на право заключения договора аренды, участие лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды, в таком конкурсе становится обязательным.

Доводы истца о том, что он согласен заключить договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, в данном случае неуместны, поскольку аукцион не выявлял наиболее выгодные условия аренды, в частности, по размеру арендной платы, поскольку он определяется в порядке, установленном законодательством Амурской области, то есть, является одинаковым для всех. По результатам аукциона был выявлен претендент, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка.

Однако истец не изъявлял желания выплатить предложенную победителем цену в целях возможного удовлетворения его требований.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания для удовлетворения требования истца и перевода на него прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в связи с отсутствием совокупности обстоятельств, необходимых для этого, в соответствии со статьей 621 ГК РФ.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 14.03.2013 по делу N _А04-9263/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.И. Михайлова

Судьи

Е.Н. Головнина Т.Д. Козлова