Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2013 г. N 01АП-1231/13

18 июня 2013 г.

А79-11772/2012

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Александровой О.Ю., Максимовой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиным Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОВАС" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.01.2013 по делу N А79-11772/2012, принятое судьей Ростовой З.М., по иску общества с ограниченной ответственностью "ОВАС" (ОГРН 1932127001720, ИНН 2127323824), г. Чебоксары, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000), г.Чебоксары, о признании части сделки недействительной, об обязанности заключить дополнительное соглашение.

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "ОВАС" - Иванов М.А. на основании доверенности от 03.09.2012 (сроком действия на 1 год);

от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - Андреев Д.Г. на основании доверенности от 25.02.2013 (сроком действия до 30.06.2013).

Общество с ограниченной ответственностью "ОВАС" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным пункта 1.3 договора от 22.06.2012 N Н-499 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, заключенного между истцом и ответчиком; изложить пункты договора в следующей редакции: "1.3. Стоимость (продажная цена) нежилых помещений составляет 85 443 181 (восемьдесят пять миллионов четыреста сорок три тысячи сто восемьдесят один) рубль. В указанную сумму НДС не входит"; "2.1. Оплата стоимости (продажной цены) нежилых помещений, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 1 145 000 (один миллион сто сорок пять тысяч) рублей ежемесячно; в течение 60-го месяца 1 181 181 (один миллион сто восемьдесят одна тысяча сто восемьдесят один) рубль, путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилых комнат с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил признать недействительным пункт 1.3 договора от 22.06.2012 N Н-499 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, и обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом подписать дополнительное соглашение к договору, в котором указана стоимость (продажная цена) нежилых комнат в размере 85 443 181 руб.

Решением от 09.01.2013 Арбитражный суд Чувашской Республики отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ОВАС" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.

По мнению заявителя жалобы, необоснован вывод суда о том, что сумма НДС в размере 15 379 773 руб. в рыночную стоимость отчуждаемого имущества не включена.

Заявитель указал, что закон о приватизации не предусматривает применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности недвижимого имущества. Поскольку содержание спорного договора регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такой сделки не применяется налоговое законодательство и соответствующие рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства. Полагает, что установление рыночной стоимости имущества по сделке с учетом НДС нарушает нормы действующего законодательства. Заявитель пояснил, что не подписать предложенный ответчиком вариант договора не мог ввиду возможной утраты истцом своего права на преимущественный выкуп имущества перед другими лицами. Представленный в материалы дела отчет от 28.11.2011 N 2011/44 содержит сведения об установлении рыночной стоимости отчуждаемого имущества без учета суммы налога в размере 85 443 181 руб., которая должна быть выкупной стоимостью по договору от 22.06.2012 N Н-499. Несостоятельна ссылка ответчика на то, что оценщик расчетным путем уменьшил итоговую стоимость 1 кв.м оцениваемого объекта на 18% без каких-либо оснований.

В пояснениях к апелляционной жалобе заявитель отметил, что исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.09.2012 N 3139/12, пункт 1.3 договора является недействительным в части включения в цену нежилых помещений налога на добавленную стоимость в сумме 15 379 773 руб., в связи с чем стоимость (продажная цена) нежилых помещений составляет 85 443 181 руб., соответственно выкупная стоимость, равная стоимости нежилого помещения, указанного в пункте 1.3 договора, за вычетом стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения в размере 16 707 000 руб.. указанных в пункте 1.4 договора, составит 68 736 181 руб. Поскольку пунктом 2.1 договора предусмотрена рассрочка платежей в течени 60 месяцев, то ежемесячный платеж также подлежит соразмерному уменьшению.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом в отзыве на апелляционную жалобу указал, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает обоснованным указание в договоре стоимости объекта оценки в размере 100 822 954 руб., определенной оценщиком как рыночная стоимость. В отчете оценщика отражена стоимость объекта без учета НДС в размере 85 443 181 руб., данная стоимость определена путем уменьшения рыночной стоимости на сумму 15 379 773 руб. Довод истца о включении в выкупную стоимость налога на добавленную стоимость в нарушение подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации является необоснованным, поскольку сделки по приватизации муниципального имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ не облагаются данным видом налога. При этом цена (выкупная стоимость) реализуемого товара (приватизируемого муниципального имущества) формируется на основе ее рыночной стоимости, которая согласно отчету составила 100 822 954 руб.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 10.06.2013 (протокол судебного заседания от 10.06.2013).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, в порядке приватизации истцом муниципального имущества города Чебоксары 22.06.2012 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "ОВАС" (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, N Н-499, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя нежилые комнаты N 1-45 (по плану), расположенные в подвале (литера А1); нежилые комнаты N 24-54 (по плану), расположенные на первом этаже, комнаты N 1-35 (по плану), расположенные на втором этаже, комнаты N 1-33 (по плану), расположенные на третьем этаже, комнаты N 1-41 (по плану), расположенные на четвертом этаже, комнаты N 1-35 (по плану), расположенные на пятом этаже и комнаты N 1-4, 1-5 (по плану), расположенные на шестом этаже, общей площадью 5978 кв.м, нежилого шестиэтажного кирпичного здания (литера А) с подвалами (литера Al, А2), двухэтажным пристроем (литера A3), надстроем (литера А4), одноэтажным пристроем (литера А5), находящегося по адресу: г.Чебоксары, пр.Тракторостроителей, д. 11; нежилые комнаты N 12-18 (по плану) нежилого помещения N 2, расположенные на первом этаже нежилого шестиэтажного кирпично-панельного здания (литера А) с подвалами (литера Al, А2), двухэтажным пристроем (литера A3), надстроем (литера А4), одноэтажным пристроем (литера А5), общей площадью 76,9 кв.м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр.Тракторостроителей, д. 11, а покупатель - принять нежилые помещения и уплатить за него денежную сумму, определенную пунктом 1.3 договора.

Указанные помещения принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.05.2010 серии 21 АД N 213685, серии 21 АД N 213686.

Согласно пункту 1.3 договора, в редакции протокола урегулирования разногласий к договору, стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 100 822 954 руб.

В соответствии с пунктом 1.4 договора стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, произведенных покупателем, в размере 16 707 000 руб. засчитывается в счет оплаты стоимости нежилых помещений.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что выкупная стоимость нежилого помещения, равная стоимости нежилого помещения, указанного в пункте 1.3 договора, за вычетом стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, указанных в пункте 1.4 договора, составляет 84 115 954 руб.

В пункте 2.1 договора стороны установили, что оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60-ти месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 1 420 000 руб. ежемесячно; в течение 60-го месяца 335 954 руб.

Письмом от 09.08.2012 N 39 истец предложил ответчику внести изменения в пункт 1.3 договора купли-продажи от 22.06.2012 N Н-499, определив стоимость выкупаемых нежилых помещений без учета НДС, и направил ответчику проект дополнительного соглашения к договору.

В ответе от 12.09.2012 N 039-4254 ответчик сообщил, что отсутствуют основания для внесения изменений в договор купли-продажи.

Полагая, что стоимость выкупаемого объекта по договору купли-продажи определена с учетом НДС необоснованно, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суть исковых требований сводится к признанию недействительным пункта 1.3 договора в части включения в стоимость (продажную цену) имущества суммы НДС и графика внесения платежей по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку нежилого помещения в части превышения на сумму НДС суммы платежей в счет погашения основного долга по рыночной стоимости объекта муниципального имущества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами подписан договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором на основании отчета ЗАО Аудиторская компания "Консультант" от 28.11.2011 N 2011/44 "Об определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений" определена стоимость (продажная цена) объекта купли-продажи в размере 100 822 954 руб.

Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора налоговое законодательство не применяется.

Вместе с тем при оценке имеющихся в материалах дела доказательств суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

На основании статьи 12 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Согласно отчету оценки от 28.11.2011 N 2011/44 рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 26.04.2011 составила 100 822 954 руб. с учетом НДС, 85 443 181 руб. без учета НДС.

Указание суда на то, что налог на добавленную стоимость в определение рыночной стоимости объекта недвижимости не включен и включен быть не может, не соответствует имеющемуся в материалах дела отчету оценщика.

В настоящем деле ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость продаваемого имущества определялась оценщиком без учета налога на добавленную стоимость. Достоверность отчета ответчиком не оспаривалась.

В договоре купли-продажи спорного нежилого помещения стоимость объекта купли-продажи определена с учетом включения в нее НДС, что не соответствует действующему законодательству и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В данном случае определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации введен Федеральным законом от 28.12.2010 N395-ФЗ и вступил в силу с 1 апреля 2011 года.

Из отчета оценки от 28.11.2011 N 2011/44 следует, что продажная цена спорного объекта недвижимости содержит в себе налог на добавленную стоимость (НДС), который составил 15 379 773 руб. Достоверность данного отчета сторонами не оспаривается.

Таким образом, принимая во внимание требования указанной нормы права, а также то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости была определена оценщиком, в том числе в размере 85 443 181 руб. без учета НДС, суд апелляционной инстанции полагает пункт 1.3 договора купли-продажи и график погашения платежей недействительным в части включения в продажную цену имущества суммы НДС.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу статьи 167 (пункты 1, 2) Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что пункт 1.3 договора купли-продажи от 22.06.2012 N Н-499 противоречит статье 12 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации в части увеличения цены договора на сумму НДС и является в этой части ничтожной сделкой, поэтому требование ООО "ОВАС" является обоснованным.

Кроме того, следует отметить, что в силу статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации объект купли-продажи по договору от 22.06.2012 N Н-499 не является объектом налогообложения, в связи с чем включение НДС в цену продажи также не согласуется с судебной практикой.

Доводы Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и пояснениях к нему, не могут быть приняты во внимание в силу вышеизложенного.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований необоснованным. В связи с этим решение суда от 09.01.2013 подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права, а исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ОВАС" - удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Исходя из положений указанной нормы права с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью "ОВАС" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в сумме 4000 руб. и апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.

В порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации обществу с ограниченной ответственностью "ОВАС" подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в сумме 4000 руб., излишне уплаченная по платежному поручению от 18.09.2012 N 000297.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.01.2013 по делу N А79-11772/2012 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОВАС" удовлетворить.

Признать недействительным пункт 1.3 договора от 22.06.2012 N Н-499 купли-продажи нежилого помещения, заключенного между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и обществом с ограниченной ответственностью "ОВАС", в части включения НДС в стоимость (продажную цену) нежилого помещения и график внесения платежей, изложив пункт 1.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 85 443 181 руб. без учета НДС"; пункт 1.5 договора: "Выкупная стоимость нежилого помещения, равная стоимости нежилого помещения, указанного в пункте 1.3 настоящего договора, за вычетом стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, указанных в пункте 1.4 настоящего договора, составляет 68 736 181 руб. без НДС"; пункт 2.1 договора: "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 1 145 000 руб. без НДС ежемесячно; в течение 60-го месяца 1 181 181 руб. без НДС путем внесения покупателем на расчетный счет продавца".

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в пользу общества с ограниченной ответственностью "ОВАС" 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления, 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ОВАС" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 18.09.2012 N 000297.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

О.Ю. Александрова М.А. Максимова