Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2013 г. N 12АП-4753/13

г. Саратов

01 июля 2013 г.

Дело N А06-6075/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "26" июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.07.2013.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузьмичева С.А.,

судей Смирникова А.В. и Цуцковой М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ильиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Приволжский район",

на решение арбитражного суда Астраханской области от "01" апреля 2013 года

по делу N А06-6075/2012 (судья Д.Н. Блажнов),

по заявлению Администрации муниципального образования "Приволжский район"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, в лице Приволжского отдела,

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Бест Хаус", Красильникова Ю.А. (до смены фамилии Селезнева Ю.А., т. 5, л.д. 43, 102), Алымов А. И., Милькин А.А., Богачков О.В., Кряхтунова О.В., Сабиров Н.Г., Губернаторов Ю.Ю., Тутаринов М.П., Кравцова И.А., Котенко В.В., Рябчикова О.А., Рябчиков П.В., Шалабаева М.В., Амельченко О.Ю., Невпряга Н.Г., Невпряга К.А., Захарова С.Н., Федоров М.Г., Осадченко Е.В., Зеленин Н.Ф., Пилипенко В.Н., Гребенюк П.В., Марченко Т.Я., Куринной В.А., Токман Т.В., Кутлусурина Г.В., Лыков Ю.С., Низкопоклонный Н.П., Липчанская Т. А., Липчанский А.Н., Кириллов А.А., Шнайдер Л.С., Ковалева О.В., Лихолетов В.М., Дычек Т.С., Мамедов А.Л., Джакупова Р.М., Поляков И.Г., Мигунова Л.П., ООО "Астраханский инженерно-консультационный центр", Панферова А.Г., Сидоренко А.Н., Волкова С.Г., Леппик А.Н., Максимова Т.Н., Кряхтунов С.Н.

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2012 г. за N 04/022/2012-906, а именно в регистрации прекращения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, в северо-восточной части с. Началово, с кадастровым номером 30:09:05 04 05:0048 между ООО "Бест Хаус" и Администрацией муниципального образования "Приволжский район",

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Астраханской области обратилась Администрация муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, с учетом уточнений, о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2012 г. за N 04/022/2012-906, а именно в регистрации прекращения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, в северовосточной части с. Началово, с кадастровым номером 30:09:05 04 05:0048 между ООО "Бест Хаус" и Администрацией муниципального образования "Приволжский район"; об обязании провести государственную регистрацию.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 01 апреля 2013 года в удовлетворении заявленных требований Администрации отказано.

С вынесенным решением суда первой инстанции администрация не согласилась и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Администрацией муниципального образования "Приволжский район" (арендодатель) и ООО "Бест Хаус" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка за N 14 "а" от 05.02.2007 г., в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 172.830 кв.м. из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:09:05 04 05:0048, расположенный по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с. Началово, в северо-восточной части.

Договор заключен сроком на 3 года с 05.02.2007 г. по 04.02.2010 г.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 03.05.2012 по делу а06-1830/2012 договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 05 февраля 2007 года N 14 "а", заключенный между Администрацией муниципального образования "Приволжский район" Астраханской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Бест-Хаус" расторгнут.

05.07.2012 г. Администрация обратилась в Управление Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка, представив на государственную регистрацию вышеуказанное решение арбитражного суда о расторжении договора аренды земельного участка от 25.01.2007 г..

Управление Росреестра уведомлением от 11.07.2012 г. N 04/022/2012-906 сообщило заявителю о невозможности регистрации расторжения договора аренды, поскольку данный земельный участок является предметом договоров участия в долевом строительстве и записи об ипотеках в ЕГРП не погашены.

Кроме того, в отношении ООО "Бест-Хаус" введена процедура банкротства. Заявителю предложено в срок до 04.08.2012 г. устранить выявленные недостатки

В связи с неустранением заявителем указанных нарушений Управление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направило заявителю сообщение от 04.08.2012 г. N 04/022/2012-906 об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка, ссылаясь на вышеприведенные основания.

Не согласившись с вынесенным сообщением, Администрация обратилась в арбитражный суд Астраханской области с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на то, что оснований для удовлетворения заявленных требований в материалах дела не имеется, поскольку земельный участок является предметом договоров участия в долевом строительстве лиц, которые не были стороной по делу о расторжении договора аренды.

Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия Двенадцатого арбитражного апелляционного суда считает необоснованным по следующим основаниям.

Согласно статье 609 ГК РФ Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает, что Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно статьям 17, 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются решения, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Таким образом, у регистрирующего органа, по мотивам предположительного нарушения прав третьих лиц, не было оснований в отказе регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

То обстоятельство, что арендатор земельного участка (под застройку многоквартирного дома) - ООО "Бест Хаус" заключил с третьими лицами договоры участия в долевом строительстве и расторгнув впоследующем договор аренды не означает нарушение прав дольщиков.

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе, которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

По смыслу указанной нормы, обременение залогом права аренды упомянутого земельного участка возникло в силу прямого указания закона.

В пункте 3 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

Из чего следует, что дольщики не лишаются возможности защиты своих прав в установленном законом порядке.

Кроме того, нельзя не принять во внимание положения статьи 16 АПК РФ : "Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации".

Решение арбитражного суда Астраханской области о прекращении договора аренды от 03.05.2012 по делу а06-1830/2012 вступило в законную силу и подлежит исполнению.

С учетом, изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от "01" апреля 2013 года

по делу N А06-6075/2012 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2012 г. за N 04/022/2012-906, а именно в регистрации прекращения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, в северо - восточной части с. Началово, с кадастровым номером 30:09:05 04 05:0048 между ООО "Бест Хаус" и Администрацией муниципального образования "Приволжский район".

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области произвести соответствующую государственную регистрацию.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Кузьмичев

Судьи

А.В. Смирников