Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2013 г. N 18АП-5085/13

г. Челябинск

11 июня 2013 г.

Дело N А47-16999/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Румянцева А.А., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Магия" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2013 по делу N А47-16999/2012 (судья Федоренко А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества "Магия" - Булатов Р.Г. (доверенность от 05.06.2013);

открытого акционерного общества Небанковская кредитная организация "Инкахран" - Семенова Д.Ю. (доверенность N 25 от 05.03.2013).

Закрытое акционерное общество "Магия" (далее также - ЗАО "Магия", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к открытому акционерному обществу Небанковская кредитная организация "Инкахран" (далее - ОАО "Инкахран", ответчик) с иском о взыскании 278 344 рублей 30 копеек долга по договору аренды N 30 от 26 декабря 2011 года, 16700 рублей 66 копеек - пени за просрочку возврата помещения, 32 973 рублей 09 копеек - неустойки за просрочку внесения арендных платежей и 48 055 рублей убытков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Тайлер" (далее - ЗАО "Тайлер", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2013 (резолютивная часть оглашена 26.03.2013) иск удовлетворен частично, с общества "Инкахран", в пользу ЗАО "Магия" взыскано 78 507 руб. 37 коп. В остальной части иска отказано.

Кроме того, суд взыскал в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины - 3 140 рублей 29 копеек и расходы на оплату услуг представителя в сумме 4 176 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Магия" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т.2 л.д.147-148).

Апеллянт полагает ошибочным вывод суда о том, что само по себе наличие недостатков в возвращаемых арендованных помещениях не давало истцу права отказаться от подписания акта приема-передачи.

Делая указанный вывод, суд не учел положение пункта 2.1 договора аренды, в соответствии с которым арендатор обязан возвратить помещение в исправном состоянии с учетом наступившей амортизации. Полагает, что пожарная сигнализация является неотъемлемой частью арендованного помещения и, следовательно, её неисправность влечет неисправность всего помещения, в силу чего принятие помещения по акту приема-передачи являлось невозможным.

Поскольку помещение стало пригодным для дальнейшей эксплуатации только после исправления охранно-пожарной сигнализации, которое было произведено истцом, полагает, что именно с этого момента произошла передача помещения от арендатора арендодателю.

В силу изложенного апеллянт полагает, что ответчик обязан оплатить период пользования, до момента исправления истцом пожарной сигнализации, а так же возместить истцу убытки в размере стоимости её ремонта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик с доводами жалобы не согласился, полагая решение законным и обоснованным.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 26.12.2011 года между ЗАО "Магия" ДУ (арендодатель) и ОАО "Инкахран" (арендатор) заключен договор аренды N 30, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, находящиеся в административном здании (общая площадь здания 2 646 кв.м.), расположенном по адресу: г.Оренбург, ул. 60 лет Октября, д. 26а, общей площадью 529 кв.м. для размещения офиса арендатора в целях осуществления арендатором уставной деятельности. Передаваемые в аренду помещения обозначены на поэтажном плане, прилагаемом к настоящему договору (т.1 л.д. 13-17).

Договором аренды согласованы следующие условия: договор вступает в силу и действует с 26.12.2011 по 30.11.2012 (п. 4.1); за предоставленные в аренду помещения, пользование инженерными сетями и земельным участком арендатор выплачивает арендную плату в размере 214 111 рублей в месяц, включая НДС (п. 5.1); в случае задержки исполнения обязанности по своевременному внесению арендной платы арендатор выплачивает неустойку ТВ размере 0,2% от размера месячной арендной платы за каждый день просрочки (п.6.2); передача помещения и его возврат арендодателю (в исправном состоянии с учетом наступившей амортизации) производятся актами приема-передачи помещения, которые оформляются сторонами не позднее 5 рабочих дней с момента окончания срока действия договора (п.2.1); арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично, при условии письменного уведомления об этом арендодателя за 60 календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора (п.8.6); арендатор обязан передать арендодателю арендованные помещения в состоянии не хуже того состояния, в котором арендатор получил помещения, с учетом наступившей амортизации (п. 3.2.15).

Арендованные помещения переданы ответчику по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 18).

Уведомлением от 28.05.2012 ОАО "Инкахран" сообщило ЗАО "Магия" о намерении расторгнуть договор аренды с 28 июля 2012 года, ссылаясь на положение пункта 8.6 договора аренды. Письмо получено ЗАО "Магия" в этот же день (т.1 л.д. 11).

13.07.2012 ОАО "Инкахран" сообщило истцу о том, что письмо от 28.05.2012 в части указания срока расторжения договора следует считать недействительным и просил считать договор аренды расторгнутым с 31 августа 2012 года. Сообщение получено истцом в этот же день (т.1 л.д. 22).

Письмом от 28.08.2012 ОАО "Инкахран" предложил истцу явиться для подписания акта приема-передачи 31.08.2012 года в 15 ч. 30 мин. Письмо получено истцом 29.08. 2012 года (т.1 л.д. 23).

Письмом от 31.08.2012 ЗАО "Магия" сообщило ОАО "Инкахран", что акт приема-передачи не может быть подписан, поскольку полы в помещениях находятся в неудовлетворительном состоянии, охранно-пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии. К письму прилагалась калькуляция на монтаж сигнализации. В дополнительно направленном письме истец сообщил о наличии недостатков в помещениях, подлежащих возврату, а именно: нерабочее состояние охранно-пожарной сигнализации, отсутствие гаражных ворот с электроприводом, отсутствие расторжения договора, на энергоснабжение, наличие сквозных дыр на месте демонтажа сплит-системы. Письма получены ответчиком в этот же день (т. 1 л.д. 24, 26, 149, 150).

В период до 10.09.2012 включительно ответчиком произведены работы по устранению указанных арендодателем недостатков (т.2, л.д. 34-36, 37-40, 41-44,48-50, 51-52).

Письмом от 06.09.2012 года ОАО "Инкахран" направило в адрес истца подписанный в одностороннем порядке акт приема-передачи и акт сверки расчетов, предложив принять арендованные помещения и согласовать дату и время приемки (т.2, л.д.53-57).

Письмо получено истцом 11.09.2012 года (т.2 л.д. 59).

11.09.2012 года ОАО "Инкахран" направило истцу почтовой связью ключи от арендованных помещений (т.2 л.д. 60-64).

Получив ключи от арендованных помещений, 13.09.2012 истец произвел их комиссионное вскрытие, составил акт приема-передачи арендованных помещений, отразив неисправное состояние охранно-пожарной сигнализации (т.1 л.д. 29).

21.09.2012 между ЗАО "Магия" (заказчик) и ООО "Амулет-Сервис" (исполнитель) заключен договор N 2571/О (ПС) на выполнение монтажных и пусконаладочных работ по установке пожарной сигнализации на объекте, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, 26 А, помещение (т.1 л.д.44-45).

По акту сдачи-приемки выполненных работ от 09.10.2012 истец принял произведенные ООО "Амулет-Сервис" пусконаладочные работы, стоимость которых составила 41 830 руб. (т.1 л.д.47).

Платежным поручением N 274 от 24.09.2012 на сумму 41 830 руб. истец оплатил вышеуказанные работы (т.1 л.д. 48).

Полагая, что ответчик обязан оплатить стоимость аренды за период до окончания пусконаладочных работ, т.е. до 09.10.2012, а так же неустойку за несвоевременный возврат помещения и несвоевременное внесение арендной платы, полагая так же, что действиями ответчика ему причинены убытки в сумме равной стоимости работ по установке охранно-пожарной сигнализации, истец обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды расторгнут арендатором в одностороннем порядке начиная с 31.08.2012 на основании пункта 8.6 данного договора. Истец необоснованно уклонился от исполнения обязанности по подписанию акта приема-передачи помещения из аренды, который должен быть подписан не позднее 05 сентября 2012 года. Вместе с тем ответчиком не исполнена обязанность по возврату арендованного имущества в исправном состоянии, в силу чего за период пользования помещениями, в течении которого ответчиком осуществлялось приведение арендованных помещений в исправное состояние последний обязан внести плату за пользование помещением.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что пользование помещениями в указанный период осуществлялось с фактического согласия истца, в силу чего просрочки возврата помещений на стороне ответчика не имеется. Установив, что предъявлявшееся истцом требование в части ремонта охранно-пожарной сигнализации, ответчиком было выполнено, а так же указав на отсутствие доказательств вины ответчика в неисправности сигнализации, суд отказал во взыскании с ОАО "Инкахран" убытков и процентов за неисполнение обязательств по возврату имущества и просрочку арендных платежей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В рассматриваемой ситуации сторонами согласованы поименованные в законе существенные условия для такого вида гражданско-правового договора, как аренда помещения. Срок договора составил менее года, в силу чего договор не подлежал государственной регистрации. Следовательно, данный договор является заключенным.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3).

Реализация стороной арендной сделки предусмотренного договором права на односторонний отказ от договора неизбежно влечёт за собой прекращение договорных обязательств.

Из материалов дела следует, что ответчик своевременно направил в адрес истца, письменное уведомление, содержащее волеизъявление на прекращение арендных правоотношений.

Учитывая, что против изменения даты расторжения договора истец возражений не высказал, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды расторгнут на основании пункта 8.6 данного договора с 31.08.2012.

Поскольку пользование ответчиком арендованными помещениями после указанной даты до 11.09.2012 было связано с исполнением требований истца об исправлении недостатков в арендуемом имуществе, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что такое пользование осуществлялось с ведома и согласия истца, который уклонился от подписания акта приема-передачи, в силу чего ОАО "Инкахран", будучи обязанным оплатить стоимость такого пользования, не может быть привлечено к ответственности за несвоевременный возврат помещения арендодателю.

Так же верным следует признать вывод суда об отсутствии оснований для взыскания договорной неустойки за неисполнение обязательств по своевременному внесению арендных платежей, поскольку после расторжения договора указанное договорное условие не подлежит применению.

Выводы суда об отказе во взыскании убытков в сумме 48 055 руб. следует признать верными.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При обращении в суд с исковым заявлением о возмещении убытков истец должен доказать факт причинения вреда, факт совершения виновным лицом действий либо бездействия, причинную связь между действием (бездействием) лица и наступившим вредом, размер причиненного вреда.

Из представленных в материалы дела доказательств не следует, что охранно-пожарная сигнализация была приведена в неисправное состояние именно действиями ответчика.

Указанные в претензии от 31.08.2012 требования относительно параметров ремонта охранно-пожарной сигнализации ответчиком были исполнены (см: т.1 л.д. 149-150; т.2 л.д. 34-35).

Доказательств того, что после указанного ремонта данная сигнализация действиями ответчика была приведена в негодность, не представлено.

Кроме того, суд обоснованно сослался на письмо ФГБУ Судебно-экспертного учреждения Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория по Оренбургской области" от 28.09.2012 года, согласно которому причиной нерабочего состояния пожарной сигнализации является её неправильный предшествующий монтаж.

Доказательств наличия вины ответчика в неправильном предшествующем монтаже сигнализации не представлено.

Учитывая, что ремонт сигнализации был осуществлен в полном соответствии с требованиями истца, изложенными в калькуляции, прилагавшейся к направленной истцом 31.08.2012 претензии об устранении недостатков, ОАО "Инкахран" не может нести ответственность за неисправность данной сигнализации.

Доводы подателя жалобы о том, что неисправность охранно-пожарной сигнализации влечет неисправность всего помещения, в силу чего принятие помещения по акту приема-передачи являлось невозможным, подлежат отклонению как противоречащие положениям пунктов 2.1 и 3.1.1 договора аренды.

Несостоятельность вышеуказанного довода влечет так же необоснованность довода о том, что передачу помещения от арендатора арендодателю можно считать состоявшейся только после исправления охранно-пожарной сигнализации.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ЗАО "Магия" (подателя жалобы).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2013 по делу N А47-16999/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Магия" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

А.А.Румянцев Л.А.Суспицина