Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2013 г. N 05АП-5736/13

г. Владивосток

24 июня 2013 г.

Дело N А24-319/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 20 июня 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Находка"

апелляционное производство N 05АП-5736/2013

на решение от 09.04.2013 судьи Д.А. Никулина

по делу N А24-319/2013 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710)

к обществу с ограниченной ответственностью "Находка" (ИНН 4101002957, ОГРН 1024101036739)

о расторжении договора, обязании освободить земельный участок,

при участии:

от истца: Павленко С.А., доверенность от 14.05.2013, сроком до 31.12.2013,

ответчик не явился,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Находка" (далее ООО "Находка", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 4313 от 27.12.2007, обязании ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 41:01:010116:430, площадью 3 018 кв. м, расположенного по адресу: примерно в 15 м по направлению на юг от ориентира здание торгового центра, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 3а, свободным от любого движимого имущества. Также просил при неисполнении решения суда в месячный срок со дня вступления его в законную силу предоставить истцу право освободить земельный участок за счет средств ответчика.

Решением суда от 09.04.2013 исковые требования удовлетворены в полном объёме, с ООО "Находка" в доход федерального бюджета взыскано 8 000 рублей государственной пошлины

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указал, что ответчик принимал все зависящие от него меры для осуществления строительства капитального объекта на территории рынка, тогда как истец препятствовал в даче разрешения на строительство; суд первой инстанции не принял во внимание положения пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ).

Извещенный в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ) надлежащим образом о месте и времени судебного заседания ответчик явку представителя в настоящее судебное заседание не обеспечил, о причине неявки не сообщил, в связи чем суд на основании части 3 статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Обжалуемое решение счёл законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела апелляционной коллегией установлено следующее.

На основании Постановления Главы Петропавловска-Камчатского городского округа N 2322 от 21.11.2006 Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО "Находка" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 4313 от 27.12.2007 (далее договор от 27.12.2007), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял (в силу пункта 1.3 договора пункты 1.1-1.2 имеют силу передаточного акта) в пользование на срок до 26.12.2017 на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:01 01 16:0430, площадью 0,3018 га - 3 018 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: участок находится примерно в 15 м по направлению на юг от ориентира здание торгового центра, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Войцешека, д. 3а, разрешенное использование: для эксплуатации микрорынка (далее спорный земельный участок); границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка.). Договор от 27.12.2007 зарегистрирован в установленном законно порядке.

ООО "Находка" выдано разрешение на право организации розничного рынка на территории Камчатского края N 11-01/1481/12 от 26.06.2012 сроком до 01.08.2017.

19.11.2012 Департамент направил в адрес ООО "Находка" уведомление N 08-01-12/5214/12 о расторжении договора аренды с предложением его расторгнуть с 01.01.2013 в связи с существенными изменениями обстоятельств, которое осталось без ответа.

Ссылаясь на то, что существенным изменением обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора от 27.12.2007, послужило внесение с 01.01.2013 в Федеральный закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ" (далее Закон о розничных рынках) запрета использования временных сооружений для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, а также на отсутствие на спорном земельном участке объектов капитального строения, истец обратился в арбитражный суд первой инстанции с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268-270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Судом первой инстанции обоснованно установлено, что Департамент является надлежащим истцом по настоящему делу, поскольку согласно пункту 1.2 Положения о Департаменте градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа, утверждённого решением Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 24.06.2009 N 515-р, Департамент является органом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее администрация городского округа), учрежденным в соответствии с Уставом Петропавловск-Камчатского городского округа, с целью организации деятельности по решению вопросов местного значения в сфере архитектуры, градостроительства, а также органом, уполномоченным Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью в Петропавловск-Камчатском городском округе, утвержденным Решением Петропавловск-Камчатской городской Думы от 28.12.2005 N 263-р, на осуществление от имени Петропавловск-Камчатского городского округа полномочий собственника в части решения вопросов местного значения в сфере земельных отношений, переданных Департаменту от Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее Комитета) в порядке перераспределения полномочий Петропавловск-Камчатского городского округа между органами администрации городского округа.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что императивное требование Закона о розничных рынках о недопущении отсутствия на используемых для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) рынках капитальных зданий, строений, сооружений, действующее с 01.01.2013, то есть после заключения договора от 27.12.2007, является существенным изменением обстоятельств, не позволяющих сохранить между сторонами спорного правоотношения по предоставлению земельного участка в пользование на условиях аренды, первоначально предоставленного для эксплуатации рынка.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующего.

По правилам статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут до истечения срока договора по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названым кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырёх условий, перечисленных в пункте 2 указанной статьи.

Как следует из обстоятельств дела, в основании иска Департамент указал на необходимость расторжения спорного договора аренды в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке статей 451, 451 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанные нормы, содержащие положения о расторжении договора, носят общий характер, что требует также учета специальных правовых норм о расторжении договора аренды такого особого объекта, как земельный участок.

Так, основания прекращения аренды земельного участка предусмотрены статьей 46 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ). Кроме того, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлен ряд особенностей, касающихся долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Согласно указанных особенностей, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, в целях соблюдения балансов интересов сторон договора долгосрочной аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, придания стабильности долгосрочным договорным отношениям, законодателем установлено ограничение по основаниям для расторжения соответствующих договоров по инициативе арендодателя путем ограничения в качестве такого основания существенного нарушения договора аренды земельного участка его арендатором

Договор аренды от 27.12.2007 заключён между сторонами на срок более пяти. Следовательно, положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора его арендатором, распространяются на спорные отношения.

При этом в обязательных разъяснениях, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как следует из содержания выданного ответчику разрешения на право организации розничного рынка на территории Камчатского края N 11-01/1481/12 от 26.06.2012, с 01.01.2013 для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения; использование в этих целях временных сооружений запрещается.

Указанная ссылка согласуется с пунктом 3 статьи 24 Закона о розничных рынках, которым также установлено, что с 01.01.2013 для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения. Использование в этих целях временных сооружений запрещается.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком факт отсутствия на спорном земельном участке объектов капитального строительства. Указывая на наличие со стороны Департамента препятствий в получении градостроительный план для строительства здания универсального рынка, ответчик сослался на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу N А24-5345/2012, которым в удовлетворении иска ООО "Находка" о признании незаконным отказа Департамента в выдаче градостроительного плана земельного участка, изложенного в письме от 28.11.2012 года N 08-01-12/5403/12 и обязании Департамента выдать градостроительный план для строительства здания универсального рынка отказано на том основании, что у Департамента имелись правовые основания для отказа в выдаче ООО "Находка" градостроительного плана, поскольку фактически земельный участок предоставлен только для эксплуатации микрорынка без права осуществления строительства (реконструкции), и запрет на использование в целях организации рынка временных сооружений (пункт 3 статьи 24 Закона о розничных рынках) не изменяет порядок получения градостроительного плана для целей строительства и реконструкции объектов недвижимости.

Между тем, учитывая изложенные нормы права, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что, применительно к пункту 9 статьи 22 ЗК РФ истцом необходимо было доказать факт существенного нарушения ответчиком договора аренды от 27.12.2007, тогда как требование Департамента основывалось на указании наличия существенно изменившихся обстоятельств (пункт 3 статьи 24 Закона о розничных рынках), приводящих к невозможности дальнейшего существования спорных арендных отношений между сторонами. Изменение основания иска истцом в порядке статьи 49 АПК РФ не заявлялось.

При этом судебной коллегией учитывается, что оценка существенности нарушений договора аренды спорного земельного участка с учетом характера отношений сторон может иметь место применительно к оценке поведения ответчика с 01.01.2013, в то время как предложение о расторжении договора направлялось истцом 19.11.2012, непосредственного указания на характер существенного изменения обстоятельств не содержало. Согласно позиции ответчика, не опровергнутой доказательствами со стороны истца, непосредственная эксплуатация спорного земельного участка в качестве рынка с 01.01.2013 не ведется, осуществляется ряд организационных действий по соблюдению требований Закона о розничных рынках.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в названной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Избрание ненадлежащего способа защиты права влечёт отказ в удовлетворении заявленных требований.

Таким образом, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, следовательно, исковые требования о расторжении договора от 27.12.2007 и возложении на ответчика обязанности в силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ возвратить по акту приема-передачи спорный земельный участок свободным от имущества удовлетворены судом первой инстанции необоснованно.

Судебная коллегия отмечает, что истец не лишён права обратиться в суд с самостоятельным иском о расторжении договора аренды от 27.12.2007 с учётом положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, при наличии надлежащего доказывания соответствующего основания иска.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Основываясь на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта. При таких обстоятельствах, коллегия считает, что решение Арбитражного суда Камчатского края от 09.04.2013 по настоящему делу подлежит отмене, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в связи с чем истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 09.04.2013 по делу N А24-319/2013 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Находка" 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка