Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2010 г. N 15АП-12762/10

город Ростов-на-Дону

24 декабря 2010 г.

дело N А32-21795/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от истца:

от ИП Черногорца П.В.: представителя Ивановой К.Э. (доверенность от 10.07.2010), представителя Соловьева А.В. (доверенность от 10.07.2010 - л.д. 167);

от ответчика:

от ОАО "Родина": представителя Площадней Е.В. (доверенность N 340 от 25.08.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Черногорца Павла Васильевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 30 сентября 2010 года по делу N А32-21795/2010

по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Черногорца Павла Васильевича

к ответчику открытому акционерному обществу "Родина"

о признании незаключенным договора аренды земельного участка,

принятое судьей Савиным Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Черногорец Павел Васильевич (далее - ИП Черногорец П.В., истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Родина" (далее - ОАО "Родина", общество) о признании договора N 3 от 25.11.2006 незаключенным в отношении земельных участков категории земель - земли сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:11:0702000:412 площадью 52 500 кв. м, 23:22:0702000:414 площадью 52 500 кв. м, 23:11:0702000:415 площадью 98 300 кв. м, 23:11:0702000:416 площадью 52 500 кв. м, 23:11:0702000:417 площадью 52 500 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Каневский район, с/п Челбасское, в границах ОАО "Родина", секция N 2 контур N 58 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 96-98).

Исковые требования мотивированы следующим.

Истцу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 23:11:0702000:412, 23:11:0702000:414, 23:11:0702000:415, 23:11:0702000:416, 23:11:0702000:417, право собственности истца зарегистрировано в мае 2009 года на основании договоров купли-продажи с собственниками земельных долей, выделившими доли в натуре и продавшими участки истцу. При приобретении указанных земельных участков сведения об их обременениями правами третьих лиц, в том числе правом аренды ОАО "Родина", отсутствовали. Договоры аренды указанных земельных участков с ОАО "Родина" заключены не были. Договор аренды N 3 от 25.11.2006 заключен в отношении земельного участка площадью 37 423 470 кв. м с кадастровым номером 23:11:0000000:0055, из которого после регистрации указанного договора были выделены приобретенные истцом земельные участки. Лица, продавшие свои участки истцу, на общем собрании собственников земельных долей голосовали против передачи их долей в аренду обществу, договор аренды N 3 от 25.11.2006 не подписывали. Поскольку право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:000000:0055 участниками долевой собственности, выделившими свои доли в натуре, прекращено, договор от 25.11.2006 N 3 в отношении выделенных в счет земельных долей участков следует признать незаключенным в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 сентября 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Судом первой инстанции установлено, что спорные земельные участки были выделены из земельного участка с кадастровым номером 23611:0000000:55, в марте-апреле 2009 года право собственности на выделенные участки было зарегистрировано за Крицким В.Н. (участок 23:11:0702000:412), Никулиным В.Ю. (участок 23:11:0702000:414), Калашниковой А.Ф. (участок 23:11:070200:415), Калашниковым В.П. (участок 23:11:0702000:416), Черногорец Н.А. (участок 23:11:0702000:417). В апреле 2009 года спорные земельные участки были отчуждены указанными лицами по договорам купли-продажи истцу. Вступившими в законную силу решениями суда общей юрисдикции подтверждена законность предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:11:000000:0055 площадью 37 423 470 кв. м. по решению общего собрания участников долевой собственности от 19.07.2006. Принадлежащие истцу земельные участки предметом договора аренды не являлись.

В апелляционной жалобе на указанное решение суда истец просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба истца мотивирована следующими доводами.

Черногорец П.В. и лица, продавшие свои земельные участки истцу, при рассмотрении гражданского дела N 2-1342/2008 к участию в нем не привлекались, и обстоятельства, установленные при рассмотрении данного дела, к истцу отношения не имеют. Выводы, сделанные в решениях Каневского районного суда, являются правовой оценкой конкретного судьи и не имеют преюдициального значения для настоящего дела. Арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм.

Судом не установлено, выразил ли истец волю на заключение договора аренды принадлежащих ему земельных участков с ОАО "Родина". Оспариваемый договор аренды собственниками, выделившими свои земельные доли, подписан не был. Суд необоснованно посчитал недоказанным факт нарушения прав истца договором аренды N 3 от 25.11.2006.

Суд не принял во внимание, что собственники земельных долей выделили свои земельные участки без обременений. Оснований для использования выделенных земельных участков у ответчика не имеется. В предмет доказывания по настоящему делу входило установление наличия или отсутствия намерения заключить договор аренды бывших участников долевой собственности, выделивших участки и продавших их истцу. Прежние собственники принадлежащих истцу участков не выразили волю на заключение с ОАО "Родина" оспариваемого договора аренды. Решением общего собрания участников долевой собственности определяется лишь порядок владения и пользования земельным участком.

В отзыве на апелляционную жалобу общество доводы жалобы не признало, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 29 ноября по 06 декабря 2010 года, информация о котором была размещена на официальном сайте суда. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Как видно из решения от 19.07.2006 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 37 580 970 кв. м, кадастровый номер 23:11:00 00 000:0055, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, Челбасское сельское поселение, в границах ЗАО "Родина", на дату проведения указанного собрания общая площадь земельного участка, находящегося в пользовании ЗАО "Родина", составила 37 580 970 кв. м, указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 23:11:00 00 000:0055. Поименованный земельный участок, находящийся в долевой собственности собственников земельных долей, решением общего собрания от 19.07.2006 передан ЗАО "Родина" в аренду сроком на 10 лет. За принятие данного решения было подано 350 голосов, против - 78 голосов. При этом на собрании собственников земельных долей 19.07.2006 были представлены (лично или через представителя) 366 собственников, обладающих в совокупности 428,14 земельными долями. Общее количество участников долевой собственности (владельцев земельных долей) составило 579 человек, общее количество земельных долей - 641,49.

На указанном общем собрании было определено также местоположение земельного участка общей площадью 403,28 га, в границах которого участники долевой собственности вправе выделить земельные участки в счет своих земельных долей для сельскохозяйственного производства, создания либо расширения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, передачи в аренду либо распоряжения земельным участком иным образом (земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, Челбасский сельский округ, в границах ЗАО "Родина"). За принятие данного решения подано 350,14 голосов, против - 78 голосов (л.д. 10-18).

На основании указанного решения общего собрания участники долевой собственности в количестве 342 лиц и ЗАО "Родина" заключили договор аренды N 3 от 25.11.2005 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 37 423 470 кв. м, с кадастровым номером 23611:00 00 000:0055, местоположение которого установлено относительно ориентира: Краснодарский край, Каневской район, Челбасский сельский округ, в границах ЗАО "Родина", сроком на 10 лет.

Договор аренды N 3 от 25.11.2006 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 27.12.2006 (л.д. 19-21).

22.01.2008 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:00 00 000:0055, на котором были представлены (лично или через представителя) 392 участника долевой собственности, обладающие в совокупности 479,32 земельными долями, из 528 участников долевой собственности, обладающих 623,07 земельными долями.

Решением указанного общего собрания от 22.01.2008 определено местоположение земельного участка общей площадью 98,63 га, в границах которого участникам долевой собственности осуществляется выдел земельных участков в счет принадлежащих им долей в праве из земель сельскохозяйственного назначения. За принятие данного решения подано 463 голоса (по принципу одна земельная доля - один голос), против - 16 голосов. Местоположение указанного земельного участка площадью 98,63 га определено следующим образом: земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, Челбасский сельский округ, в границах ЗАО "Родина", секция N 2: контур N 27 (площадь 0,6 га), контур N 28 (площадь 3,80 га), контур N 31 (площадь 5,25 га), контур N 99 (площадь 15,64 га), контур N 58 (площадь 73,74 га) (л.д. 55-56).

Согласно кадастровому плану от 22.08.2006 N 11/06-03-3235 земельный участок с кадастровым номером 23:11:00 00 000:0055 площадью 37 423 470 кв. м представляет собой единое землепользование, по категории участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (л.д. 161-162).

28.01.2009 в государственный кадастр недвижимости внесены следующие кадастровые номера земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения:

23:11:0702000:417 площадью 52 500 кв. м (местоположение установлено относительно ориентира: Каневской район, с/п Челбасское, в границах ОАО "Родина", секция N 2, контур N 58) (л.д. 57);

23:11:0702000:416 площадью 52 500 кв. м (местоположение установлено относительно ориентира: Каневский район, с/п Челбасское, в границах ОАО "Родина", секция N 2, контур N 58) (л.д. 61);

23:11:0702000:415 площадью 98 300 кв. м (местоположение установлено относительно ориентира: Каневский район, с/п Челбасское, в границах ОАО "Родина", секция N 2, контур N 58) (л.д. 65);

23:11:0702000:414 площадью 52 500 кв. м (местоположение установлено относительно ориентира: Каневский район, с/п Челбасское, в границах ОАО "Родина", секция N 2, контур N 58) (л.д. 69);

23:11:0702000:412 площадью 52 500 кв. м (местоположение установлено относительно ориентира: Каневский район, с/п Челбасское, в границах ОАО "Родина", секция N 2, контур N 58) (л.д. 73).

Как следует из кадастровых паспортов перечисленных земельных участков от 28.01.2009, земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:55 преобразован в результате выдела; из него образованы земельные участки, в том числе, с кадастровыми номерами 23:11:0702000:417, 23:11:0702000:416, 23:11:0702000:415; 23:11:0702000:414; 23:11:0702000:412 (л.д. 57, 61, 65, 69, 73).

По договорам купли-продажи от 13.04.2009 и 16.04.2009 указанные земельные участки были приобретены истцом в собственность. Право собственности истца на земельные участки зарегистрировано в ЕГРП 05.05.2009, 06.05.2009, 07.05.2009 и 20.05.2009 (л.д. 57-76).

По данным выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 07.07.2010 право собственности на спорные земельные участки зарегистрировано за Черногорцем П.В. (л.д. 77-81).

Полагая, что ответчик незаконно пользуется указанными земельными участками, глава КФХ Черногорец П.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как следует из содержания искового заявления, с момента регистрации права собственности на спорные земельные участки за истцом в мае 2009 года и до его обращения с настоящим иском в суд, на указанных земельных участках ОАО "Родина" ведутся сельскохозяйственные работы (л.д. 3, 96-98). Данное обстоятельство было подтверждено сторонами также в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции.

Из материалов дела не следует, что земельные участки, проданные ИП Черногорцу П.В., были изъяты из арендного владения ОАО "Родина" выделившимися собственниками земельных долей и переданы по актам приема-передачи в собственность истцу, во исполнение заключенных с ним договоров купли-продажи. В материалах дела отсутствуют акты приема-передачи вновь сформированных земельных участков в собственность истцу. Доказательств, свидетельствующих о вступлении ИП Черногорца В.П. в фактическое владение спорными участками, их сельскохозяйственного использования в деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования ИП Черногорца В.П., направленные на освобождение зарегистрированных за ним на праве собственности земельных участков от арендного обременения, не могут быть признаны негаторными (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку истец не доказал владение им спорными земельными участками.

Надлежащим способом защиты интересов истца с учетом обстоятельств настоящего дела является виндикационный иск, поскольку признание арендного обременения спорных земельных участков отсутствующим как незаконно установленного без истребования указанных участков из владения арендатора не приведет к реальному восстановлению прав и защите интересов ИП Черногорца В.П., а также не будет соответствовать действительности, поскольку спорные земельные участки останутся во владении и пользовании ответчика.

Как указано в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, иск о признании обременения отсутствующим подлежит применению в тех случаях, когда право истца, нарушенное не соответствующей действительности записью в ЕГРП, не может быть защищено вещно-правовым иском о признании права или виндикационным иском.

Между тем в настоящем случае истец спорными земельными участками фактически не владеет, соответствующие участки ему в собственность продавцами по договорам купли-продажи не передавались, в связи с чем, надлежащим способом защиты прав и интересов истца является виндикационный иск.

При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07).

Ответчик, являясь с 2006 года арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:11:00 00 00:0055 площадью 37 423 470 кв. м по договору аренды N 3 от 25.11.2006, выступает его законным владельцем, права которого подлежат защите применительно к статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, оспаривание права аренды ответчика на выделенные из арендуемого им земельного участка вновь сформированные земельные участки, зарегистрированные на праве собственности за истцом, возможно только в рамках применения надлежащего вещно-правового способа защиты, при рассмотрении которого выясняется не только правомерность владения ответчика спорным недвижимым имуществом, но и возможность изъятия этого имущества у ответчика и передачи его истцу.

В соответствии с пунктом 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально (пункт 2 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Как установлено пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 30.01.2009 N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки Л.Г. Погодиной", в силу содержащихся в указанных статьях специальных норм решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.

Согласно пункту 1.1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.

Доказательств, свидетельствующих о признании решений общих собраний участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:00 00 000:0055, состоявшихся 19.07.2006 и 22.01.2008, в материалах дела не имеется, и у апелляционного суда отсутствуют основания для оценки решений указанных общих собраний как не имеющих юридической силы.

В соответствии с пунктом 1.2 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, закон установил определенный способ защиты интересов участников долевой собственности на земельный участок, не согласных с передачей его в аренду, выражающийся в реализации права на выдел в счет своих земельных долей земельных участков.

По смыслу статей 12 - 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей. Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка. Из норм статей 12 - 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ не следует, что выдел земельных участков в счет земельных долей участниками долевой собственности, не согласными с заключением договора аренды земельного участка, находящегося в общей собственности, влечет прекращение указанного договора аренды в отношении выделенных земельных участков.

Заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, только при наличии выраженного согласия на заключение данного договора всех собственников земельных долей (принцип единогласия) противоречило бы положениям статей 12 - 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ и сделало бы, по сути, невозможным эффективное сельскохозяйственное освоение и использование земель указанной категории. Между тем земли сельскохозяйственного назначения как особо ценный природный ресурс и основное средство производства в сельском хозяйстве требуют регулярной обработки, мелиорации, поддержания севооборота, защиты от вредных культур, что может быть достигнуто при условии стабильности земельных отношений по владению и пользованию указанными землями. В этой связи, введение принципа консенсуса (единогласия) всех без исключения собственников земельных долей на заключение договора аренды находящегося в общей собственности земельного участка противоречило бы основополагающим целям правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, выраженным в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

В этом смысле, наличие участников долевой собственности, не согласных с решением общего собрания о передаче находящегося в общей собственности земельного участка в аренду, не блокирует исполнение данного решения, принятого при наличии установленного законом кворума, а равно не порочит договор аренды, заключенный на основе решения общего собрания собственников земельных долей.

Несогласные с данным порядком владения и пользования земельным участком собственники земельных долей вправе прекратить свое дальнейшее участие в общей собственности на него, выделив свои доли в натуре, однако данное распорядительное действие не должно приводить к прекращению договора аренды в отношении вновь образованных земельных участков.

Кроме того, решением общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:00 00 000:0055 от 19.07.2006 было определено местоположение земельного участка, в границах которого участникам долевой собственности осуществляется выдел земельных участков в счет их земельных долей, для чего были специально указаны контуры и их площади. Между тем спорные земельные участки были выделены в контуре N 58, а не в тех контурах, которые указаны в решении общего собрания от 19.07.2006 (л.д. 16).

Выдел спорных земельных участков состоялся, как следует из материалов дела, значительно позже заключения оспариваемого договора аренды N 3 от 25.11.2006, и производился из земель в контуре N 58, не указанном в решении общего собрания от 19.07.2006 в составе земель, отведенных для выдела земельных участков в счет земельных долей.

Общее собрание, принявшее решение о заключении спорного договора аренды, состоялось 19.07.2008, тогда как договор аренды заключен 25.11.2006, зарегистрирован 27.12.2006. Следовательно, у не согласных с передачей земельного участка в аренду собственников земельных долей имелся достаточный период времени для выдела своих долей в натуре, однако они этим правом не воспользовались, в связи с чем, договор аренды был заключен в отношении всего земельного участка площадью 37 423 470 кв. м с кадастровым номером 23:11:00 00 000:0055.

Таким образом, собственники земельных долей при выделе их в натуре приобрели земельные участки, обремененные правом аренды ОАО "Родина" по договору от 25.11.2006 N 3. Из положений статей 245-247, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что при выделе в натуре доли в праве собственности права третьих лиц, обременяющие находящуюся в долевой собственности вещь, прекращаются. Прекращение режима общей собственности в отношении одного из сособственников не влечет прекращения самой вещи или права собственности на нее. В этой связи, трансформация доли в праве собственности (идеальной доли) в право индивидуальной собственности на конкретный земельный участок, полученный в результате выдела, не погашает обременений, лежавших на общем земельном участке до выдела.

Согласно пункту 1 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Как следует из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Из данной нормы права не следует прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.

Поскольку истец приобрел спорные земельные участки производным способом, право аренды, обременяющее указанные земельные участки, не может быть признано прекратившимся (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То обстоятельство, что в ЕГРП запись об обременении арендой приобретенных истцом земельных участков отсутствует, не означает, что арендное обременение в отношении спорных участков прекратилось в силу одного лишь факта его неуказания в сведениях ЕГРП о выделенных участках. Сохранение арендного обременения в данном случае следует из прямого указания пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, норма которой распространяет право аренды на образованные в результате выдела участки независимо от внесения в ЕГРП записи об их обременении арендой и момента такого внесения.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и принятия нового судебного акта.

Решение суда как принятое при правильном применении норм материального и процессуального права подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 сентября 2010 года по делу N А32-21795/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.Н. Малыхина О.Х. Тимченко