Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2013 г. N 17АП-5539/13

г. Пермь

13 июня 2013 г.

Дело N А60-46919/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.

судей Голубцовой Ю.А., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Шаниной Валентины Константиновны: Шанина В.К., паспорт; Берсенева О.В., доверенность от 10.05.2013, паспорт,

от ответчиков - Администрации Тавдинского городского округа, Общества с ограниченной ответственностью "Ирбит-Сервис": не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Шаниной Валентины Константиновны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 21 марта 2013 года

по делу N А60-46919/2012

принятое судьей Липиной И.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Шаниной Валентины Константиновны (ОГРНИП 304663419000081, ИНН 663400010250)

к Администрации Тавдинского городского округа, Обществу с ограниченной ответственностью "Ирбит-Сервис" (ОГРН 1026600880866, ИНН 6611005540)

о зачете стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения,

установил:

Индивидуальный предприниматель Шанина Валентина Константиновна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации Тавдинского городского округа и к ООО "Ирбит-сервис" о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения - 2 637 523 руб. 38 коп., путем зачета стоимости выкупаемой цены имущества по договору купли-продажи N 8 от 19.11.2009, о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества "Нежилое помещение", расположенное по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Карла Маркса, дом 70, нежилое помещение N 57, отчет N4099-419/5 подготовлен ООО "Ирбит-сервис" 10.09.2009, пункт 2.1 договора купли-продажи N 8 от 19.11.2009 изложить в следующей редакции: "Цена объекта составляет 1 035 476 руб. 62 коп.".

Решением от 21.03.2013 в удовлетворении иска отказано.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, иск удовлетворить.

Значимым заявитель апелляционной жалобы считает то, что ответчик был информирован о капитальном ремонте, который осуществлялся противоположной стороной, контролировал его проведение, возражений против проведения ремонта не выражал; уменьшение арендной платы в связи с реализацией решения главы Муниципального образования Тавдинский район от 27.07.2003 (по данным отзыва на иск - 27.07.2000 (том 2, л.д. 124)) N 70 об освобождении арендатора от арендной платы в связи с проведением капитального ремонта арендуемого помещения, заявитель апелляционной жалобы считает несоразмерным стоимости проведенного ремонта.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, сторонами были заключены договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Тавда, К. Маркса, д.70, встроенное помещение на первом этаже в пятиэтажном кирпичном здании.

Договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке.

19.11.2009 в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" стороны заключили договор N 8 купли-продажи арендованного помещения - нежилое помещение площадью 316, 6 кв. м, расположенного на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу: Свердловская область, г. Тавда, К. Маркса, д.70, нежилое помещение N 57.

Рыночная стоимость имущества - 3 673 000 руб., определена на основании отчета независимого оценщика (ООО "Ирбит-Сервис", отчет N 4099-419/5 от 10.09.2009).

В обоснование иска о зачете стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения в размере 2 637 523 руб. 38 коп. путем уменьшения стоимости выкупаемой цены имущества по договору купли-продажи указано на то, что в период действия договоров аренды с согласия арендодателя арендатором были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, которые, по мнению истца, и подлежат зачету в счет оплаты по договору купли - продажи арендованного помещения от 19.11.2009 N 8.

Требование истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, определенной обществом "Ирбит-сервис" (отчет N 4099-419/5 от 10.09.2009 г.) и об изложении пункта 2.1 договора купли-продажи N 8 от 19.11.2009 в следующей редакции: "Цена объекта составляет

1035476 руб. 62 коп." обосновывается указание на то, что в представленном отчете оценщика завышена стоимость недвижимого имущества, а действительная стоимость имущества подлежит определению на основании составленного по заказу истца отчета.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), им дана надлежащая правовая оценка.

Так, при разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, признал значимым то, что договоры аренды не содержали условий, исключающих возможность возмещения арендатору стоимости производственных им неотделимых улучшений арендованного имущества при его выкупе, вместе с тем пунктами 6.2 договоров аренды предусмотрена возможность неотделимых улучшений, в том числе проведения капитального ремонта объекта, только с разрешения арендодателя; стоимость таких улучшений может быть возмещена за счет арендной платы, полагающейся на весь срок договора, условием возмещения является письменное предварительное согласование с арендодателем суммы, подлежащей возмещению, а также утверждение сметы и акта приемки выполненных работ муниципальным учреждением "ОКС".

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, как следует из обжалуемого решения, не было представлено бесспорных доказательств, наличие которых свидетельствовало бы о выражении арендодателем согласия на создание неотделимых улучшений здания на указанную сумму, из представленных истцом документов наличие такого согласия арендодателя на конкретную сумму капитального ремонта - 2 637 523 руб. 38 коп., как признано судом первой инстанции, не следует (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Данный вывод явился результатом оценки совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) - смет с индексом инфляции на 01.11.2003 "на реконструкцию кафе", в том числе, ремонт стен помещения, капительный ремонт электрического освещения, силового электроснабжения, вентиляции, водопровода, канализации, отопления, а также акта приемки выполненных работ за август-декабрь 2002 года, которые, что признано судом первой инстанции значимым (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не содержат данных об их утверждении муниципальным учреждением "ОКС", как это предусмотрено условиями договоров аренды.

Кроме того, значимым признано и то, что распоряжением Главы муниципального образования Тавдинский район N 85 от 30.03.2004 предписано применение с 01.04.2004 к ставке арендной платы понижающего коэффициента 0, 5 в связи с тем, что помещение кафе отремонтировано предпринимателем за счет собственных средств, а решением Главы Муниципального образования Тавдинский район от 27.07.2000 N 70 арендатор была освобождена от арендной платы в связи с проведением капитального ремонта арендуемого помещения.

Данные акты признаны судом первой инстанции свидетельствующими о том, что в период действия договоров аренды истцу в порядке ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации было произведено соответствующее уменьшение арендной платы.

То, что уменьшение арендной платы в связи с реализацией решения главы Муниципального образования Тавдинский район от 27.07.2000 N 70 об освобождении арендатора от арендной платы в связи с проведением капитального ремонта арендуемого помещения, заявитель апелляционной жалобы считает несоразмерным стоимости проведенного ремонта, правового значения не имеет, указанное обстоятельство с учетом предмета иска, его основания и подлежащего применению при разрешении спора закона к категории юридически значимых обстоятельств (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не относится.

Помимо этого суд первой инстанции исходил и из механизма определения стоимости подлежащего выкупу имущества, установленного ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - рыночная стоимость выкупаемого имущества определяется независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при этом объектом оценки является арендуемый объект недвижимости с учетом всех улучшений, произведенных на дату оценки, в том числе неотделимых, подлежащая зачету стоимость неотделимых улучшений должна быть соизмерима со стоимостью объекта недвижимости, включающего эти улучшения; сведений о действительности (рыночной) стоимости произведенных заявителем неотделимых улучшений на дату оценки объекта недвижимости, представлено не было.

Вывод суда первой инстанции, который заключается в оценке затрат, связанных с проведением ремонта стен помещения, электроснабжения, водопровода, канализации и т.п. как не являющихся стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету, судом первой инстанции надлежаще мотивирован ссылкой на положения, предусмотренные ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Доводы апелляционной жалобы, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, не могут быть признаны влекущими ее удовлетворение в связи с их несоответствием результату оценки установленных обстоятельств и совокупности соответствующих им доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении второго из заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно признал имеющим значение то, что сторонами договор купли - продажи указанного недвижимого имущества уже заключен, право собственности истца на помещение зарегистрировано, истец своевременно была осведомлена о цене приобретаемого имущества, которая определена в соответствии с положениями, предусмотренными ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", договор подписан сторонами без замечаний, исполняется, в том числе истцом вносятся платежи; оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Признание арбитражным судом апелляционной инстанции верной приведенной в обжалуемом решении оценки перечисленных обстоятельств возможность удовлетворения апелляционной жалобы исключает.

Соответствующим образом оценивается указание в апелляционной жалобы на несоответствие оспариваемого отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

К категории таких нарушений или неправильного применения норм процессуального права не относится то, что, как следует из доводов апелляционной жалобы, судом первой инстанции было отказано в удовлетворении ходатайства истца "о проведении судебной экспертизы спорного отчета и объекта".

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемое решение отмене либо изменению не подлежит, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.03.2013 по делу N А60-46919/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Ю.А. Голубцова Л.А. Усцов