Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2013 г. N 13АП-4919/13

г. Санкт-Петербург

11 июня 2013 г.

Дело N А42-7254/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.

при участии:

от истца: Еленский М.М. доверенность от 01.03.2013 г.

от ответчика: Гордеева О.А. доверенность от 04.06.2013 г., Коробкина Т.А. доверенность от 04.06.2013 г.

от 3-их лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4919/2013) ООО "РОС СТАР" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 11.01.2013 г. по делу N А42-7254/2010 (судья Ярец Н.Н.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "РОС СТАР"

к Открытому акционерному обществу "Аэропорт Мурманск"

третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Кольский район Мурманской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, Общество с ограниченной ответственностью "Верум", Общество с ограниченной ответственностью "Центр Высоких Технологий "Универсал - СБ"

о признании договора действующим,

и обязании ОАО "Аэропорт Мурманск" не чинить препятствий ООО "РОС СТАР" в пользовании арендованным имуществом,

совместно с исковым заявлением

Открытого акционерного общества "Аэропорт Мурманск"

к Обществу с ограниченной ответственностью "РОС СТАР"

о выселении с занимаемой площади

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РОС СТАР" (ОГРН 1035100158147; место нахождения: г. Мурманск, ул. Журбы, д.10; далее - ООО "РОС СТАР", Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Открытому акционерному обществу "Аэропорт Мурманск" (ОГРН 1025100586510; место нахождения: Мурманская область, Кольский район, поселок городского типа Мурмаши; далее - ОАО "Аэропорт Мурманск", Аэропорт), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора аренды N а/п -1959/10 от 10.03.2010 г. действующим, и обязании ОАО "Аэропорт Мурманск" не чинить препятствий ООО "РОС СТАР" в пользовании имуществом, арендованным по договору аренды N а/п -1959/10 от 10.03.2010 г.

Арбитражный суд Мурманской области определением от 11 января 2011 года по делу А42-8904/2010 объединил в одно производство для совместного рассмотрения с настоящим делом дело N А42-8904/2010 по иску ОАО "Аэропорт Мурманск" к ООО "РОС СТАР" о выселении с занимаемой части привокзальной площади, расположенной по адресу: пос. Мурмаши Мурманской области, аэропорт, общей площадью 27 753 кв.м.

Решением суда от 11.01.2013 г. в удовлетворении искового заявления Общества с ограниченной ответственностью "РОС СТАР" отказано; исковое заявление Открытого акционерного общества "Аэропорт Мурманск" удовлетворено; Общество с ограниченной ответственностью "РОС СТАР" выселено с занимаемой части привокзальной площади, расположенной по адресу: поселок Мурмаши Мурманской области, аэропорт, общей площадью 27 753 кв.м.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой ООО "РОС СТАР" просит решение от 11.01.2013 г. отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению подателя апелляционной жалобы, подлежит удовлетворению иск ООО "РОС СТАР", поскольку материалами дела подтверждается, что часть работ на арендованной ООО "РОС СТАР" привокзальной площади была выполнена предыдущим арендатором в соответствии с согласованным в установленном порядке архитектурно-планировочным заданием на разработку проекта платной автостоянки в аэропорту "Мурманск", часть работ, выполненная уже ООО "РОС СТАР", не относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества, в связи с чем не требует предварительного согласования с арендодателем.

Кроме того, производство ООО "РОС СТАР" указанных работ (по установке КПП, автоматических шлагбаумов, светофоров, дорожных знаков) не нарушало не только положения пункта 2.2.5. договора N а/п-1959/10 от 10.03.2010 г., но и требования законодательства, поскольку в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (пункт 3).

В судебном заседании представитель ООО "РОС СТАР" поддержал доводы апелляционной жалобы, дополнив ее доводом о недоказанности со стороны арендодателя оснований для одностороннего отказа от договора, а именно наличия неоднократных нарушений арендатором условий договора аренды.

Представители ответчика возражали против доводов апелляционной жалобы, полностью соглашаясь с решением суда.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Аэропорт Мурманск" (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды от 10.03.2010 г. N а/п-1959/10, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное возмездное владение и пользование часть привокзальной площади (Арендуемая площадь) расположенной по адресу: пос. Мурмаши Мурманской области, аэропорт. Общая сдаваемая площадь составляет 27753 кв м, из них: участок N III площадью 9 084 кв. м (инвентарный номер 836), часть участка N VI площадью 18 669 кв. м (инвентарный номер 836). Арендатор использует арендуемую площадь для производственных нужд; своими силами и за счет своих средств организует содержание и обслуживание арендуемой площади, контроль за состоянием использования арендуемой площади (въезда, выезда, парковки автотранспорта, обеспечение порядка и охраны на территории).

Арендованное имущество передано по акту от 10.03.2010 г.

Пунктом 6.1. срок действия договора аренды определен сторонами с момента государственной регистрации и до 31.12.2025 года.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Мурманской области 22.03.2010 г. произведена государственная регистрация договора аренды N а/п-1959/10 от 10.03.2010 г.

В соответствии с условиями договора на арендатора возложены следующие обязательства:

- своими силами и за счет своих средств осуществлять техническое обслуживание и ремонт арендуемой площади, установку КПП, систем видеонаблюдения, автоматических шлагбаумов, светофоров, установку металлического ограждения передаваемой площади, кабельных линий, осветительных приборов, опор освещений, а также дорожных знаков, установленных на опорах (пункт 2.2.2.);

- запросить технические условия на электрическое снабжение. Организовать электрическое снабжение технологических объектов, находящихся на арендуемой площади, в соответствии с нормативными требованиями (пункт 2.2.3.);

- установить приборы учета электрического потребления. До установки расчетных счетчиков на электрическое освещение производить оплату по расчетному потреблению в соответствии с отдельным соглашением (пункт 2.2.4.);

- содержать площадь, инженерные сети в надлежащем состоянии в соответствии с нормативными, техническим документами и актами, действующими в Российской Федерации по пожарному, экологическому, электротехническому и санитарно-техническому состоянию (пункт 2.2.7.).

В силу пункта 2.2.5 договора арендатор обязался производить неотделимые улучшения, перепланировки (переоборудования) на арендуемой площади с письменного согласия и разрешения Арендодателя, согласовав при этом проектную документацию.

В соответствии с пунктом 6.3. договора в случае систематического, то есть более двух раз подряд, несоблюдения условий договора одной из сторон, договор может быть расторгнут любой из сторон путем письменного уведомления об этом другой стороны за 30 дней до планируемой даты расторжения.

Уведомлением от 10.09.2010 г. о расторжении договора аренды N а/п-1959/10 от 10.03.2010 г. ОАО "Аэропорт Мурманск" сообщило ООО "РОС СТАР" об одностороннем отказе от договора на основании пункта 6.3. договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду систематического, то есть более двух раз подряд, несоблюдения арендатором пункта 2.2.5. договора, предложив не позднее 10 дней после расторжения договора освободить арендуемую часть привокзальной площади.

ООО "РОС СТАР", полагая данный односторонний отказ от договора незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Сторонами договора предусмотрена возможность одностороннего (внесудебного) отказа от договора, но только в случае систематического, то есть более двух раз подряд, несоблюдения условий договора.

В уведомлении от 10.09.2010 г. N 188 о расторжении договора ОАО "Аэропорт Мурманск" ссылается на несоблюдение более двух раз подряд условия пункта 2.2.5. договора, в соответствии с которым арендатор обязался производить неотделимые улучшения, перепланировки (переоборудование) на арендуемой площади с письменного согласия и разрешения арендодателя, согласовав при этом проектную документацию.

В материалы дела представлено письмо ОАО "Аэропорт Мурманск" в адрес ООО "РОС СТАР" от 17.08.2010 г. N 1062, в котором ОАО "Аэропорт Мурманск" предложил арендатору (ООО "РОС СТАР") представить документы, подтверждающие согласование с ОАО "Аэропорт Мурманск" установку КПП, систем видеонаблюдения, автоматических шлагбаумов, светофоров, кабельных линий, осветительных приборов, опор освещения, дорожных знаков, а также согласованную проектную документацию (т. 2, л.д. 58).

При этом, как следует из искового заявления ОАО "Аэропорт Мурманск" о выселении ООО "РОС СТАР" с занимаемой площади, арендатором были представлены соответствующие документы, согласно которым заказчиком проектной документации являлось ООО "Аэро-Сервис". Поскольку представленные арендатором документы были оценены арендодателем как не подтверждающие согласования арендодателя в смысле пункта 2.2.5. договора, ОАО "Аэропорт Мурманск" было направлено уведомление об отказе от договора со ссылкой на более двух раз подряд несоблюдение пункта 2.2.5. договора.

Вместе с тем повторно после направления письма от 17.08.2010 г. и получения от арендатора упомянутых документов предложения исполнить условие пункта 2.2.5. договора арендодателем до направления уведомления об одностороннем отказе от договора не направлялось.

Кроме того, в случае, если специфика нарушения условия пункта 2.2.5. договора, которое, по мнению ОАО "Аэропорт Мурманск", допущено арендатором, не предполагает возможности систематического (более двух раз) нарушения, то у арендодателя отсутствуют основания воспользоваться условием пункта 6.3. договора для его расторжения (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом арендодатель не лишен права требовать расторжения договора в ином установленном законом порядке.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что арендодателем не доказано наличие оснований, предусмотренных пунктом 6.3. договора для одностороннего отказа от договора, в связи с чем односторонний отказ от договора аренды уведомлением от 10.09.2010 г. является недействительным, совершенным в нарушение положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влекущим последствий расторжения договора.

Таким образом, исковые требования ООО "РОС СТАР" о признании договора аренды действующим подлежат удовлетворению, а требования ОАО "Аэропорт Мурманск"о выселении - отклонению.

При этом апелляционный суд не дает оценки находящимся в споре между сторонами обстоятельствам осуществления неотделимых улучшений (перепланировки) арендованного имущества арендатором ООО "РОС СТАР" без согласования с арендодателем, поскольку установление данных обстоятельств не входит в предмет доказывания по настоящему спору.

Вместе с тем ООО "РОС СТАР" не представлено доказательств чинения препятствий в пользовании арендованным имуществом со стороны ОАО "Аэропорт Мурманск", в удовлетворении второго требования ООО "РОС СТАР" надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 11 января 2013 года по делу N А42-7254/2010 отменить.

Признать договор аренды N а/п -1959/10 от 10.03.2010 г., заключенный между ОАО "Аэропорт Мурманск" и ООО "РОС СТАР", действующим.

В остальной части иска ООО "РОС СТАР" отказать.

В удовлетворении иска ОАО "Аэропорт Мурманск" отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества "Аэропорт Мурманск" (ОГРН 1025100586510; место нахождения: Мурманская область, Кольский район, поселок городского типа Мурмаши) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РОС СТАР" (ОГРН 1035100158147; место нахождения: г. Мурманск, ул. Журбы, д.10) 4000 руб. расходов по госпошлине по иску и 2 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Е.В. Жиляева Н.С. Полубехина